Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
18 декабря 2017, понедельник, 06:37
Facebook Twitter LiveJournal VK.com RSS

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

04 октября 2005, 10:44

"Проще построить квартиру из золота"

Вчера в Международный день архитектуры мы решили поговорить не с архитекторами и не с застройщиками -- «Прагматика культуры» обратилась к «серым кардиналам» рынка недвижимости – компаниям, которые оказывают консалтинговые услуги. Во многом именно от них зависит то, как будет выглядеть наш город.

С директором по развитию Swiss Reality Group Ильей Шершнёвым встретился Александр Змеул.
 
Чем занимаются компании, подобные вашей? Большинству видна вершина айсберга - то, что вы оказываете посреднические услуги при подборе помещений. А что ещё?

Мы реализуем проекты от начала до конца -  начинаем с идеи и заканчиваем тем, что можем выполнять функции технического заказчика. Очень важно сочетание различных групп людей в едином цикле девелопмента, поскольку те же архитекторы - люди более чем творческие, и они не всегда думают о коммерческой эффективности проектов, им очень сложно понять некоторые вещи. Мы же, прежде чем делать какой-то проект, формулируем бизнес-задачи. В зависимости от этого формируется концепция, а на базе концепции делается техническое задание на проектирование, эскизный проект.

Параллельно начинается продвижение проекта: у тех проектов, которыми занимается наша компания, мы стараемся делать какую-ту креативную составляющую или по крайней мере убедить своих партнеров в том, что необходимо, чтобы она перешла в какие-то концептуальные решения. В лучшем случае была передана в архитектуре, в худшем случае - в дизайне интерьеров. Часто люди задумываются о том, а для чего собственно всё это нужно, в тот момент, когда многое уже сделано. Самое главное, что бы всё было едино, целостно, с каждым годом на рынке будет появляться все больше подобных проектов.

А что такое успешный проект с коммерческой точки зрения –  максимум прибыли при минимуме затрат, то есть в случае с недвижимостью – максимум квадратных метров?

Делая проект, мы исходим не из принципа «максимум квадратных метров», хотя максимальное количество метров снижает удельную стоимость земельного участка. Но это только одна составляющая. На первом месте – соответствие рынку, потом - эффективность проекта. Еще важно понимать, нужно ли в данном месте столько квадратных метров, будет ли у вас достаточно паркинга и транспортной инфраструктуры для такого количества метров. Это те вопросы, которыми люди задаются не всегда. Очень часто некоторые элементы зданий и конструкции являются абсолютно непродуманными.

Например, крайне важно сориентировать здание по частям света,  чтобы снизить затраты на теплоснабжение. Только от этого расходы на эксплуатацию могут отличаться на 20-30 процентов. В России газ, электроэнергия и тепло стоят пока не очень дорого и мало кто об этом думает, но в будущем такие мелочи могут оказать влияние на окупаемость проекта, вплоть до года, допустим.

Существует очень много торговых центров, в которых совершенно неправильно планируются потоки людей, очень часто даже интересный архитектурный проект является полностью непродуманным. В Москве есть торговый центр, в котором для красоты сделаны фонтаны, на этих фонтанах сидят люди, рядом магазины. Между фонтаном и магазином проход 2 метра, соответственно, образуется давка. 

Существуют огромные проблемы с паркингами, я думаю, что как минимум половина зданий имеют серьезные проблемы с паркингами. Даже в этом здании (мы беседуем в офисе Swiss Reality Group - самый центр Москвы, здание класса А ) для того что бы проехать в подземный паркинг на машине, нужно обладать нереальным водительским мастерством, потому что остается буквально по несколько сантиметров с каждого борта -  не возможно ни припарковаться, ни разъехаться.

Тем не менее, в Москве рынок офисов насыщается, означает ли это, что офисы перестанут строить?

Можно строить дальше, дальше и дальше, так же как и реконструировать, просто нужно понимать, для кого ты это делаешь. Можно взять пример Лондона, где стоят пустыми целые здания, но при этом если построить еще одно новое качественное здание, то будут арендаторы, которые туда переедут. То есть на рынке всегда есть компании, которые ценят самое лучшее, самое новое, самое дорогое, что есть на рынке, и они каждые пять лет будут переезжать из одного здания в другое. Есть компании, которые ценят эффективность и достаточно хорошее взаимоотношение цены и качества. Либо ты берешь высшим качеством на рынке, при этом цена уходит на второй план. Либо ты берешь соотношением цены и качества. Никаких других критериев успешности проекта по большому счету быть не может.

А участие архитектурных звезд может повысить доходность проекта?

На мой взгляд, любой бренд, участвующий в проекте, будь то архитектор или генподрядчик, может повышать доходность этого проекта, но только на развитых рынках. На рынках, где все здания становятся одинаково хороши, которые правильно спланированы, в которых есть правильная инженерия, инфраструктура. Единственное, чем они могут отличаться, - это какой-то креативной составляющей, это может быть не только архитектура, но и брендинг, то есть то, что выделит проект из десятков других. Примеров тому много – тот же Лондон, Гонконг, Арабские Эмираты. На неразвитых и развивающихся рынках, не очень конкурентных, вложения в архитектуру не принесут высокую доходность. 

Тем не менее в Москву часто приезжают иностранные архитекторы, некоторые из них планируют проектировать здесь здания – это и Заха Хадид, и Норман Фостер, и Эрик ван Эгераат. Значит,  их участие все же не слишком проект?

Мне кажется, что для большого проекта их участие не будет критичным. Здесь есть минимальный эффект от масштаба, у каждого архитектора есть какая-то нижняя планка, ниже которой он не будет работать. Наша компания, например, не может также работать с проектами меньше 10 тысяч метров, то есть может, но это будет стоить достаточно дорого, я думаю, что у того же Нормана Фостера это планка ещё выше будет. Он может спроектировать хоть квартиру, но это будет стоить настолько дорого, что проще построить её из золота, поэтому я думаю, что в данном случае эффект масштаба определенным образом присутствует, но для больших проектов это вполне реально уже сегодня.

А российские архитекторы?

У российских архитектурных бюро не всегда существует понимание эффективности проектов, часто они руководствуются совсем иными критериями. К тому же пока создание из продукта бренда российским архитекторам практически не удается.

Обсудите в соцсетях

Система Orphus
Loading...

Главные новости

17.12 21:00 Президент Финляндии ответил на информацию о слежке за военными РФ
17.12 20:27 Компания Ковальчука претендует на крымский завод шампанского «Новый свет»
17.12 20:04 Сборная РФ по хоккею выиграла Кубок Первого канала
17.12 19:44 ЦРУ передало Москве данные о подготовке теракта в Петербурге
17.12 19:16 При столкновениях со сторонниками Саакашвили пострадали десятки полицейских
17.12 18:35 СМИ назвали место содержания главаря ИГ
17.12 18:08 Опубликовано видео ликвидации боевиков в Дагестане
17.12 17:25 Между сторонниками Саакашвили и полицией произошли столкновения
17.12 16:47 Прокуратура впервые запросила пожизненный срок для торговца наркотиками
17.12 16:24 Курс биткоина превысил 20 тысяч долларов
17.12 16:16 Спортсменам РФ разрешили использовать два цвета флага на Олимпиаде
17.12 15:13 В Госдуме назвали неожиданностью слежку Финляндии за Россией
17.12 14:54 Скончался Георгий Натансон
17.12 14:15 В Крыму работы на трассе «Таврида» привели к перебоям с интернетом
17.12 13:44 В Москве снова побит температурный рекорд
17.12 13:15 СМИ сообщили об убийстве плененного ИГ казака
17.12 12:39 Губернатор Подмосковья пообещал избавить жителей региона от вони в начале года
17.12 12:07 Правительство Австрии поддержало смягчение санкций против РФ
17.12 11:35 Глава МИД Великобритании не увидел фактов влияния РФ на Brexit
17.12 11:15 СМИ рассказали о затрате Пентагоном 20 млн долларов на изучение НЛО
17.12 10:52 В Финляндии возбуждено дело после публикации данных о контроле разведки над интернетом
17.12 10:20 Представители Трампа обвинили спецпрокурора по РФ в незаконном получении документов
17.12 09:53 Завершилось голосование по названию моста в Крым
17.12 09:34 В Москве побит абсолютный температурный рекорд с 1879 года
17.12 09:24 Источник рассказал о переносе с Байконура пилотируемых пусков
17.12 09:12 В Дагестане силовики вступили в бой с боевиками
16.12 22:07 Курс биткоина превысил 19 тысяч долларов и вернулся обратно
16.12 21:03 СМИ узнали о «мирном» письме Саакашвили к Порошенко
16.12 19:56 Собчак заявила о готовности не участвовать в выборах
16.12 19:45 ПАРНАС отказался от выдвижения своего кандидата в президенты
16.12 19:28 Галерея-банкрот потребовала 27 млн рублей из Фонда храма Христа Спасителя
16.12 19:14 Российский биатлонист принес сборной первую медаль Кубка мира
16.12 17:07 Володин призвал власти РФ и Белоруссии уравнять граждан в правах
16.12 16:18 Фигуранта дела о контрабанде алкоголя нашли убитым в Ленобласти
16.12 15:13 Экс-сотрудник ФСБ отверг обвинения в хакерских атаках против США
16.12 15:11 Украина составила план покорения Крыма телевидением
16.12 14:07 Ученые из США выложили в сеть видео с ядерным испытанием
16.12 13:55 Овечкина признали одним из величайших игроков в истории НХЛ
16.12 13:12 Борис Джонсон снялся в «рекламе» сока с Фукусимы
16.12 12:53 Глава Минтруда анонсировал выделение 49 млрд рублей на ясли
16.12 11:40 В Москве мошенники забрали 20 млн рублей у покупателя биткоинов
16.12 11:29 Норвегия первой в мире «похоронила» FM-радио
16.12 10:51 Российские военные обвинили США в подготовке «Новой сирийской армии» боевиков
16.12 10:00 Россия вложила в госдолг США 1,1 млрд долларов за месяц
16.12 09:51 Собянин позвал москвичей оценить новогоднюю подсветку
16.12 09:21 Трамп включит «агрессию» КНР в стратегию нацбезопасности
15.12 21:08 Отца предполагаемых организаторов теракта в метро Петербурга выслали в Киргизию
15.12 20:57 Майкл Джордан назван самым высокооплачиваемым спортсменом всех времен
15.12 20:36 Вероника Скворцова обсудила с Элтоном Джоном борьбу с ВИЧ
15.12 20:23 Полиция открыла огонь по мужчине с ножом в аэропорту Амстердама
Apple Boeing Facebook Google IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспорядки бизнес биология ближневосточный конфликт бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов Бразилия ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» видео «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь гуманитарные и социальные науки Дагестан Дальний Восток деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Киев кино Киргизия Китай Климат Земли, атмосферные явления КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение кораблекрушение коррупция космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым крымский кризис Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минюст мировой экономический кризис «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС Молдавия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука Наука в современной России «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог Нерусский бунт нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры ООН оппозиция опросы оружие отставки-назначения Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение права человека правительство Право правозащитное движение «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги религия Реформа армии РЖД ритейл Роскомнадзор Роскосмос Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Социология в России Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид США Таджикистан Таиланд Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство УЕФА Украина Условия труда ФАС Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие хоккей хулиганство Центробанк ЦИК Цикл бесед "Взрослые люди" ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 шахты Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.