Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
23 мая 2018, среда, 18:27
Facebook Twitter VK.com Telegram

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

30 мая 2006, 09:55

Тупики и лабиринты доступного жилья

Хроническая жилищная проблема, которую, как выясняется, трудно решить даже с помощью государственных национальных проектов, продолжает вызывать интерес профессионалов строительной отрасли. Этот интерес понятен, так как пока в России сохраняется неудовлетворенный спрос на жилье, отрасль будет процветать. Однако, наталкиваясь на разного рода ограничения – нехватку новой земли под застройку, нехватку спроса из-за его насыщения по отдельным сегментам и т.д., – строители все чаще задумываются о том, не пора ли им расширить профиль деятельности и от строительства «элитного» жилья и выполнения муниципального заказа перейти к обслуживанию более или менее массовой потребности граждан в «обычном качественном жилье».

Поэтому требуется придумать схему, которая позволила бы совместить требования покупателей (относительная дешевизна, минимум рисков) и строителей – реализация квартир во вновь построенных домах и наличие долгосрочного и дешевого финансирования.

К сожалению, пока о такой схеме приходится только мечтать. Дешевого жилья не получается из-за технической сложности строительства и эксплуатации многоэтажных домов, из-за дорогостоящей инженерной инфраструктуры и различного рода обременений - вроде необходимости предоставить новое жилье жителям сносимых ветхих домов или построить новую школу, детский сад и электроподстанцию. Долгосрочного и дешевого финансирования строительные организации тоже получить не могут (об этом мы поговорим ниже), и поэтому, чтобы приступить к строительству, им надо набирать средства, продавая еще не существующие квартиры будущим жильцам, то есть дольщикам. А эта схема чревата разного рода рисками, основной из которых в том, что дольщик может внести деньги, но квартиры не получить. И не только потому, что его жилплощадь уйдет в другие руки (так называемые двойные продажи), а потому, что дом, на строительство которого он дал деньги, так никогда и не будет построен, поскольку застройщик может не набрать нужного количества дольщиков, то есть не сможет реализовать все квартиры, заложенные в его проект.

Естественно, строя «элитное» жилье или дома по муниципальному заказу, застройщик таких трудностей не испытывает. У богатых покупателей денег куры не клюют, а городской заказ более или менее обеспечен деньгами бюджета. Но вот попытки найти финансирование на строительство жилья для «средней» ценовой группы оборачиваются только дополнительными трудностями, дополнительных квадратных метров почти не прибавляя.

В чем же причина, из-за которой строительные организации, в принципе готовые строить жилье широкой доступности, не в состоянии приступить к делу и воплотить в жизнь давнюю мечту каждого российского (советского) человека об отдельной квартире или доме?

Строительные организации готовы пойти на подобное строительство, только имея гарантированное финансирование, а ждут его пока только от самих будущих квартировладельцев. Ждут напрасно, поскольку у тех нет долгосрочных финансовых ресурсов, а это в свою очередь вызвано тем, что сбережения граждан, которые и являются этим самым ресурсом, безвозвратно пропали в ходе наших реформ, революций и инфляций.

Рассмотрим простую схему, по которой должно было бы осуществляться накопление этих ресурсов, а также причины, по которым оно не произошло.

Предположим, что некая средняя семья, въехав когда-то в новую квартиру (пусть это будет квартира в панельной пятиэтажке) из коммуналки, тут же начинает копить деньги на приобретение следующего жилья. Срок накопления – 50 лет. Он такой длительный, во-первых, потому, что срок эксплуатации и, соответственно, амортизации жилья как раз равен пятидесяти годам, а во-вторых, потому, что доходы советских граждан (как, впрочем, и российских), как правило, очень невелики. И за пятьдесят лет только и можно уложиться, чтобы накопить на новую квартиру. При этом мы не учитываем того обстоятельства, что новое жилье почти всегда качественно лучше старого, его площадь на ту же семью больше, и поэтому расходы на его приобретение несколько выше, чем стоимость квартиры в пятиэтажке. Но это «второй вопрос», главное же в том, что семьи, прекрасно понимающие, что ничто не вечно, а также просто желающие улучшить свои жилищные условия, начинают копить деньги на новую квартиру, и эти накопления, благодаря банковской системе, превращаются в очень долгосрочные и, как правило, относительно дешевые кредиты для строителей. Таким образом, проблема с финансовыми ресурсами для строителей отпадает. А также отпадает проблема реализации – если люди много лет копят на квартиру, они ее обязательно купят. При этом банками иногда используются депозиты, на которых накапливаются деньги целевого назначения, на приобретение жилья, чтобы строители могли точно знать объем будущего спроса.

Такова была бы общая схема, но в нашей стране она была разрушена тем, что в ходе реформ и девальваций сбережения граждан были практически полностью обесценены, то есть строители лишились долгосрочных финансовых ресурсов, а потенциальные покупатели жилья – своих накоплений для его приобретения. А само массовое жилье между тем продолжало ветшать, и потребность в его замене с каждым годом нарастает все больше и больше. Осознавая эту проблему, государственная власть предлагала использовать несколько решений, оказавшихся, впрочем, не очень удачными.

Первое решение называется ипотекой и, на первый взгляд, выглядит очень заманчиво. Каждая семья, желающая купить новую квартиру, но не имеющая на это средств, может заключить с банком кредитный договор, по которому она становится владельцем квартиры, внося 10-25% от ее стоимости сразу, а остальную сумму выплачивая на протяжении нескольких лет, вместе с процентами. Сама квартира остается в залоге у банка, и в случае просрочки платежей по кредиту обращается в его собственность.

Хотя эта схема очень распространена во всем мире, у нас она положительных результатов пока не дала, да, скорее всего, и не даст. И не только потому, что процентные ставки очень высоки, а срок кредита очень короток, но и потому, что выдача ипотечных кредитов российскими банками нарушает некоторые правила организации денежного обращения и кредитования.

В теории принято, что банки выдают кредиты производителям только на финансирование текущего производства, то есть для выпуска товаров, которые в самом ближайшем времени будут изготовлены, куплены и потреблены. Поэтому срок кредита небольшой, и он выдается, как правило, за счет денежной эмиссии, а не за счет сбережений. Банки, выдавая кредит, выпускают деньги в обращение, но на очень короткий срок, чтобы к тому моменту, когда покупателю будет выплачен доход, товар был уже произведен и находился на прилавках магазинов. После приобретения товаров, когда доход покупателя превращается в выручку для производителя, последний из этой выручки гасит кредит банку, и деньги, ранее выпущенные в обращение, из него уходят. Это называется «новые товары могут быть проданы только за счет новых денег».

В той же в теории принято, что долгосрочные вложения, в том числе и в жилые дома, за счет эмиссионных банковских кредитов не финансируются, а финансируются только за счет сбережений. Происходит это потому, что деньги, выпущенные в обращение при выдаче кредита на строительство жилого дома, вернутся обратно в банк не очень быстро. Если при выдаче обычного кредита на производство, предположим, масла или сыра достаточно трех-четырех месяцев, чтобы его сумма вернулась обратно в банк, то при погашении строительных или ипотечных ссуд счет идет на годы. Деньги, выпущенные в обращение в начале строительства, вернутся в банк года через два-три, если повезет, а то и через пять-шесть лет. Все эти годы деньги будут находиться в обращении, постоянно провоцируя инфляцию, так как товарного покрытия у них, пока строительные кредиты не будут погашены, еще нет.

К сожалению, ипотечное кредитование в России развивается как раз по вышеописанному сценарию. Банковская система создает новые деньги и за их счет финансирует строительство жилья, в результате чего усиливается инфляция, и цены начинают непрерывно расти, в том числе и на жилье. Понятно, что российские банки поступают так не от хорошей жизни (сбережений нет, а строить надо), но общую ситуацию это не меняет.

Второе решение, которое сейчас у всех на слуху, – это использовать деньги государственного бюджета, в основном Стабилизационного или Пенсионного фондов, чтобы в массовом порядке произвести реконструкцию или новое строительство инженерной инфраструктуры и потом на эти подготовленные за государственный счет участки «сажать» жилые дома, предназначенные для продажи. Логика в том, что, хотя граждане и будут оплачивать стоимость квартиры за свой счет, но вот стоимость инфраструктуры оплатит государственный бюджет, и поэтому цена квадратного метра жилой площади будет не очень высока.

Эта идея, несмотря на свою внешнюю привлекательность, еще менее технологична, чем случай с ипотекой. Во-первых, не совсем ясно, какие именно территории страны (всей страны, а не только отдельных городов!) необходимо осваивать и, соответственно, расходовать государственные средства на создание инфраструктуры. Это должно быть предметом отдельного проектирования. Во-вторых, даже если с территориями под освоение будет все понятно, есть очень большой риск, что выделенные государством средства будут просто разворованы, и вместо инженерных сетей мы увидим только котлованы. И в-третьих, сейчас рассчитывать на ресурсы упомянутых фондов по крайней мере неразумно. Стабилизационный фонд не даст использовать министр финансов, для него эти деньги уже давно расписаны по совсем другим направлениям использования. А что касается Пенсионного фонда, то он вообще дефицитен и получает дотацию из федерального бюджета. И еще очень много лет будет эту дотацию получать. Поэтому пользоваться его средствами, пусть только с накопительных счетов, никак не получится.

И третьим решением, которое еще не пользуется широкой популярностью, но вполне может овладеть умами масс, является привлечение иностранных инвестиционных кредитов. В самом деле, сейчас в Европе процентные ставки очень низкие, сроки кредитов такие, что нашим банкам и не снились, а что касается инвестиционной привлекательности, то Россия сейчас чуть ли не впереди планеты всей. Во всяком случае, по сравнению с депрессивной экономикой еврозоны наш рынок выглядит гораздо предпочтительнее, и заработать на нем можно существенно больше, чем во Франции или в Италии. Однако смогут ли иностранные банки преодолеть барьеры, поставленные российским банковским сообществом на пути нежелательных конкурентов, остается вопросом.

То есть за счет каких ресурсов будет строиться так необходимое нам жилье, совершенно не понятно.

Натолкнувшись на финансовые ограничения, строительные компании и специалисты по строительству, кроме разработки собственных схем финансирования, стали активно предлагать проекты по снижению стоимости одного квадратного метра жилых помещений. Понятно, что «элиты» и «бизнес-класса» эти проекты не касаются, и рассчитаны они на предполагаемый сегмент жилья широкой доступности. То есть жилья, которое хотя и покупается в собственность, но стоит относительно недорого. Так, для самых бедных покупателей строительные организации предлагают строить одноэтажные дома, используя деревянные каркасы и деревянную обшивку, для тех, кто побогаче, – таунхаузы, ну а для тех, кто находится на границе между средним достатком и богатством, – индивидуальные коттеджи из облегченных строительных материалов. При этом стоимость строительства для покупателей может быть эффективно снижена за счет того, что какая-то часть строительных работ будет выполняться ими самими. Предполагается, что стоимость подобных сооружений будет укладываться в $300-$500 за квадратный метр, при этом сама земля покупателю ничего не должна стоить и бесплатно выдаваться государством из земельного фонда.

Этот вариант выглядит очень привлекательно, но неизбежно столкнется с большим количеством проблем, связанных, например, именно с необходимостью безвозмездного расставания местных органов власти с потенциальным источником административной ренты.

Как мы видим, ни один из используемых или предлагаемых вариантов не является легко реализуемым, но острота проблемы такова, что решать ее все равно придется, причем в самые ближайшие годы. Иначе на фоне громких успехов России будет грозить слишком радикальное ухудшение условий жизни граждан, а подобные ножницы рано или поздно неизбежно приводят к краху системы, не умеющей от них избавиться.

См. также:

Обсудите в соцсетях

Система Orphus

Главные новости

18:02 Росгвардия оснастит весь общественный транспорт «тревожными кнопками»
17:59 Сквер у посольства России в Вильнюсе назвали в честь Немцова
17:36 Порошенко сменил название ВДВ и цвет беретов морпехам
17:30 ЕСПЧ присудил россиянам 2 млрд евро компенсаций за 20 лет
16:58 Житель Кургана предстанет перед судом за призывы к массовым беспорядкам через Telegram
16:48 Генсек ФИФА выступила в защиту Оюба Титиева
16:42 Родственники пассажиров сбитого «Боинга» написали открытое письмо перед ЧМ-2018
16:25 Вместо одной вымирающей гигантской саламандры теперь будет пять
16:21 Россияне смогут жить на Кубе без виз до трех месяцев
16:12 Пресс-секретаря Навального арестовали за твит о митинге
15:55 Медведев поручил снизить акцизы на бензин и дизтопливо
15:50 В Госдуме не согласились с запретом на отдых в санкционных странах
15:32 В Москве арестовали бывшего мэра Ялты
15:15 Из УК РФ решили убрать «предпринимательские» статьи
15:14 Помощник Бастрыкина приедет в кубанский поселок после зверского убийства женщины
15:09 Более 80 процентов углерода в живых организмах приходится на растения
15:06 «КиноПоиск» превратился в платный онлайн-кинотеатр
14:40 Мосгорсуд оставил в силе приговор Навальному
14:38 Instagram позволит «отключить» посты выбранных пользователей
14:04 Дипломат США заявил об «акустической атаке» в Китае
14:03 Центр имени Хруничева привез на выставку новые «Протоны»
13:34 МИД России назвал сроки выхода Украины из СНГ
13:32 Изменение кислотности среды послужит тормозом для молекулярных машин
13:30 Роскачество нашло нарушения в 25% образцов сливочного масла
13:25 Бывший тренер «Спартака» и ПСЖ возглавил лондонский «Арсенал»
13:00 Просившую Путина о помощи онкобольную похоронят 24 мая
12:59 Девять сотрудников Мариинского театра госпитализированы с отравлением
12:40 Минкульт России открестился от планов запрета Booking.com
12:20 МИД РФ рассказал о мизерных зарплатах боевиков ИГ
12:19 Сбербанк в четвертый раз попытается продать украинскую «дочку»
11:51 Бизнес предложил отменить посадки за исполнение санкций
11:38 Хазанов готов озвучить попугая Кешу в полнометражке «Союзмультфильма»
11:32 В ДНР рассказали о попытке украинских военных захватить Горловку
11:21 Глава Сбербанка рассказал о переговорах с «Русалом» по долгам
11:13 В аварии школьного автобуса под Псковом пострадал 21 человек
10:51 В Совфеде ответили на заявление депутата Верховной Рады по Крымскому мосту
10:46 ВТБ прекратил сотрудничать с бизнесом Дерипаски
10:40 Медведев раздал поручения по реализации «майского указа»
10:22 В деле о госизмене экс-сотрудников ФСБ остался единственный эпизод
10:17 Высокопоставленных сотрудников ФСО заподозрили в хищениях при строительстве резиденции Путина
10:13 Николай Караченцов попал в больницу
09:51 Международная Букеровская премия досталась Ольге Токарчук
09:49 Отмена бумажных ПТС создаст проблемы покупателям новых машин
09:37 США выдвинули условия снятия санкций с группы ГАЗ Дерипаски
09:21 В ответ на санкции в России могут заблокировать Booking.com
09:20 Писатель Филип Рот умер в США от сердечной недостаточности
09:04 Удачно прошел очередной запуск ракеты Falcon 9
22.05 21:03 «Юрий Долгорукий» провел залповый пуск ракет «Булава»
22.05 20:46 Кудрин рассказал об участии в разработке новейшего оружия
22.05 20:21 Глава Facebook отчитался Европарламенту о безопасности пользователей
Apple Bitcoin Boeing Facebook Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter Абхазия аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Александр Турчинов Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Антон Силуанов Аргентина Аркадий Дворкович Арктика Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Басманный суд Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспилотник беспорядки биатлон бизнес биология бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов борьба с курением Бразилия Валентина Матвиенко вандализм Ватикан ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ Внуково военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы ВЦИОМ выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы Вячеслав Володин гаджеты газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь Дагестан Дальний Восток декларации чиновников деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль инвестиции Ингушетия Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция ипотека Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Кемерово Киев Ким Чен Ын кино Киргизия Китай климат Земли КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение Конституционный суд Конституция кораблекрушение коррупция Космодром Байконур космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым Ксения Собчак Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика Ленинградская область лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия Мария Захарова МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минпромторг Минсельхоз Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС мобильные приложения МОК Молдавия монархия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка Мурманская область МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры Ольга Голодец ООН ОПЕК оппозиция опросы оружие отставки-назначения офшор Павел Дуров Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение Почта России права человека правительство Право правозащитное движение православие «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край Продовольствие происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги реклама религия Республика Карелия Реформа армии РЖД ритейл Росавиация Роскомнадзор Роскосмос «Роснефть» Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Нарышкин Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид Счетная палата США Таджикистан Таиланд тарифы Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии Трансаэро транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство уголовный кодекс УЕФА Узбекистан Украина фармакология ФАС ФБР Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие химия хоккей хулиганство цензура Центробанк ЦИК ЦРУ ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола эволюция Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония этология Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Якутия Яндекс Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.