Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
19 июля 2018, четверг, 20:49
Facebook Twitter VK.com Telegram

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

04 октября 2005, 10:44

"Проще построить квартиру из золота"

Вчера в Международный день архитектуры мы решили поговорить не с архитекторами и не с застройщиками -- «Прагматика культуры» обратилась к «серым кардиналам» рынка недвижимости – компаниям, которые оказывают консалтинговые услуги. Во многом именно от них зависит то, как будет выглядеть наш город.

С директором по развитию Swiss Reality Group Ильей Шершнёвым встретился Александр Змеул.
 
Чем занимаются компании, подобные вашей? Большинству видна вершина айсберга - то, что вы оказываете посреднические услуги при подборе помещений. А что ещё?

Мы реализуем проекты от начала до конца -  начинаем с идеи и заканчиваем тем, что можем выполнять функции технического заказчика. Очень важно сочетание различных групп людей в едином цикле девелопмента, поскольку те же архитекторы - люди более чем творческие, и они не всегда думают о коммерческой эффективности проектов, им очень сложно понять некоторые вещи. Мы же, прежде чем делать какой-то проект, формулируем бизнес-задачи. В зависимости от этого формируется концепция, а на базе концепции делается техническое задание на проектирование, эскизный проект.

Параллельно начинается продвижение проекта: у тех проектов, которыми занимается наша компания, мы стараемся делать какую-ту креативную составляющую или по крайней мере убедить своих партнеров в том, что необходимо, чтобы она перешла в какие-то концептуальные решения. В лучшем случае была передана в архитектуре, в худшем случае - в дизайне интерьеров. Часто люди задумываются о том, а для чего собственно всё это нужно, в тот момент, когда многое уже сделано. Самое главное, что бы всё было едино, целостно, с каждым годом на рынке будет появляться все больше подобных проектов.

А что такое успешный проект с коммерческой точки зрения –  максимум прибыли при минимуме затрат, то есть в случае с недвижимостью – максимум квадратных метров?

Делая проект, мы исходим не из принципа «максимум квадратных метров», хотя максимальное количество метров снижает удельную стоимость земельного участка. Но это только одна составляющая. На первом месте – соответствие рынку, потом - эффективность проекта. Еще важно понимать, нужно ли в данном месте столько квадратных метров, будет ли у вас достаточно паркинга и транспортной инфраструктуры для такого количества метров. Это те вопросы, которыми люди задаются не всегда. Очень часто некоторые элементы зданий и конструкции являются абсолютно непродуманными.

Например, крайне важно сориентировать здание по частям света,  чтобы снизить затраты на теплоснабжение. Только от этого расходы на эксплуатацию могут отличаться на 20-30 процентов. В России газ, электроэнергия и тепло стоят пока не очень дорого и мало кто об этом думает, но в будущем такие мелочи могут оказать влияние на окупаемость проекта, вплоть до года, допустим.

Существует очень много торговых центров, в которых совершенно неправильно планируются потоки людей, очень часто даже интересный архитектурный проект является полностью непродуманным. В Москве есть торговый центр, в котором для красоты сделаны фонтаны, на этих фонтанах сидят люди, рядом магазины. Между фонтаном и магазином проход 2 метра, соответственно, образуется давка. 

Существуют огромные проблемы с паркингами, я думаю, что как минимум половина зданий имеют серьезные проблемы с паркингами. Даже в этом здании (мы беседуем в офисе Swiss Reality Group - самый центр Москвы, здание класса А ) для того что бы проехать в подземный паркинг на машине, нужно обладать нереальным водительским мастерством, потому что остается буквально по несколько сантиметров с каждого борта -  не возможно ни припарковаться, ни разъехаться.

Тем не менее, в Москве рынок офисов насыщается, означает ли это, что офисы перестанут строить?

Можно строить дальше, дальше и дальше, так же как и реконструировать, просто нужно понимать, для кого ты это делаешь. Можно взять пример Лондона, где стоят пустыми целые здания, но при этом если построить еще одно новое качественное здание, то будут арендаторы, которые туда переедут. То есть на рынке всегда есть компании, которые ценят самое лучшее, самое новое, самое дорогое, что есть на рынке, и они каждые пять лет будут переезжать из одного здания в другое. Есть компании, которые ценят эффективность и достаточно хорошее взаимоотношение цены и качества. Либо ты берешь высшим качеством на рынке, при этом цена уходит на второй план. Либо ты берешь соотношением цены и качества. Никаких других критериев успешности проекта по большому счету быть не может.

А участие архитектурных звезд может повысить доходность проекта?

На мой взгляд, любой бренд, участвующий в проекте, будь то архитектор или генподрядчик, может повышать доходность этого проекта, но только на развитых рынках. На рынках, где все здания становятся одинаково хороши, которые правильно спланированы, в которых есть правильная инженерия, инфраструктура. Единственное, чем они могут отличаться, - это какой-то креативной составляющей, это может быть не только архитектура, но и брендинг, то есть то, что выделит проект из десятков других. Примеров тому много – тот же Лондон, Гонконг, Арабские Эмираты. На неразвитых и развивающихся рынках, не очень конкурентных, вложения в архитектуру не принесут высокую доходность. 

Тем не менее в Москву часто приезжают иностранные архитекторы, некоторые из них планируют проектировать здесь здания – это и Заха Хадид, и Норман Фостер, и Эрик ван Эгераат. Значит,  их участие все же не слишком проект?

Мне кажется, что для большого проекта их участие не будет критичным. Здесь есть минимальный эффект от масштаба, у каждого архитектора есть какая-то нижняя планка, ниже которой он не будет работать. Наша компания, например, не может также работать с проектами меньше 10 тысяч метров, то есть может, но это будет стоить достаточно дорого, я думаю, что у того же Нормана Фостера это планка ещё выше будет. Он может спроектировать хоть квартиру, но это будет стоить настолько дорого, что проще построить её из золота, поэтому я думаю, что в данном случае эффект масштаба определенным образом присутствует, но для больших проектов это вполне реально уже сегодня.

А российские архитекторы?

У российских архитектурных бюро не всегда существует понимание эффективности проектов, часто они руководствуются совсем иными критериями. К тому же пока создание из продукта бренда российским архитекторам практически не удается.

Обсудите в соцсетях

Система Orphus
Loading...

Главные новости

20:24 Путин подписал закон о совместном завещании супругов
20:01 Впервые за 20 лет в бондиану могут вернуться «плохие русские»
19:49 Президент Эквадора не станет обсуждать с Лондоном судьбу Ассанжа
19:30 Российские дипломаты посетили арестованную в США Бутину
19:23 Суд Херсона арестовал имущество главреда «РИА Новости Украина»
19:13 Эксперты предложили властям занять у граждан на медицину и образование
19:02 Ко второму чтению в проект пенсионной реформы внесут поправки
18:30 Трамп пожелал вновь встретиться с Путиным
18:21 Путин разрешил кабмину повышать пошлины на экспорт бензина на 90%
17:56 За время ЧМ-2018 иностранцы оформили tax free почти на 1 млрд рублей
17:48 Древний змееныш был найден в янтаре
17:48 Дуров впервые попал в рейтинг Fortune самых влиятельных людей до 40 лет
17:25 Минобороны отчиталось об испытаниях новых видов оружия
17:00 Экс-замглавком ВВ МВД получил шесть лет колонии по делу о взятке
16:33 ЦБ РФ получил право обыскивать банки без предупреждения
16:22 МВД Британии опровергло идентификацию отравителей Скрипалей
15:58 Призер Олимпиады-2014 умер от ножевого ранения в Казахстане
15:53 ВС Испании отозвал ордер на арест Пучдемона
15:37 Адреналин помогает при остановке сердца и вредит мозгу
15:18 Российский магазин AliExpess запускает доставку день в день
14:53 Обвинение попросило для экс-замначальника УСБ СКР шесть лет строгача
14:36 ЦБ подтвердил ускорение роста цен из-за ЧМ-2018
14:32 Фанаты ЧМ-2018 украли подстаканники и белье РЖД на 1 млн рублей
14:00 Минтруд не нашел денег на индексацию пенсий работающим пенсионерам
13:44 ЦБ подтвердил выявление фальшивых двухтысячных купюр
13:28 Россия вышлет греческих дипломатов
13:08 Дума одобрила пенсионную реформу в первом чтении
13:01 Собянин выбрал фабрику мороженого для первой встречи с избирателями
12:56 МОК включил в Олимпиаду-2022 семь новых дисциплин
12:30 ФСБ объяснила запрет иностранных судов для рыболовов
12:20 Израиль официально стал еврейским государством
11:49 BlaBlaCar убедил Минтранс узаконить карпулинг в России
11:49 Ученые исследуют распространение тепла в сверхчистых кристаллах
11:37 Дума продлила срок приема поправок к пенсионной реформе
11:23 Путин учредил звание «Заслуженный журналист РФ»
11:16 РФ подготовит санкции против сотен украинских граждан и компаний
11:02 Обсуждение пенсионной реформы в Думе началось под акцию протеста
10:44 Экс-глава МЧС Кузбасса пытался уничтожить улики по делу «Зимней вишни»
10:32 Арестованной в США россиянке Бутиной отказали в выходе под залог
10:20 Трамп объявил Путина ответственным за вмешательство в выборы в США
10:06 СМИ узнали об идентификации отравителей Скрипаля
10:00 Армрестлер из России завоевал золотые медали на Кубке мира в Хорватии
09:54 Минпромторг решил запретить называть «нестандартную» продукцию по ГОСТу
09:39 В ТК РФ может появиться новая статья об увольнении сотрудников
09:26 Минфин РФ составил план систематизации ответных санкций
18.07 21:38 В Конгресс США внесен проект санкций к «Северному потоку — 2»
18.07 21:16 Трамп назвал себя самым жестким к России президентом США
18.07 20:36 Путин лично поблагодарил Мутко за организацию ЧМ-2018
18.07 20:18 СМИ узнали о дополнении санкционного списка ЕС по Украине
18.07 20:01 В столичном метро поставили привязанные к «Тройке» туалеты
Apple Bitcoin Boeing Facebook Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Telegram Twitter Абхазия аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Александр Турчинов Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Антон Силуанов Аргентина Аркадий Дворкович Арктика Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Басманный суд Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспилотник беспорядки биатлон бизнес биология бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов борьба с курением Бразилия Валентина Матвиенко вандализм Ватикан ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ Внуково военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы ВЦИОМ выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы Вячеслав Володин гаджеты газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь Дагестан Дальний Восток декларации чиновников деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль инвестиции Ингушетия Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция ипотека Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Каталония Кемерово Киев Ким Чен Ын кино Киргизия Китай климат Земли КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение Конституционный суд Конституция кораблекрушение коррупция Космодром Байконур космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым Ксения Собчак Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика Ленинградская область лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия Мария Захарова МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минпромторг Минсельхоз Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст «Мистраль» Михаил Прохоров Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС мобильные приложения МОК Молдавия монархия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка Мурманская область МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры Ольга Голодец ООН ОПЕК оппозиция опросы оружие отставки-назначения офшор Павел Дуров Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Первый канал Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение Почта России права человека правительство Право правозащитное движение православие «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край Продовольствие происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги реклама религия Республика Карелия Реформа армии РЖД ритейл Росавиация Роскомнадзор Роскосмос «Роснефть» Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Нарышкин Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид Счетная палата США Таджикистан Таиланд тарифы Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии Трансаэро транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство уголовный кодекс УЕФА Узбекистан Украина фармакология ФАС ФБР Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие химия хоккей хулиганство цензура Центробанк ЦИК ЦРУ ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола эволюция Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония этология Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко «Яблоко» ядерное оружие Якутия Яндекс Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.