Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
11 декабря 2017, понедельник, 20:23
Facebook Twitter LiveJournal VK.com RSS

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

07 мая 2007, 09:30

Жилищный прожект

Последнее послание президента Путина содержит в себе столько идей, в том числе и экономических, что разбирать их придется, судя по всему, целый год. Но на одной идее, вернее, предложении, хочется остановиться сразу. Речь идет о том, чтобы довести ежегодное строительство жилья, во-первых, до 80 млн. кв. м (это максимальный советский показатель), во-вторых, до 100-120 млн. кв. м (чтобы переплюнуть советские показатели), и, в-третьих, до 1 кв. м в год на человека. Так как сейчас численность постоянного населения России составляет 142 млн. чел., то данное предложение означает ежегодный ввод в жилья в размере 142 млн. кв. м.

Напомним, что в ушедшем 2006 году было введено в строй 50 млн. кв. м жилых домов, что является постсоветским рекордом. В 2005 году было введено 43,6 млн. кв. м, в 2004 году – 41 млн. кв. м, а еще раньше жилье строилось в размере 33-36 млн. кв. м. При этом президент провозгласил задачу дальнейшего удвоения, а потом и утроения объемов жилищного строительства, что в наших условиях сильно смахивает на маниловщину.

Правда, у этой «маниловщины» есть кое-какие реальные основания, которые, в принципе, позволяют довести строительство хотя бы до 80 млн. кв. м. Но вот что будет потом, трудно сказать, потому что на российском рынке жилья в частности и на рынке капиталов в целом должны произойди кардинальные изменения. Если они не произойдут, то даже на достигнутых объемах трудно будет удержаться.

Когда у нас говорят о проблемах жилищного строительства, то в первую очередь имеют в виду нехватку свободных земельных участков, потом – нехватку мощностей в промышленности и строительных материалов и строительстве, потом говорят о нехватке строительных рабочих нужной квалификации, потом – о высокой стоимости подключения новых зданий к инженерным коммуникациям, потом – о законодательных ограничениях. Но никто никогда, во всяком случае, в течение последних пяти лет, не говорил о нехватке платежеспособного спроса. Спрос на жилье в нашей стране просто гигантский, он сметает на своем пути все преграды и барьеры и доводит цены на жилье до такого уровня, когда становится выгодно строить несмотря ни на какие ограничения. Именно этот спрос довел цены на жилье в прошлом году до немыслимого уровня, и именно благодаря этим ценам, которые за год выросли в 2 раза, ввод жилья возрос на 15%, хотя до этого он рос (если рос) на 3-4% в год (по первому кварталу 2007 зафиксировано резкое ускорение ввода в эксплуатацию жилых домов: по данным Росстата, построено на 51,1% больше, чем в первом квартале 2006 года, но что это за данные и какие именно являения они отражают, предстоит еще внимательно разбираться).

Откуда взялся подобный спрос, мы все прекрасно знаем. Он появился благодаря очень высоким ценам на основную продукцию нашего экспорта, – газ, нефть и нефтепродукты, – из-за которых резко выросли доходы нефтяников и газовиков, а также работников обслуживающих их секторов. Жилья нам всегда не хватало, поэтому, как только появились финансовые возможности, жилищные условия стали улучшаться. Но поскольку цены на нефть и доходы экспортеров росли гораздо быстрее, чем могла отреагировать на это строительная индустрия, то в результате образовался разрыв между спросом и предложением, который, естественно, был покрыт за счет роста цен. Потом этот рост цен спровоцировал дополнительный прирост ввода жилья, что вроде бы хорошо, но заодно привлек в отрасль и крупных спекулянтов (или инвесторов), что уже не так однозначно хорошо.

Что делать с инвесторами-спекулянтами, мы обсудим ниже, а пока отметим только, что планы президента об удвоении-утроении жилищного строительства могут наткнуться на вполне объективное препятствие в виде падения или даже хотя бы стабилизации нефтяных цен. Тогда доходы экспортеров и смежных с ними производств будут стагнировать или снижаться, а волна спроса, которую они создали, поутихнет. С учетом того, что производители у нас не очень любят снижать цены, приноравливаясь к падающему спросу, это вызовет сокращение предложения, то есть ввод жилья расти не будет или начнет снижаться. Возможность такого сценария событий и дает основания назвать президентские планы маниловщиной.

Но эстафету из рук экспортеров могут подхватить уже хорошо известные нам инвесторы, то есть лица, профессионально занимающиеся куплей-продажей жилья. Если до недавнего времени инвестором мог называться любой человек, покупающий квартиру в доме на стадии котлована, а потом продающий ее после госприемки, то теперь под категорию инвесторов могут попадать вполне солидные фирмы, которые покупают не одну-две квартиры, а сотню-другую, в разных домах и в разных районах. У них есть для этого деньги, у них есть собственный капитал, и они этот капитал инвестируют в жилищное строительство, выступая на этом рынке в качестве самостоятельных игроков.

Этот сегмент рынка сложился у нас стихийно, как реакция на, с одной стороны, нежелание коммерческих банков кредитовать жилищное строительство, а с другой – на почти полное отсутствие у строителей собственных оборотных средств. Поэтому для строителей основным источником финансирования были деньги будущих владельцев квартир, то есть дольщиков. Однако до 2003 года их средства были невелики, а время от времени случавшиеся скандалы отпугивали от инвестирования наиболее осторожных граждан. Поэтому темпы жилищного строительства были низкими – и из-за общей нехватки средств, и из-за рисков, которые несло в себе финансирование строительства на нулевом цикле. Но нашлись люди, которые смогли взять на себя эти риски, а потом, когда операции расширились, – во многом заместить собой конечных покупателей жилья.

Теперь эти люди, став самостоятельными игроками, могут выступать в качестве одной из сил, способных постоянно финансировать жилищное строительство, даже если спрос со стороны конечных потребителей будет ослабевать. К сожалению, сейчас никто не может достоверно оценить размер капиталов, находящихся в распоряжении профессиональных инвесторов на рынке жилья, поэтому масштаб их деятельности может оказаться меньше, чем мы рассчитываем, но пока, судя по всему, за ними будущее, так как даже при больших деньгах конечный покупатель не хочет брать на себя строительные риски. То есть потребность в финансовом посреднике между строителями и покупателями достаточно стабильна.

Нужно учитывать, что, кроме чисто строительных рисков, к которым профессиональные инвесторы приспособились, их теперь могут ожидать риски гораздо более серьезные, связанные с возможностью нереализации жилья, тем более, если темпы его строительства достигнут уровня, указанного в президентском послании. Мы уже говорили, что продажи жилья могут упасть из-за снижения цен на экспортные товары. Но дело не только в этом. Последние несколько лет строительный комплекс удовлетворял спрос крайне состоятельных людей. Эти люди могли давать деньги на строительство еще на стадии котлована или покупать готовые квартиры, выросшие в цене в два-три раза – у них было много денег. Но теперь, судя по всему, спрос этой категории граждан насыщен. Они наверняка купили квартиры себе, детям, дальним и близким родственникам, любовницам или просто друзьям. Больше покупать квартиры им смысла нет, если только они не переключатся на покупку жилья за границей. Но это, понятное дело, российского строительного комплекса уже не касается. Поэтому, понастроив новых квартир, строители и инвесторы могут обнаружить, что продавать их некому, так как в карманы остальных потенциальных покупателей, которые очень хотели бы улучшить свои жилищные условия, не попало ни единого нефтедоллара. Покупать квартиры им просто не на что. Ипотечные кредиты для них тоже не являются решением вопроса, так как стоимость их обслуживания крайне высока и доступности жилью не прибавит.

То есть инвесторы могут остаться с большими объемами непроданного жилья на руках. Вряд ли подобное развитие событий их обрадует. Они привыкли быстро выходить из проектов, быстро оборачивать капитал – сидеть и ждать, когда все квартиры будут распроданы, они не привыкли.  

Хотя для них есть выход и здесь. Уже были случаи, когда из-за временного торможения продаж готовых квартир инвесторы предпочитали сдавать их в аренду. Срок аренды был небольшой, несколько месяцев, но он позволял переждать временную стагнацию на жилищном рынке, не теряя при этом деньги. Вероятно, если стагнация будет длительной, то и сроки аренды жилья растянутся на несколько лет, и из инвесторов владельцы готовых, но не продающихся квартир превратятся в домовладельцев. Правда, захотят ли они переквалифицироваться при этом в управдомы, - серьезный вопрос, ответ на который вряд ли можно найти в президентском послании.

См. также:

Обсудите в соцсетях

Система Orphus

Главные новости

20:06 Роспотребнадзор нашел причину вони в Москве
19:48 Родченкова заочно обвинили в незаконном обороте сильнодействующих веществ
19:27 Комиссия Роскосмоса нашла причины аварии запущенной с Восточного ракеты
19:02 Власти Нью-Йорка признали взрыв в переходе попыткой теракта
18:41 Минтранс России допустил возможность полетов в Каир с февраля
18:23 «Нелюбовь» Звягинцева поборется за «Золотой глобус»
18:06 Взрыв в Нью-Йорке мог совершить сторонник ИГ
17:45 «Дочка» сколковского резидента привлекла $ 6 млн на лекарство от лейкоза
17:40 Путин не поддержал решение Трампа по Иерусалиму
17:20 Путин заявил о готовности возобновить полеты в Египет
17:14 Растения в первую очередь защищают от вредителей свои цветки
17:05 Полиция задержала подозреваемого во взрыве бомбы на Манхеттене
16:56 Собчак рассказала на Первом канале о фабрикации дел Навального для его отстранения от выборов
16:38 Запуск военного спутника с Плесецка перенесли на 2018 год
16:21 Михалков переизбран главой Союза кинематографистов России
16:07 Михаил Саакашвили назвал себя военнопленным
15:58 В Манхэттене прогремел взрыв
15:53 60 млн рублей выделены на развитие технологии трекинга для виртуальной реальности
15:46 ЦБ стал единоличным владельцем «Открытия»
15:30 Хакер из Екатеринбурга заявил о взломе Демпартии США по заказу ФСБ
15:14 МГУ попал в топ российского рейтинга мировых вузов
15:04 Лавров не увидел признаков достижения Трампом «сделки века» по Палестине
14:53 Изучен «бактериальный экипаж» Международной космической станции
14:37 Эстонский бизнесмен получил в России 12 лет за шпионаж
14:11 Экологи объяснили неприятный запах в Москве выбросом воды
13:51 Саудовская Аравия снимет 30-летний запрет на кинотеатры
13:20 Большинство российских спортсменов заявили о желании участвовать в зимних Играх
13:06 Путин прибыл в Сирию и приказал начать вывод войск
13:03 В Совфеде предложат наказание за привлечение детей к несогласованным акциям
12:38 Родителям двойняшек выплатят пособие сверх маткапитала только на одного ребенка
12:18 В Египте нашли две гробницы времен XVIII династии
12:14 «Дочка» «Ростеха» оспорила санкции из-за турбин Siemens в суде ЕС
12:01 Лидер SERB потребовал наказать организаторов показа фильма о Донбассе
11:51 В «Ленкоме» началось прощание с Леонидом Броневым
11:39 Матвиенко предложила оставлять больше денег в регионах
11:38 СК завел дело после смерти избитой в Красноярске школьницы
11:20 Мадуро отстранил главные оппозиционные партии от участия в президентских выборах
11:16 Биржа CBOE приостанавливала торги из-за спроса на биткоин
10:59 Путин наградил госпремией Людмилу Алексееву
10:50 Зарплату чиновников повысили впервые за 4 года
10:46 Вернувшийся с Маврикия президент ДС-Банка арестован по делу о растрате
10:43 Петроглифы Венесуэлы впервые нанесены на карты
10:24 Потраченные на санацию «Открытия» миллиарды вернутся в бюджет из ЦБ
10:23 Роспотребнадзор предложил маркировать вредные продукты
10:04 Осужденным за взрывы домов в Москве и Волгодонске предъявили новые обвинения
09:59 Выборы президента для повышения явки сделают праздником
09:44 Danske Bank предсказал укрепление рубля в 2018 году
09:25 Правительству РФ предложили удвоить сбор за утилизацию машин
09:17 РЖД перевели все поезда южного направления в обход Украины
08:58 Роструд вывел из «теневой экономики» 6 млн россиян
Apple Boeing Facebook Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter Абхазия аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Аргентина Аркадий Дворкович Арктика Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспорядки биатлон бизнес биология ближневосточный конфликт бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов борьба с курением Бразилия Валентина Матвиенко вандализм Ватикан ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» видео «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы ВЦИОМ выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы Вячеслав Володин гаджеты газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь гуманитарные и социальные науки Дагестан Дальний Восток декларации чиновников деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль Ингушетия Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Киев кино Киргизия Китай климат Земли КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение Конституционный суд Конституция кораблекрушение коррупция космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым крымский кризис Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика Ленинградская область лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия Мария Захарова МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минсельхоз Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС мобильные приложения МОК Молдавия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка Мурманская область МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука Наука в современной России «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог Нерусский бунт нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры ООН ОПЕК оппозиция опросы оружие отставки-назначения офшор Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение Почта России права человека правительство Право правозащитное движение православие «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край Продовольствие происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги религия Республика Карелия Реформа армии РЖД ритейл Роскомнадзор Роскосмос «Роснефть» Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Социология в России Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид Счетная палата США Таджикистан Таиланд Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии Трансаэро транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство уголовный кодекс УЕФА Узбекистан Украина Условия труда фармакология ФАС ФБР Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие химия хоккей хулиганство цензура Центробанк ЦИК Цикл бесед "Взрослые люди" ЦРУ ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 шахты Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола эволюция Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Якутия Яндекс Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.