Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
14 декабря 2017, четверг, 05:44
Facebook Twitter LiveJournal VK.com RSS

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

18 августа 2006, 17:37

Этот вопрос нас всех немного испортил

Генеральная прокуратура России поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) организовать проверку исполнения строительными организациями антимонопольного законодательства при определении ими цены на возводимое жилье в городе Москве, Московской области и Санкт-Петербурге на предмет возможного ценового сговора.

Один из чиновников ФАС заявил о том, что цена на жилье на Московском рынке завышена почти втрое. «Справедливая цена», по версии ФАС, составляет $1300 за метр, в то время как в Москве жилье продается по $3500-4000 за метр. В качестве примера представители ФАС привели подмосковный Дмитров, где цена за метр составляет всего $800.

Впрочем, стоит задуматься над тем, почему в качестве примера берется Дмитров, находящийся «всего в 55 км от Москвы». А, например, в Вологде, которая существенно дальше Дмитрова от Москвы, стоимость квадратного метра тысяча долларов. Думается, что жилье близ ядерного полигона будет еще дешевле, в какие бы сговоры ни вступали застройщики. Но одно верно – цены на жилье растут опережающими темпами. Если Росстат в начале года прогнозировал рост в 4 процента ежемесячно, то на сегодня ежемесячный рост составляет едва ли не 6 процентов, и особых предпосылок для остановки роста нет. При инвестиционной стоимости квадратного метра типового жилья не более 20 тысяч рублей цена на свободном рынке составляет в Москве в среднем более 70 тысяч рублей.

В идеальных условиях стоимость жилья в Москве складывается из нескольких расходных статей:

  • Цена на строительные материалы
  • Цена на рабочую силу
  • Стоимость инфраструктуры
  • Компенсация доли бесплатных квартир, выделяемых префектурам за предоставление земельного участка
  • Стоимость кредитных ресурсов, привлеченных для строительства
  • Обеспечение рентабельности строительства и нормы прибыли для городского бюджета

Однако по существу рост ни одной из расходных статей не может оправдать темпов роста жилья в последние месяцы.

В поисках виноватых выдвигались самые различные версии. «Полит.ру» попытался систематизировать представления о том, кто виноват в росте цен на жилье в Москве.

Вариант 1: застройщики

Застройщиков в последнее время часто упрекают в сговоре. Участники рынка (в широком  смысле слова) приводят убойный аргумент - «В Москве работают десятки застройщиков, они просто не могли договориться». Но в реальности договориться достаточно двум-трем крупным игрокам, и рынок потянется за ними. Кроме того, рынок жилья хорошо организован. Существует несколько компаний, чьи эксперты наиболее часто выступают с комментариями в СМИ, которые проводят исследования рынка. Фактически всю информацию относительно того, как поведет себя рынок, общественность узнает именно от них. Для примера – за июнь 2006 года в столичных СМИ появилось более полутора тысяч экспертных комментариев о том, какие тенденции преобладают в том или сегменте на рынке недвижимости. Они четко делятся на две категории: комментарии чиновников (порядка 10-15 процентов) и комментарии представителей различных компаний. Причем по основным сегментам рынка, до 80 процентов комментариев приходится на представителей трех-четырех компаний. В такой ситуации, если эти компании заявят, что жилье строят марсиане, а строительные материалы добываются на Плутоне, то интересующиеся стороны поверят и этому.

Кроме того, даже если и не сговариваться – существует эффект цеховой синергии. Узенькая тусовка застройщиков обсуждает свои цены и причины их роста на узкоспециальных предприятиях, где и вырабатывается «логика роста». Понятно, что в отсутствие сговора рано или поздно появились бы демпингующие компании. Однако московский рынок жилья «закрыт» для посторонних. Хотя есть и примеры агрессивного вторжения («Главмосстрой» и «Мосстройматериалы», например, были куплены холдингом «Базовый Элемент» Олега Дерипаски), но в целом рынок сохраняет очертания закрытого.

Искусственный дефицит предложения – второе, в чем обвиняют застройщиков. Предложение на рынке жилья действительно снизилось, но из-за принятия закона «О долевом участии в строительстве», в котором права дольщиков были защищены до такой степени, что ряд объектов был заморожен. Однако на квартирный дефицит наложилась другая проблема - нехватка земли в Москве.

Вариант 2: чиновники

В столице давно начал формироваться дефицит земельных участков под строительство. Во всяком случае - это обстоятельство серьезно сказалось на увеличении стоимости инвестконтрактов и компенсаций городу за инфраструктуру.

Кроме того, важной составляющей цены на жилье является и стоимость социального жилья. Она включается в стоимость жилья, которое приобретают все остальные. До 2003 года инвесторы преимущественно отчитывались по бартерным схемам. Сдал дом – 10 процентов квартир московскому правительству. Однако ситуация поменялась, и теперь социальный налог взимается живыми деньгами. Что закладывается в стоимость жилья.

Увеличение доли социального жилья при сохраняющихся примерно на одном уровне объемах строительства вносит свой вклад в рост цен. За последние годы прирост доли города составил 20–25%, и соответственно уменьшилось предложение новых квартир. Особенно остро недостаток ощущается в сегменте эконом-класса, так как вводимое социальное жилье главным образом представляет собой объекты панельного домостроения. Именно такие квартиры не поступают на рынок. А если сокращается предложение, то и цены растут.

Еще одним из факторов роста цены на жилье является повышение доли «отката» в стоимости строительства и реализации жилья. Считается (по крайней мере, такими данными оперируют составители коррупционных рейтингов), что «откаты» на рынке жилья составляют десятки процентов. Достоверных данных нет, но представление о том, что доля «отката» в сфере строительства и недвижимости в разы превышает хрестоматийные 10 процентов, распространено повсеместно. Надо полагать, неспроста.

Вариант 3: производители строительных материалов

Самая стройная аргументация была разработана представителями «цементного дела». В ходе конфликта представители Ассоциации строителей России упрекали монополистов в сфере производства строительных материалов. Однако в гильдии риэлторов стоимость строительных материалов в себестоимости квадратного метра жилья оценили приблизительно в 20 процентов. Цены на цемент выросли за этот период на 6,7%, что в 3, 5 раза ниже прошлогоднего уровня роста (по сравнению с июнем 2005 года - 25 процентов) и ниже, например, уровня роста цен на щебень (9,6 процента). То есть, рост цен на строительные материалы в среднем будет даже ниже прогнозируемых Росстатом 20 процентов роста стоимости жилья.

Впрочем, доля стоимости строительных материалов в стоимости жилья демонстрирует тенденцию к росту. Повышение стоимости, например, железобетонных материалов в 2005 году увеличило стоимость квадратного метра в Московской области - на 5,08 процента  для типового панельного домостроения. Фактическая же расчетная стоимость за 2005 год выросла на 13 процентов.

Вариант 4: потребители

Благосостояние москвичей растет. Денежные доходы москвичей в марте 2006 года составили 26724 рублей и на 11,8% превысили уровень марта 2005 года. При этом они оказались в 3 раза выше среднероссийского показателя (8896 рублей). По данным Росстата, реальная величина денежных доходов москвичей (с поправкой на инфляцию) выросла, по сравнению с мартом 2005 г., на 2,0%.

Это – официально. Что происходит в страшной теневой сфере – вряд ли кто-то в состоянии сказать определенно. По крайней мере, есть и более оптимистичные оценки роста доходов москвичей. Рост благосостояния москвичей составляет примерно 24-25% в год, заявлял некоторое время назад руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк на конференции «Перспективы использования принципов государственно-частного партнерства для реализации инвестиционных проектов в России».

Создается вполне себе платежеспособный спрос. Который и наталкивается на дефицит предложения, возникший в результате взаимодействия малостроящих застройщиков и предоставляющих мало земли чиновников.

Еще один фактор роста цены жилья – мода на вложения в недвижимость. По опросам Левада-центра, в 2005 году количество россиян, заявлявших о том, что надежнее всего хранить деньги в недвижимости, составляло 36 процентов. В 2006 году этот процент вырос до 40. Для сравнения – занимающий вторую строчку «Сбербанк» показал результат в 24 и 23 процента соответственно. Таким образом, спрос на жилье растет повсеместно в России, а предложение отстает.

Как ни удивительно, но ипотека, которую в разгар «ипотечной кампании» активно рекламировали практически все федеральные чиновники, также влияет на рост цен.

По данным Фонда «Общественное мнение»,  подавляющее большинство россиян исключают, что они (их семьи) возьмут когда-либо ипотечный кредит, чтобы купить себе жилье (70%). Не исключают такой возможности 23% опрошенных. Жилищные кредиты в данном случае только подогревают рынок. Те, кто ранее не мог себе позволить купить «квадраты», с 2004 года потихоньку начали получать квартирные кредиты. Кроме того, работодатели начали переходить на белые и серые схемы уплаты заработной платы, что существенно упростило процесс получения кредитов. Сегодня, по подсчетам Московской конфедерации промышленников и предпринимателей, около 47% от выплачиваемой предприятиями зарплаты выдается в конвертах, между тем как несколько лет назад процент зашкаливал за 70.

Рядовые потребители квартир делятся, пожалуй, на два основных типа – те, кто покупает квартиру для личного пользования, и те, кто занимается полупрофессиональной спекуляцией жилья. Рынок жилья устроен по принципу – завтра будет дороже, чем сегодня. Такой логикой руководствуются и многочисленные жилищные спекулянты. Это и небольшие фирмы, специализирующиеся на перепродаже квартир, и  рядовые граждане. Гордое заявление «моя квартира подорожала с момента покупки на n тысяч» сегодня можно услышать почти от любого человека, несколько месяцев назад приобретшего недвижимость. Есть и люди, сознательно покупающие квартиры с целью перепродажи. Эти дилетанты рынка вторичной недвижимости – нижняя ниша заинтересованных в росте цен, но несправедливо забытая многими аналитиками. 

Вариант 5: информационное сопровождение

Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин некогда обвинял в росте цен на недвижимость «непрофессиональных журналистов». Они создают рекламу застройщикам, они допускают ошибки, вследствие чего и растут цены на жилье. Следует, правда, заметить, что информационные поводы генерируют не журналисты, а совсем другие люди. И если жилищная проблематика стоит в повестке дня, а комментируют ее представители компаний-застройщиков, а не чиновники, то это их, чиновников, личная проблема.

Впрочем, и критика контролирующих органов (слабо обоснованная и зачастую непрофессиональная) создает ажиотаж вокруг жилищной проблематики. Логика потребителей – начали трясти застройщиков, значит, надо покупать сейчас, значит, будет дорожать.

Что делать

Проблема в том, что молодой семье (а именно она является целевой аудиторией многочисленных правительственных программ) сегодня приобрести квартиру стало крайне трудно. Даже с учетом ипотечного кредитования. Квартира стоимостью $100 тысяч, купленная по ипотечному кредиту, взятому на 10 лет под 18 процентов годовых. А В первый год обладатель этой замечательной квартиры должен заплатить банку $18000 - процентов и $10 тысяч. - погашения кредита. Итого в первый год - 28 тысяч, за второй - 26,2 тысячи, за третий - 24,4, за четвертый - 22,6. А общая сумма выплат в итоге составит порядка 200 тысяч. Но квартиры за $100 тысяч при цене за метр в 3,5 тысячи не бывает. А средняя «двушка» в 70 метров обойдется в $250 – 300 тысяч. Без учета обслуживания кредита. Порядок сумм для выплаты ежемесячно в таком случае – $3-5 тысяч. При условии, что по обычной логике суммарные выплаты по ипотеке не должны превышать 30 процентов от совокупного дохода семьи, супруги должны зарабатывать порядка $10-15 тысяч на двоих. Что существенно выше дохода «среднего» москвича.

Проблема и в том, что если в условиях получения сверхприбылей застройщикам не выгодно расширять предложение, то они и не развивают производственную базу, и к моменту массового выхода из эксплуатации панельного жилья 60-70 годов некому будет строить.

Всем участникам рынка выгодно дорогое жилье. Всем выгоден и рост цен на него. Это – логика пирамиды, когда все участники процесса заинтересованы в росте доходов.

Ложиться и умирать? Нет. В самой пирамидальной структуре рынка заложены причины его падения и нормализации отношений на нем. Причиной может послужить выход из игры почти любого из игроков – снижение цен на строительные материалы, демонополизация и открытие строительного рынка Москвы, установка прозрачных схем отношений между застройщиками и чиновниками, снижение числа спекуляций на рынке недвижимости, снижение информационной активности на рынке, увеличение предложения или снижение спроса.

Впрочем, наиболее вероятной причиной спада на жилищном рынке является сильное внешнее воздействие. На сокращение спроса на жилье могло бы повлиять изменение предпочтений сохранения сбережений москвичами в пользу любого иного вида вложений, помимо недвижимости. Предпосылки к этому есть – растет доверие москвичей к банковским депозитам, у примерных буржуа появляется востребованность в качественном образовании (рынок MBA, скажем, растет взрывными темпами), а также увеличиваются вложения среднего класса в товары luxury. На рынке наступает настоящий бум в области потребительского кредитования в автомобильной сфере – то есть потребители, видя невозможность потратить свои средства на квартиру, начинают скупать машины.

Наконец, рынок может обрушить снижение темпов роста доходов москвичей – не дай бог, как, без сомнения, добавят наши читатели.

Увеличение предложения или демонополизация строительного рынка в Москве – это вопрос исключительно к застройщикам и чиновникам. Если, конечно, кампания «даешь дешевое жилье» не направлена против кого-то из участников рынка. А именно под таким углом зачастую рассматривают ее участники рынка. Кампании, что в сфере борьбы с коррупцией, что в сфере повышения конкурентоспособности российской экономики, не приводят к ожидаемому результату. Так что падение цен если и произойдет в ближайшее время, то произойдет скорее вопреки активности регулирующих органов.

Обсудите в соцсетях

Система Orphus
Loading...

Главные новости

21:02 Герман Стерлигов начал продавать розги
20:44 Порошенко призвал к примирению с Польшей
20:13 ФСИН начала проверку после публикации о VIP-камерах в «Матросской тишине»
19:50 Канада разрешила поставку летального оружия Украине
19:30 У полковника Захарченко обнаружили замок в Лондоне
19:10 Совфед назначит президентские выборы на заседании 15 декабря
18:53 Лидеры исламских стран объявили Восточный Иерусалим столицей Палестины
18:35 Роскомнадзор пригрозил блокировкой за публикацию материалов нежелательных организаций
18:19 Bon Jovi и Dire Straits войдут в Зал славы рок-н-ролла
18:06 МВД предложило выплачивать деньги сообщившим о преступлении
17:40 Верховный суд Греции решил отправить российского совладельца криптобиржи в США
17:23 Навальный представил предвыборную программу
17:17 «Победа» отказалась от взимания платы за ручную кладь
17:05 «Титаник» и «Крепкий орешек» стали национальным достоянием США
16:59 Переселение по программе реновации начнется в первом квартале 2018 года
16:57 МИД рассказал о предложении РФ обменяться с США письмами о невмешательстве
16:41 В Красноярске отыскали прах Хворостовского
16:31 Ямальский депутат объяснила появление в ее запросе «города Бундестага»
16:17 Эрдоган призвал признать Иерусалим «оккупированной» столицей Палестины
16:05 Лидер Палестины призвал отменить признание Израиля
15:46 Google назвал самые массовые запросы россиян в 2017 году
15:22 Дума ввела штрафы до 1 млн рублей за анонимность в мессенджерах
15:14 Матвиенко подтвердила личное руководство Путиным операцией в Сирии
14:54 Усманов решил избавиться от доли в «Муз ТВ» и СТС
14:38 Дума ужесточила наказание для живодеров
14:31 ГП проверит снятый с «Артдокфеста» фильм
14:21 СМИ сообщили об утерянном в Красноярске прахе Хворостовского
14:07 Московский суд отказался принять иск Кашина к ФСБ по поводу Telegram
13:42 Роскомнадзор пригрозил «Открытой России» закрытием доступа к Twitter
13:40 В янтаре найден клещ и перо динозавра
13:16 Кремль ответил на заявление Трампа о победе над ИГ
13:01 Путин внес в Думу соглашение о расширении российской базы ВМФ в Сирии
12:47 Дума приняла закон об использовании герба России в быту
12:27 Дума одобрила закон о выплатах семьям за первого ребенка
12:09 «Яндекс» и Сбербанк подписали соглашение по новому «Яндекс.Маркету»
11:51 Полпреду Николаю Цуканову предложили стать помощником президента
11:34 ФСБ не нашла никаких призывов в речи Собчак о статусе Крыма
11:31 В России установят обязательные квоты для российских вин
11:07 Два участника теракта в Буденновске получили 13 и 15 лет колонии
10:45 В московской ячейке ЕР призвали не дать оппозиции участвовать в выборах мэра
10:35 50 миллионов лет назад в Новой Зеландии водились стокилограммовые пингвины
10:31 Социологи предсказали рекордно низкую явку на выборах президента
10:23 На развитие госпоисковика «Спутник» выделили еще четверть миллиарда рублей
09:57 Источники рассказали об отказе Сбербанка и Alibaba от создания СП
09:40 Транзит российского газа восстановлен после взрыва на австрийском хабе
09:39 США пообещали вернуться к вопросу Крыма
09:21 Украина задумалась об остановке поездов в РФ
09:17 Объявлены лауреаты премии «Большая книга»
09:08 На Олимпиаду поедут более 200 спортсменов из РФ
12.12 21:22 Саакашвили вызвали на допрос в качестве подозреваемого
Apple Boeing Facebook Google IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспорядки бизнес биология ближневосточный конфликт бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов Бразилия ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» видео «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь гуманитарные и социальные науки Дагестан Дальний Восток деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Киев кино Киргизия Китай Климат Земли, атмосферные явления КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение кораблекрушение коррупция космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым крымский кризис Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минюст мировой экономический кризис «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС Молдавия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука Наука в современной России «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог Нерусский бунт нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры ООН оппозиция опросы оружие отставки-назначения Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение права человека правительство Право правозащитное движение «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги религия Реформа армии РЖД ритейл Роскомнадзор Роскосмос Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Социология в России Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид США Таджикистан Таиланд Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство УЕФА Украина Условия труда ФАС Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие хоккей хулиганство Центробанк ЦИК Цикл бесед "Взрослые люди" ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 шахты Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.