Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
12 декабря 2017, вторник, 09:41
Facebook Twitter LiveJournal VK.com RSS

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

07 февраля 2008, 09:36

Жилищная реакция на ценовой шок

Несмотря на крайне высокие цены на жилье, о которых нам и многим другим экономическим обозревателям неоднократно приходилось писать, и которые, как казалось, должны были отсечь почти весь платежеспособный спрос и уронить ввод в действие жилой площади, строительство жилья постоянно ускоряется. Годовой отчет Федеральной статистической службы зафиксировал ввод в действие жилой площади в прошедшем 2007 году на уровне 60 млн. кв. м., что на 19% больше, чем в прошлом году. Хотя и прошлый год тоже был рекордным, так как строители ввели в действие 50 млн. кв. м. жилья, что было на 16% больше уровня 2005 года.

Таким образом, российский строительный комплекс вышел на уровень 1990 года, выполнив, некоторым образом, решение Президента России о доведении объемов жилищного строительства до уровня, существовавшего в советские времена. Семнадцать лет назад российские строители смогли построить 61,2 млн. кв. м., потом ввод жилья стал падать, и достиг «дна» в 2000 году – тогда было введено только 30,5 млн. кв. м. Еще несколько лет после этого ввод рос ни шатко, ни валко, не превышая 3,5 млн. кв. м. в год, пока в 2006 году они не подскочили до 7 млн. кв. м., а в прошедшем 2007 г. – на 10 млн. кв. м.

Не надо быть высококвалифицированным специалистом, чтобы понять, что это ускорение произошло во многом благодаря двукратному повышению цен на жилье в 2006 году. После такого скачка цен строительное производство стало вполне рентабельным занятием, и в него потекли свободные капиталы, которых у нас, благодаря очень большой валютной выручке от экспорта, стало очень много. Сейчас трудно сказать, что стало первопричиной этого скачка цен – то ли появление на рынке жилья ищущих применения капиталов, то ли изменение правил финансирования строительства, сузившее объем долевого участия частных инвесторов, но факт остается фактом – вслед за скачком цен произошел, не скачок конечно, но очень существенный прирост вводов жилья.

Хотя после такого ценового шока, который произошел на этом рынке, реакция ожидалась совсем другой. Многие предполагали, что, загнав цены под облака, строители и инвесторы столкнуться с резким падением платежеспособного спроса, который ограничит аппетиты застройщиков. У населения просто не хватит денег, чтобы выкупить весь объем строящегося жилья по новым высоким ценам, и строителям, рано или поздно, придется или снижать цены, или сворачивать объемы строительства. Но по факту не произошло ни того, ни другого.

Что помогло им выстоять в нелегкой конкурентной борьбе? Как нам представляется, строители уже очень давно не ориентируются на индивидуального покупателя, если только речь не идет об элитном строительстве. Им возиться с каждым потенциальным квартировладельцем неудобно. Строителям проще распродавать квартиры оптом, этажами или подъездами, предпочтительнее на стадии нулевого цикла, и потом спокойно строить, не ломая голову, где раздобыть финансирование на каждый новый этаж, как это было еще несколько лет тому назад. Другое дело, что раньше таких оптовых покупателей не было, а вот теперь, благодаря нефтедолларам, они появились, и в большом количестве.

Причем, если в начале этого процесса оптовые инвесторы были реальными (конечными) покупателями, то есть они давали деньги на строительство, а потом въезжали в построенные квартиры, то позже основную роль стали играть финансовые инвесторы, которых квартиры в качестве объекта жилья не интересовали, а интересовал объект, за который можно выручить денег больше, чем было в него вложено. Вот именно эти финансовые инвесторы и не дали спросу на жилье упасть.

Тем не менее, несмотря на мощную финансовую подпитку строительства, вопрос с конечной реализацией построенного жилья никуда не исчезал. Финансовый инвестор может купить 10, 20 или даже 50 квартир, но он не может долго держать их на своем балансе. Он их покупал для того, чтобы продавать, а не для того, чтобы ходить по ним и любоваться голыми стенами. Тем более, что если он не будет быстро продавать квартиры, то его капитал будет заморожен в готовом строительном объекте, скорость его оборота упадет и прибыль снизиться. Правда, конечно, в период быстрого роста цен выгоднее всего «сидеть на товаре», но поскольку весь прошедший год цены стагнировали, то «придерживать товар» смысла уже не было. Площадь надо было продавать, а для этого по-прежнему требуются конечные покупатели.

Но и конечные покупатели тоже никуда не исчезли, просто вместо одной категории появилась другая. Что это значит? Рынок покупателей жилья, условно, можно разделить на несколько сегментов. Первый, и основной, сегмент – это люди с деньгами, с большими деньгами, которым нынешние цены на жилье нипочем. Их, опять же условно, можно назвать «нефтяниками». Именно они покупают дорогие квартиры, финансируют строительство на стадии котлована и въезжают в элитные коттеджные поселки. Рост цен на жилье их действительно не очень волнует, так как рост мировых цен на нефть все равно перебьет наши внутренние ценовые колыхания. Они, действительно, могут поддерживать спрос на жилье, хотя понятно, что таких людей не очень много, чтобы этот спрос был таким большим, каков он есть на самом деле. Поэтому в действие вступает второй сегмент, который состоит из людей, у которых, скажем так, живых денег не очень много, зато есть лишние метры в приличных домах, и вот эти метры они продают людям с деньгами, покупая себе потом новое жилье. Таких вариантов может быть очень много. Одна большая семья разъезжается, и вместо трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных. Или если трехкомнатная квартира хорошая, то на деньги, вырученные от ее продажи, можно сразу купить и однокомнатную, и двухкомнатную квартиру. Естественно, никуда не исчезают варианты с расселением коммунальных квартир, которые по-прежнему популярны в Петербурге. Таким образом, в результате покупки одной квартиры «нефтяником» в имеющемся жилом фонде, покупаются одна-две-три квартиры во вновь построенных домах. И спрос остается высоким.

Далее в игру вступает третий сегмент, состоящий из людей, у которых были деньги на приобретение жилья в ценах 2005 года, но потом, после скачка цен в 2006 году, они оказались отодвинутыми от вожделенных метров. Но жить-то ведь им где-то надо. Поэтому спрос этих семей плавно перетек из городских районов в пригородные, тем более, что и там строится вполне приличное жилье, только гораздо дешевле, чем в городе. Это перетекание спроса было хорошо заметно уже в 2006 году, а в 2007 году стало само собой разумеющимся. Тем более, что если взять, например, Москву и Санкт-Петербург, то они окружены городами-спутниками, имеющими терпимые транспортные коммуникации, которые позволяют в более или менее нормальные сроки добираться до работы, находящейся в городе. Во всяком случае, не дольше, чем добираются до работы жители городских окраин.

И наконец, есть еще четвертый сегмент спроса на жилье, который позволяет владельцам большого массива пустых квартир заполнять их жильцами и получать прибыль, пока не подыщется покупатель с деньгами. Этот сегмент спроса называется арендой жилых помещений, и его представляют люди, у которых нет денег на их покупку. Масштаб этого явления достаточно большой, причем настолько, что уже можно говорить о сложившемся рынке коммерческой аренды жилья. Естественно, здесь речь не идет о пожилых людях, сдающих комнату в своей квартире для получения прибавки к пенсии. Коммерческая аренда – это сдача в наем готового жилья во вновь построенных домах с минимальным ремонтом, приносящая доход на уровне, сопоставимом с торговлей нефтью и позволяющая владельцам квартир переждать временное охлаждение спроса.

Таким образом, несмотря на рост цен, спрос на жилье не уменьшился, а только реструктуризовался, стал более сегментированным. Этого и следовало ожидать в условиях постоянного притока нефтедолларов, формирования больших свободных капиталов, а также гигантского спроса на жилье. Судя по всему, пока действуют эти два фактора – высокие цены на нефть и высокий внутренний спрос на жилье – объем предложения последнего будет расти, а цены или будут стабильными, или приобретут тенденцию к росту.

Кроме сегментации спроса, ситуация на рынке жилья в 20006-2007 годах дала некоторый материал и для анализа. Экономисты, наблюдающие за этим рынком, могли заметить закономерность, которую можно назвать маржиналистской. Эта закономерность состоит в том, что рост цен в два раза вызвал прирост ввода жилья на 35% (16% за 2006 год плюс 19% за 2007 год). Это очень важный показатель, который позволяет понять реакцию хозяйственных субъектов на изменение внешних условий, хотя само это отношение большой радости не внушает. Все-таки велики у нас издержки строительства, да и административные издержки тоже не маленькие. Вон, какой ценовой шок потребовался, чтобы раскачать махину строительного комплекса России и выйти на показатели советского периода! Хотя, с другой стороны, эффект этого ценного шока может оказаться еще не исчерпанным, и соотношение между ростом цен и вводом нового жилья может улучшиться. Но об этом можно будет судить только после окончания 2008 года.

См. также:

Обсудите в соцсетях

Система Orphus

Главные новости

09:29 Медведев выделил 40 регионам 20 млрд рублей за быстрое развитие
09:27 ЦБ попросил банки наладить сбор монет у населения
09:19 Яценюк рассказал о приказе Турчинова применять оружие «для защиты Крыма»
09:12 «Роскосмос» назвал причину провального пуска с Восточного
08:54 Трамп дал старт новой американской лунной программе
08:35 Цена нефти Brent превысила 65 долларов впервые за 2,5 года
08:24 Трамп вновь призвал ввести смертную казнь за терроризм
08:03 КНДР провозгласила победу в противостоянии с США
07:41 СМИ рассказали о согласии США оставить Асада президентом Сирии
07:23 Роскомнадзор заблокировал сайт «Открытой России»
06:58 Суд в Киеве освободил Саакашвили
11.12 21:13 Тысячи пользователей скачали поддельный криптокошелек для iOS
11.12 20:45 Подрывник из Нью-Йорка рассказал о мотивах своего поступка
11.12 20:23 Участники беспорядков на Хованском кладбище получили по три года колонии
11.12 20:06 Роспотребнадзор нашел причину вони в Москве
11.12 19:48 Родченкова заочно обвинили в незаконном обороте сильнодействующих веществ
11.12 19:27 Комиссия Роскосмоса нашла причины аварии запущенной с Восточного ракеты
11.12 19:02 Власти Нью-Йорка признали взрыв в переходе попыткой теракта
11.12 18:41 Минтранс России допустил возможность полетов в Каир с февраля
11.12 18:23 «Нелюбовь» Звягинцева поборется за «Золотой глобус»
11.12 18:06 Взрыв в Нью-Йорке мог совершить сторонник ИГ
11.12 17:45 «Дочка» сколковского резидента привлекла $ 6 млн на лекарство от лейкоза
11.12 17:40 Путин не поддержал решение Трампа по Иерусалиму
11.12 17:20 Путин заявил о готовности возобновить полеты в Египет
11.12 17:14 Растения в первую очередь защищают от вредителей свои цветки
11.12 17:05 Полиция задержала подозреваемого во взрыве бомбы на Манхеттене
11.12 16:56 Собчак рассказала на Первом канале о фабрикации дел Навального для его отстранения от выборов
11.12 16:38 Запуск военного спутника с Плесецка перенесли на 2018 год
11.12 16:21 Михалков переизбран главой Союза кинематографистов России
11.12 16:07 Михаил Саакашвили назвал себя военнопленным
11.12 15:58 В Манхэттене прогремел взрыв
11.12 15:53 60 млн рублей выделены на развитие технологии трекинга для виртуальной реальности
11.12 15:46 ЦБ стал единоличным владельцем «Открытия»
11.12 15:30 Хакер из Екатеринбурга заявил о взломе Демпартии США по заказу ФСБ
11.12 15:14 МГУ попал в топ российского рейтинга мировых вузов
11.12 15:04 Лавров не увидел признаков достижения Трампом «сделки века» по Палестине
11.12 14:53 Изучен «бактериальный экипаж» Международной космической станции
11.12 14:37 Эстонский бизнесмен получил в России 12 лет за шпионаж
11.12 14:11 Экологи объяснили неприятный запах в Москве выбросом воды
11.12 13:51 Саудовская Аравия снимет 30-летний запрет на кинотеатры
11.12 13:20 Большинство российских спортсменов заявили о желании участвовать в зимних Играх
11.12 13:06 Путин прибыл в Сирию и приказал начать вывод войск
11.12 13:03 В Совфеде предложат наказание за привлечение детей к несогласованным акциям
11.12 12:38 Родителям двойняшек выплатят пособие сверх маткапитала только на одного ребенка
11.12 12:18 В Египте нашли две гробницы времен XVIII династии
11.12 12:14 «Дочка» «Ростеха» оспорила санкции из-за турбин Siemens в суде ЕС
11.12 12:01 Лидер SERB потребовал наказать организаторов показа фильма о Донбассе
11.12 11:51 В «Ленкоме» началось прощание с Леонидом Броневым
11.12 11:39 Матвиенко предложила оставлять больше денег в регионах
11.12 11:38 СК завел дело после смерти избитой в Красноярске школьницы
Apple Boeing Facebook Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter Абхазия аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Аргентина Аркадий Дворкович Арктика Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспорядки биатлон бизнес биология ближневосточный конфликт бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов борьба с курением Бразилия Валентина Матвиенко вандализм Ватикан ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» видео «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы ВЦИОМ выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы Вячеслав Володин гаджеты газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь гуманитарные и социальные науки Дагестан Дальний Восток декларации чиновников деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль Ингушетия Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Киев кино Киргизия Китай климат Земли КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение Конституционный суд Конституция кораблекрушение коррупция космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым крымский кризис Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика Ленинградская область лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия Мария Захарова МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минсельхоз Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС мобильные приложения МОК Молдавия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка Мурманская область МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука Наука в современной России «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог Нерусский бунт нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры ООН ОПЕК оппозиция опросы оружие отставки-назначения офшор Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение Почта России права человека правительство Право правозащитное движение православие «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край Продовольствие происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги религия Республика Карелия Реформа армии РЖД ритейл Роскомнадзор Роскосмос «Роснефть» Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Социология в России Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид Счетная палата США Таджикистан Таиланд Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии Трансаэро транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство уголовный кодекс УЕФА Узбекистан Украина Условия труда фармакология ФАС ФБР Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие химия хоккей хулиганство цензура Центробанк ЦИК Цикл бесед "Взрослые люди" ЦРУ ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 шахты Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола эволюция Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Якутия Яндекс Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.