Адрес: https://polit.ru/article/2006/05/29/krivov/


29 мая 2006, 10:23

Необходима революция в жилищном строительстве

“Полит.ру” публикует интервью с президентом Национального градостроительного общества, директором Национального градостроительного института, лауреатом Государственной премии Российской Федерации (1998) Александром Кривовым об очевидной необходимости (второй после хрущевского проекта) революции в массовом жилищном строительстве, о том, как она может быть организована, и на каких технологиях может основываться. Александр Кривов - автор многих архитектурных и градостроительных проектов, Генеральной схемы расселения на территории России, закона “О федеральной жилищной политике”, программы “Жилище” (1994 г.), “Градостроительного кодекса Российской Федерации”, с 1986 г. работал заместителем председателя Госкомитета по архитектуре и градостроительству СССР, с 1990 г. – первым заместителем министра строительства и архитектуры России. Беседовал Виталий Лейбин.

И “программа Игоря Шувалова”, и нацпроект “Доступное жилье” до сих пор делали акцент на стимулировании спроса, а в практике массового строительства продолжалась линия на панельное домостроение. Сейчас сначала бизнес-организации, потом Дмитрий Медведев и Борис Грызлов высказались по поводу желательности загородного малоэтажного строительства. Откуда растут ноги у этой идеи, какова ее история, почему  в советские времена и до самого последнего времени была сделана ставка на панельное домостроение и какова современная ситуация?

В середине 50-х годов, когда остро встал жилищный вопрос, перед самой хрущевской жилищной революцией, строилось жилья примерно столько же, сколько сейчас в России, порядка 40 млн кв. м. в год. Тогда скачок можно было совершить только с помощью технологий - организационных, технических, проектных и социальных. Все эти технологии были собраны вместе на основе западного опыта. Во Франции, в Англии и других странах к тому времени уже интенсивно использовались технологии панельного домостроения, строились целые “панельные” города. Так, архитектор Огюст Перре построил новый город Гавр целиком в панельной редакции.

Технология требовала на старте жилищной революции грандиозных капиталовложений, они были тогда сделаны, и дальше технология панельного домостроения работала стандартно, показывая постоянный небольшой рост после грандиозных инвестиций и грандиозного рывка.

Она предусматривала типовое проектирование, типовое строительство в однородной социальной среде, с очень жесткими удельными и прочими нормативными показателями - от каждого элемента внутри дома до планирования очень больших территорий. Строить нужно было, в основном, на пустых местах. Для этого все сносилось, выравнивалось, строился домостроительный комбинат, централизованные сети инженерного оборудования и жилищно-коммунальной инфраструктуры, и только потом начинали ставить дома.

Эта технология очень хорошо подходила к социалистической системе управления, которая была очень склонна к однотипности, однородности. Все должно было быть структурировано определенным, достаточно жестким образом, шла минимизация игровых моментов, импровизаций.

Качество строительства в СССР после хрущевской революции стало плавно меняться в рамках одного технологического уклада. Стала повышаться этажность (с пяти этажей до двадцати четырех), последние СНИПы уже позволяли делать достаточно большие квартиры. Но вообще квартир больше, чем четырехкомнатных, не предусматривалось. Основная масса – это однокомнатные, двухкомнатные и какая-то доля (примерно треть) трехкомнатных.

В советской демографической модели предусматривалась двухкомнатная квартира на “стандартную” семью из четырех человек. К этой технологии и демографическому стандарту привязывались и другие социальные технологии – в образовании, здравоохранении, где тоже строго нормировались показатели, методики, стандарты. В целом хрущевская революция была достаточно цельным и мощным явлением для своего времени.

К 1980-м годам стало очевидно, что модель устарела. В лозунге “Каждой советской семье – отдельную квартиру”, очевидно, чего-то не хватало. Недаром к концу 80-х мы уже делали поправку - “квартиру или дом”. Наш социум того времени был чрезвычайно подвижным, раскрывался, как веер, во все стороны. Система обычного воспроизводства, никак не использующая творческие потенции и склонность человека к разнообразию, стала анахронизмом.

Ставка на индивидуальное жилищное строительство была одним из первых шагов на умножение выбора. Ясно, что и в советское время было разное строительство. Сельское строительство – это все-таки другие дома, хотя и типовые, в малых городах старались, конечно, строить панельные дома, когда индустрия позволяла довести панели, что удавалось не всегда.

Система в целом стремилась предельно сузить технологические приемы, но с 1987 года, 6 лет подряд, мы получали каждый год прирост почти по десять миллионов квадратных метров индивидуального жилья. В последний советский год, в 1990-м, из 130 млн квадратных метров построенного жилья 30 млн приходилось на индивидуальное строительство.

Это как-то связано с массовым процессом выделения участков?

Да, естественно. Я тогда отвечал за градостроительство в СССР, мы с председателем Госстроя “пробили” массовый отвод земельных участков в пригородных зонах для строительства. Причем в отдельные годы нам даже удавалось добиться выделения и самых подходящих земель, не бросовых. Это недолго продолжалось. Мы начали это делать в 1989 году, а в 1992-м это прекратилось.

Были и странные явления. Поскольку база панельной строительной индустрии была очень развита, то пытались строить маленькие одноэтажные дома тоже из панелей. Мы тогда полагали, что с учетом возможностей промышленности можно рекомендовать среди основных материалов малоэтажного строительства дерево и газобетон (он же - легкий бетон). Это позволяло иметь небольшие строительно-производственные подразделения для массового строительства.

Но, в принципе, тогда стало отчетливо ясно, что только в рамках более или менее развитой технологической системы необходимо обеспечить переход от панельного домостроения к современным системам.

К каким?

Новые технологические уклады, возникшие сначала в Штатах, а потом распространившиеся и в Европе, создавались, чтобы удовлетворять следующим критериям: технологическая простота, энергосбережение, соответствие возможностям малого бизнеса по капиталоемкости и технологиям. 

В США, в Канаде (в Европе - в меньшей степени) пошли по линии строительства деревянно-каркасных домов. Деревянный каркас, утеплитель, с обеих сторон фанера, внутри обои – и все. Дом сохраняет тепло, стоит долго, срок его службы 30-50 лет, внешне он выглядит хорошо - его от каменного и не отличишь, потому что любое фасадное покрытие может быть наклеено, приставлено, сымитировано. Массовое строительство там исполнено в этих простейших технологиях небольшими группами подрядчиков.

В Европе очень много было построено (особенно после войны, в период восстановления городов) из панелей, но в дальнейшем городское развитие пошло по линии реконструкции старых домов XIX и первой половины ХХ века, а тогда вообще было другое строительство, с применением кирпича, камня, дорогих природных материалов.

Когда в 1990-м году я перешел работать в Российскую Федерацию из союзного Госстроя (в Госстрое России председателем тогда был Борис Фурманов, потом Ефим Басин), нами были предложены и сделаны несколько вещей в этом направлении. Прежде всего - программа “Жилище”, в которой была впервые записана обязательность многообразия, расширение спектра технологий строительства. Также мы сделали “Закон об основах федеральной жилищной политики”, который был принят в 1993 году, там впервые мы ввели термин “недвижимость” (его уже потом Павел Крашенинников повторил в Гражданском Кодексе). Это был, в моем представлении, “билль о правах на жилище”.

В то же время нами было сказано, что основной строительный материал будущего в России – это дерево. Возобновляемый ресурс, наиболее здоровый, наиболее экологичный. Тем более что дерево как материал более стоек, чем железобетон, - капитальный железобетон через двадцать пять лет надо весь пересматривать.

Это значит, что основной жилищный фонд в России превысил сроки безопасной эксплуатации?

Почему панельные дома рушатся? Сейчас как раз пятьдесят лет прошло без капитального ремонта, который надо было делать двадцать пять лет назад. Панельные дома, которые строили сотнями миллионов квадратных метров в год, будут рушиться, и тут ничего не сделаешь.

Кроме того, происходит старение систем коммунальной инфраструктуры, сети ржавеют, дырявятся, выходят из строя, металл растворяется в земле. К критическому времени подходят как раз массовые объекты застройки 60-70-х годов, с чем и связано обилие прогнозов о технологической катастрофе. Сейчас, на этапе разрушения прошлого технологического уклада, мы просто обязаны срочно перехватывать инициативу новыми технологиями массового строительства.

Можно заниматься, конечно, и капитальным ремонтом, но это все равно, что пятьдесят лет подряд ремонтировать один и тот же 401-й “Москвич”. Ездить будет, но вокруг уже все пересели на современные автомобили. На самом деле дело даже хуже - “Москвич”-то был достаточно совершенным и экономичным автомобилем для своего времени, а дома тогда делались вообще без расчета на какую-либо экономичность и экологичность.

Отремонтировать пятиэтажный дом, привести его в соответствие с нынешними представлениями об экономии энергии, о безопасности – значит все в нем переделать. Звукоизоляции там нет, энергоэффективность низкая. Считается, что если стоимость ремонта превышает 60% стоимости нового продукта, то надо переходить к новому продукту, поскольку это как раз цена амортизации.

Что произошло за пятнадцать лет? Каким-то образом изменилась структура строительства в новой России?

Абсолютно ничего не изменилось. Мы тогда в программе “Жилище” какие-то новые нормы добавили, открыли законодательные возможности, но выжила в основном система панельного строительства на “белых пятнах” городов.

Почему? Потому что перестали делать инфраструктуру. В Москве или в Петербурге еще иногда что-то где-то добавляют (хотя в Петербурге очень большие сложности, особенно с энергоснабжением центральной части города), но в целом строят на старой инфраструктуре.

В советское время были относительно свободные нормативы планировки и высокие нормы озеленения, нормы по количеству детских садов, школ. Поэтому и оставались “пустые” места, и оказалось, что сейчас их можно застроить. Так и возник сектор рыночного, или “элитного” жилья. Люди задорого покупают недолговечный неэкологичный и неудобный товар, в условиях огромной городской плотности застройки, что, конечно, абсурд.

Мне вспоминается такой пример нашего уклада – многоэтажный дом на окраине Твери. Ты замкнут в маленькую бетонную коробку – а за окном открываются бесконечные русские просторы. Одно это способно вызвать депрессию. 

А как возможна новая революция в жилищном строительстве?

Все, что мы обсуждали до сих пор, - это только подготовительное рассмотрение, приготовление взгляда. На самом деле, сейчас для того чтобы что-то сделать, не хватает очень многих условий.

Следует понимать, что это связная технологическая и социальная система. А сейчас у нас принят принцип безответственного разговора, разговора в жанре “например”: “Ну, вот, например, или вот еще, например, или вот еще такой пример…”

Сейчас государственное управление строительством отсутствует. Там нет строителей-проектировщиков, людей, которые понимают, что значит градостроительный процесс, как он проектируется, делается, и поэтому возможны разные высказывания, когда один месяц говорится “давайте развивать панельное домостроение”, “давайте строить квартиры в 54 квадратных метра на семью” (правда, теперь из трех, а не из 4-х человек, как при СССР). Потом сменяется руководитель, и примеры меняются.

Вот смотрите. К 2010 году запланировано построить 80 млн квадратных метров жилья, согласно принятой программе, которую я держу перед собой. Но 80 миллионов квадратных метров нужно распределить территориально. В Москве, Московской области, в Петербурге и Ленинградской области строят почти треть объемов. Они объемы строительства увеличивать не могут и не должны. Где строятся остальные шестьдесят пять млн? Во Владивостоке? В Краснодаре? Какое-то представление должно быть о системе расселения.

В 1990-м году в Госстрое мы проектировали и определенные коридоры расселения. Прежде всего, это, конечно, Центральнороссийский район между Москвой и Петербургом, по линии широтной железной дороги. Южнороссийский, то есть Краснодарский и Ставропольский края, чтобы составить противопоставление Кавказу, начинать превращение побережья Черного моря в “Российскую Калифорнию” (сейчас это пустая территория!). Я делаю генеральный план Анапы и очень хорошо это вижу. Дальше – Южносибирская, Дальневосточная, Приморская системы расселения…

Следующий вопрос: где строить, в каких городах, и как соотноситься с нынешней сложившейся системой и домов, и ЖКХ, то есть с социально-коммунальной инфраструктурой вообще? Дома стареют, ремонтировать их невозможно (говорят, что ветхого жилья у нас 90, 100 или 120 млн квадратных метров, но это понять очень трудно, потому что 90 млн было еще в 2001 году). Мы нуждаемся в почти полутора миллиардах квадратных метров жилья, то есть объемы жилья надо увеличить почти в два раза. Да, действительно, надо строить очень много. Но мы раньше умели строить много, другие страны строят, так что – ничего невозможного.

Сейчас особенность России заключается в том, что у нас очень мало земли находится под городами. Меньше 1%, а вообще под застройкой 0,37% территории. Могут сказать, что у нас Север, полстраны непригодно для жизни. Ну, хорошо, увеличьте 0,4% в два раза - будет 0,8%, но даже в не самых развитых странах, хотя бы в Польше, почти 10%.

Должна быть создана система непрерывного отвода территорий. Для того чтобы строить 80 или 100 миллионов квадратных метров в год, нужно отводить ежегодно 1000-1500 квадратных километров территории и готовить ее под строительство. Это должно быть непрерывное проектирование, должен быть организован непрерывный инвестиционный процесс, обеспеченный во многом государством.

Таких ресурсов нет и не может быть ни у кого из отдельных частных предпринимателей, или нужен суперарендатор, который будет этим заниматься, тогда он и будет равен по мощности государству.

И сейчас уже это очень трудно сделать, потому что вся земля кому-то принадлежит. Надо же владельца предупредить о том, что готовится изъятие его земель, даже если оно предусмотрено документами территориального планирования, он согласится или не согласится – суды и прочее. Это занимает годы. И этот процесс надо запустить.

В зависимости от того, что предполагается по территориальному размещению, возникнут различные представления о структуре или составе строительства. Ясно, что в городах, в центре городов, где можно восстановить старые исторические и допанельные дома, имеет смысл восстановить инфраструктуру с применением новых технических решений, там должны быть и высокие дома, и общественные здания, конфигурации, связанные с большезальными, большепролетными объектами. Безусловно, будет этот сектор, обязательно будет.

Но дорогие высотные дома мы отбрасываем из проектного рассмотрения сразу - это чистый рынок. После начала массового малоэтажного строительства  понадобится немного времени, чтобы люди поняли, что платить сумасшедшие деньги за жизнь в железобетонном доме на двадцать пятом этаже – это невозможно. Какой-нибудь британский или итальянский коллега владельца российского “элитного жилья” будет смеяться над ним, когда он будет ему выдавать свою квартиру за что-то стоящее. Тем более - американский.

Должен быть также и коммерческий сектор дорогих коттеджей – и это тоже решит рынок, выбрасываем из проектного рассмотрения.

Когда спорят о том, должна цена недвижимости расти или падать, это происходит от того, что не проявлена отчетливая система различий в стоимости. Если вы строите высотный дом на городской инфраструктуре, его себестоимость будет довольно высока, но самое главное - на него навешивается очень большая административная рента. Я даже не говорю про коррупционную составляющую, а про легальную стоимость административных услуг. Ясно, что решать социальные задачи за счет такого строительства, - глупость.

В проектной логике нас прежде всего интересует сектор относительно дешевого жилья. И, конечно, в связи с тем, что мы должны решать задачу старения выбывающего фонда и вообще какой-то реновации, обновления жилищно-коммунального хозяйства, придется делать все заново. И ясно, что, осваивая новые территории, надо ориентироваться на новые технологические решения и по строительству, и по системам инженерного оборудования.

Это означает - автономные системы теплоснабжения и водоснабжения. Если электричество и газ есть, то больше ничего и не нужно, потому что вода более или менее везде локально расположена, очистные сооружения – это вообще вопрос технологии, и можно всегда регенерацию делать. Вот, кстати, в Новосибирском Академгородке был сделан знаменитый “Экодом” с полностью замкнутой системой.

Надо постоянно вводить новые системы, подходы, а если еще и ветряки ставить, то окажется, что и энергии поменьше надо. А если дом теплый, то есть правильно сделан по теплозащите, то на отопление нужно мало энергии. Надо составить какую-то модель нового массового строительства, поначалу упрощенную, скажем, из четырех основных типов загородного и городского дома, с образцами для плотности расселения и организации новых микрорайонов и районов. С учетом, конечно, новой ситуации, с количеством личного транспорта – дороги, гаражи и пр.

Надо предложить некоторые модели и технологические приемы массового строительства, при которых жилье бы обходилось потребителю в 300-400 долларов (8-10 тысяч рублей) за квадратный метр.  И чтобы потребитель имел право на первоначальный взнос в 10% и растяжку во времени платежа на 10-15 лет, и 10% по кредиту. Тогда жилье действительно становится доступным, понятным и очевидным направлением решения вопроса.

Какие технологии позволяют иметь на выходе стоимость в 300-400 долларов за метр?

Это, прежде всего, таунхауз (“городской дом”) - самый дешевый вид строительства, позволяющий достигать высоких  плотностей в пределах микрорайона. Дальше - одноквартирные загородные дома.  Кроме того, возможны многоквартирные дома в два, три, четыре этажа. Четыре этажа, правда, уже неудобно. С момента, когда нужен лифт, следует сразу понимать, что это уже за рамками дешевого строительства, это пусть решает рынок дорого жилья.

Должны использоваться, конечно, другие материалы - не железобетон. Надо проявлять хоть какую-то исходную гуманность, строить из природных и недорогих материалов. Ко всем типам дешевых домов должны быть вначале “революции” подготовлены модельные образцы.

И, безусловно, должно быть индивидуальное жилищное строительство тоже. Сейчас этот термин имеет не вполне определенный, общий характер. Он включает в себя и строительство односемейных домов на участке с продажей готовых домов, и способ, когда какая-то семья с помощью строителей строит себе дом и вкладывает много своего труда, что позволяет резко снизить стоимость жилья.

Действительно, если вы хотите возвести только коробку с помощью профессионалов, а остальное сделать сами (скажем, строители могут выложить стены из ячеистых блоков, сделать облицовку, а потом уже штукатурку, побелку, покраску, монтаж оборудования потребитель сделает сам), то можно довести стоимость до ста долларов за квадратный метр. Так ведь “дачи” годами делаются. Но этот процесс надо цивилизовать с подготовкой инфраструктуры, с наличием рациональных моделей каркасов домов внутри планов городского развития. Придать другой смыл этому движению – не огород с будкой, а настоящий удобный дом для жизни.

Вроде бы все, что мы обсуждаем, очевидно разумно. В чем главная управленческая проблема?

Покраска деревянного дома должна осуществляться обязательно как с внешней, так и с внутренней стороны. Лако-красочных материалов необходимо внимательно подбирать. Перед покраской деревянного дома необходимо зашлифовать материал и пройтись антисептиком.

Начнем с территориального планирования – то, что должно предшествовать отводу новых земель под строительство. Сейчас деятельность по городскому проектированию представлена в единичных проектных институтах, которые работают непонятно как. Они то ли придерживаются старых СНИПов, норм или представлений и проектируют по-старому, то ли вообще никаких стандартов не придерживаются, то ли пытаются делать что-то новое, но в любом случае - это отдельные институты. Ни единого методического центра, ни общей идеологии просто нет.

Должна быть построена новая технология массового строительства, которая обеспечит новую жилищную революцию. Что такое технология? Это определенная дисциплина следования определенному методу. Есть определенный алгоритм, технологическая карта, ей следуют, и должна быть какая-то методическая идеология, модельные образцы городского развития. Эта предметность сегодня у нас не развивается, отсутствует. Мне представляется, что начать надо именно с этого.

Вот вы говорили про хрущевскую революцию, что первые капитальные вложения на овладение новой технологией были самые большие. А переход к деревянным, фанерным и другим дешевым технологиям малоэтажного строительства будет ли означать необходимость существенных инвестиций в промышленность?

Нет. Сами эти технологии значительно более дешевые. Причем это не обязательно дерево. Ведь панацеи не существует, как известно, наоборот, лекарств много, и чем опытнее лекарь или целитель, тем более широким диапазоном инструментов и лекарственных смесей он пользуется. Только фельдшер дает во всех случаях стрептоцид или касторку.

Один из принципов новых технологических образцов или элементов нового технологического уклада – это как раз относительная простота приготовления. Даже сложная технология приготовления, скажем, древесно-стружечной плиты с перевернутой кристаллизацией, которая много более совершенна, чем, скажем, предыдущие виды, пока у нас не освоена, но осваивается несложно. И большинство установок для производства газобетонов или дерева нормального качества придется поначалу завозить - никуда от этого не деться.

Но для начала просто должна быть запущена новая технологическая волна (общая проектная идеология, местные региональные и городские проекты, выделение земель, инвестиции в инфраструктуру, общие требования к дому, допуск к площадкам малых компаний), и тогда она будет способна породить уже оригинальные и новые решения.

А поскольку такие решения сами по себе измельчены, дифференцированы, квантованы, то должны быть рассчитаны все-таки на средний и малый бизнес. Во время хрущевской революции все вложения были государственными. Сейчас это может быть иначе структурировано. Государство вкладывает само или обеспечивает кредиты 10-12-летней продолжительности на освоение участков - это дороги, инфраструктура, инженерная подготовка территории.  Иногда можно просто подготовить участки определенных размеров для микрорайонов, кварталов, иногда - жилых районов и продать или передать на инвестиционных условиях.

Инвестор строит и продает, пользуясь уже кредитами другого типа, деньгами ипотеки. Он сам уже должен оплатить цену издержек, получить свою прибыль и начать отдавать государству за подготовленный участок. То есть должно быть связано два кредитных потока – на инфраструктурное освоение участков и на собственно строительство.

Откуда деньги на подготовку участков? Муниципалитеты такими средствами не обладают, субъекты федерации тоже, федеральный центр – тоже, поэтому должны быть организованы специальные инвестиционные фонды, в которых должно быть сильное государственное участие. Деньги Пенсионного фонда, нефтяные деньги Стабфонда имеют достаточный объем, чтобы вкладывать в развитие за счет инженерной подготовки территории и строительства объектов социального назначения - школ, детских садов, поликлиник, больниц, автодорог и пр.

Кажется, задача строительной революции – совсем не отраслевая, с типом городского развития связано множество вопросов: об укладе, организации жизни, управления, самоуправления на территориях, дизайне социальной сферы...

Сейчас у нас государство само по себе, общество само по себе, причем общество полностью фрагментировано. У банкира иные интересы, чем у простого обывателя. Должна быть построена система, в которой было бы ясно, зачем существует государство и зачем государству деньги, иначе разрывы не преодолеть.

Если оставаться в рамках только денежного обсуждения, без онтологического, без физического, нельзя дойти до реальности. Поэтому и сохраняется необычайная расслабленность государственной мысли, сегодня говорят одно “например”, а завтра – другое.

Мы знаем, что Россия исчезает, она - дегенерирующий суперэтнос, и мы обязаны что-то предпринять в этой ситуации. И высокая смертность в скученной городской среде, и семейный уклад, и нравы очевидно связаны с "квартирным вопросом". Жилье и обеспечение жизнеустройства – это, кажется, первое, что можно и нужно изменить.

См. также: