Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
16 декабря 2017, суббота, 08:40
Facebook Twitter LiveJournal VK.com RSS

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

27 января 2009, 09:00

Основополагающие причины бума и краха на рынке жилья

Института Катона

В числе основных причин мировой финансовой катастрофы сегодня принято называть колебания на ипотечном рынке в 2000-2006 годах. По мнению многих экономистов, резкий рост цен на жилье и последующее их внезапное падение были вызваны неправильной политикой Федеральной резервной системы, чрезмерно расширившей кредитование в секторе недвижимости, и положили начало дальнейшим финансовым потрясениям. «Полит.ру» публикует статью Кейси Маллигана «Основополагающие причины бума и краха на рынке жилья», которая стала ответом на работу Лоуренса Уайта «Что же случилось на самом деле?». В своей статье Маллиган полемизирует с Уайтом и выдвигает свои гипотезы о том, что вызывает циклические колебания цен на жилье и каким образом крах на ипотечном рынке может повлиять на поступательное развитие экономики.Материал предоставлен русским проектом Института Катона.

2008 год стал этапным моментом в истории нашей финансовой системы. Два крупных финансовых учреждения — Washington Mutual и Lehman Brothers — обанкротились. Другие крупные структуры, например страховая фирма AIG и ипотечные компании Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association [Fannie]) и Федеральная корпорация по ипотечному кредитованию жилья (Federal Home Loan Mortgage Corporation [Freddie]) уцелели только благодаря вмешательству государства. К осени рынки межбанковского кредита и коммерческих ценных бумаг уже не могли нормально функционировать, поскольку считается, что некоторые их участники оказались под угрозой банкротства. Сбои в работе этих рынков только увеличили вероятность банкротств в ближайшем будущем, что, в свою очередь, очевидно усугубляет сами сбои.

Есть немало оснований опасаться, что эти события в финансовой сфере нанесут ущерб экономике в целом. Чтобы спрогнозировать масштаб этого ущерба, необходимо понять причины нынешних финансовых потрясений. В настоящей статье я намерен изложить пару гипотез относительно основополагающих причин кризиса — о предпочтениях, технологиях, рыночных структурах и шагах государства, которые могли привести к такому развитию событий. В особенности я сосредоточу внимание на причинах циклических колебаний цен на жилье и масштабов его строительства.

Все гипотезы построены по общей логической схеме: нечто вызвало масштабный бум на рынке жилья в 2000–2006 годах. Затем этот бум закончился, что обернулось адаптационными «сейсмическими сдвигами» для финансовых институтов, инвесторов, домовладельцев и строительных компаний. В некоторых случаях это «нечто» связано с предпочтениями и технологиями, т.е. государство не должно и не может предотвратить подобные явления — оно в лучшем случае способно воздействовать на их чистоту и незначительно повлиять на их масштаб. В других случаях эти события были вызваны или усугубились недостатками, присущими самому рынку, и здесь возникает возможность улучшить ситуацию за счет государственной политики.

Между разными теориями относительно циклических колебаний на рынке жилья существует два основных различия. Одни сосредоточивают внимание на изменениях в предпочтениях, технологиях и государственной политике в период бума. В других акцент делается на ожиданиях рыночных игроков в тот же период роста относительно будущих событий: эти события, возможно, также имеют отношения к предпочтениям и технологиям. Некоторые из таких теорий характеризуют ожидания как «рациональные», в других фигурируют «мыльные пузыри» и «иррациональная избыточность». Я намерен показать, чем ожидания относительно предпочтений отличаются от ожиданий относительно технологий — в свете того, каким образом крах на рынке может повлиять на поступательное развитие экономики.

Аналитическая методика и роль ожиданий

Целый ряд показателей демонстрирует, что реальные цены на жилье в момент их пикового уровня в 2006 году были намного выше, чем в 2000-м, или в 90-е. Индекс OFHEO показывает, что в 2000–2006 годах цены на жилье выросли на 30% больше, чем индекс отпускных цен (ИОЦ) для жилищного строительства. Индекс Кейса–Шиллера за тот же период демонстрирует 90%-ный опережающий рост цен на жилье по отношению к ИОЦ[1]. Более того, реальные цены 2000 года были несколько выше, чем в течение большей части предыдущего десятилетия. Жилищное строительство показывает ту же временную динамику, что и цены: до 2006 года включительно активность в отрасли росла, а затем резко пошла вниз. Почему цены на жилье так сильно повысились? И почему затем они так быстро упали?

Дома как материальные объекты обладают стоимостью, потому что они обеспечивают людей кровом, уединением и комфортом. Однако домовладельцы и люди, сдающие жилье в аренду, знают, что жилищные услуги — это не только сами дома: столь же важны услуги посреднические (брокерские, менеджерские и банковские). Они налаживают и поддерживают «связь» этих строений с проживающими в них семьями и строящими их инвесторами. В целом по стране банки, риэлтерские фирмы и другие структуры, не входящие в строительную отрасль, ежегодно осуществляют на рынке жилья посреднические операции на сотни миллиардов долларов.

Внося арендную плату, жильцы платят за доступ к жилищным услугам. В том, что касается взаимоотношений между домовладельцем и арендатором, эти трансакции носят прямой характер: ежемесячно арендатор выписывает чек и передает его владельцу. Если же речь идет о жильцах, владеющих жилплощадью, которую они занимают, то здесь рентные трансакции носят косвенный характер, но с экономической точки зрения они не менее реальны. Здесь важно отметить, что инвестор, вложивший деньги в строительство здания, получает не всю арендную плату — немалая часть ее идет поставщикам посреднических услуг. Отпускная цена за дом (т.е. за материальный объект) представляет собой ожидаемую текущую стоимость той части ренты, которая остается после оплаты посреднических услуг. Спрос на жилье — это производный спрос: он зависит не только от спроса на жилищные услуги, но и от издержек, связанных с вкладом посредников. Арендная стоимость жилищных услуг превышает рентный капитал, получаемый владельцем жилья, на сумму расходов, связанных с посредническим вкладом.

Нетрудно продемонстрировать, что жилищный бум стал возможен только из-за ожидаемых изменений в размере спроса на жилищные услуги или объеме посреднических издержек в жилищной сфере. Конкретно: индекс потребительских цен (ИПЦ) на аренду жилья был в 2002–2006 годах всего на 4% выше общего ИПЦ по сравнению с его объемом в 2000-м. Если доля арендной платы, получаемая владельцем здания, оставалась константной, и ожидалось, что реальная арендная цена на неопределенный срок будет оставаться выше на 4%, по логике это должно было означать лишь 4%-ное повышение цен на здания. ИПЦ на аренду жилья, возможно, — несовершенный показатель, но представляется очевидным, что жилищный бум сопровождался резким повышением цен на жилье по сравнению с арендой[2]. Более того, формы посреднического вклада, компенсируемые арендной платой, в эти годы оставались в основном константными (Mulligan 2008b). Таким образом, в период бума покупатели жилья и/или их кредиторы должны были ожидать (а) повышения арендной платы (или появления новой «когорты» покупателей, ожидающих, что она повысится), или (б) роста доли жилищной ренты, поступающей владельцам жилых объектов, по сравнению с долей, получаемой поставщиками посреднических услуг.

Определенный оптимизм относительно стоимости посреднического вклада был оправдан, поскольку в первом десятилетии XXI века происходило бурное развитие прикладных информационных технологий. Немалая часть добавленной стоимости, создаваемой банковскими и риэлтерскими структурами, связана с информацией. Банки изучают положение заемщиков и оценивают различные формы обеспечения. Риэлтеры «сводят» различные категории семей с разнообразными объектами недвижимости. Холл и Вудворд утверждают: «В последние годы появились гигантские усовершенствования в информационной сфере, в первую очередь связанные с появлением систем оценки кредитоспособности, которые дали кредитным организациям новые возможности в прогнозировании ипотечных дефолтов и адаптации процентных ставок, предлагаемых потенциальным заемщикам. В 1990 году такие системы оценок были редкостью; в 1996-м они уже применялись повсеместно» (см.: Hall, Woodward 2008).

Возможно кредитные организации также рассчитывали использовать информационные технологии для улучшения мониторинга и сбора платежей по займам, а потому начали внедрять программы субстандартного кредитования. Риэлтерские фирмы также, вероятно, ожидали выгод от технического прогресса: интернет-сайты типа «виртуальный офис» и следующие поколения подобной продукции могут существенно сэкономить брокерские ресурсы, необходимые для «сведения» жилых объектов и людей, готовых дать за них максимальную стоимость.

Возможно, рыночные игроки надеялись, что развитие информационных технологий в конечном итоге приведет к сокращению доли жилищной ренты, поступающей банкам и посредническим структурам (и, соответственно, к увеличению доли, поступающей владельцам жилых объектов), что обеспечит более равновесное соотношение между ценами на объекты и арендной платой. Согласно этой точке зрения, технический прогресс обеспечивал (I) увеличение в долгосрочном плане ожидаемого равновесия в сфере жилого фонда, (II) увеличение в краткосрочном плане цен на жилье и масштабов его строительства, (III) увеличение в краткосрочном плане расходов на посреднические услуги, и (IV) сокращение в краткосрочном плане равновесной ренты на обслуживание жилья[3].

Различия между изменениями в предпочтениях, технологическими изменениями и «мыльными пузырями»

Данные о том, что в 2000–2006 годах цены на жилье были высоки и обнаруживали тенденцию к увеличению, порой воспринимаются как доказательство существования логического «мыльного пузыря» или «иррациональной избыточности». Однако эти данные соответствуют также стандартной модели q-теории, в рамках которой ожидания носят рациональный характер, инвесторы понимают, что реальные цены на жилье в конечном итоге вернутся к уровню строительных издержек (т.е. к уровню конца 90-х), а условия трансверсальности продолжают действовать. Конкретнее, будущее развитие технологий (или будущее изменение спроса — см. ниже) создают (V) ожидания прироста капитала владельцев жилых объектов в период, предшествующий конечному увеличению доли жилищной ренты, которая поступает этим владельцам. Когда появляются известия о том, что будущие технологии будут более совершенными, цены на объекты немедленно подскакивают, но ничто из этого не увеличивает рентный доход, получаемый с конкретного объекта в краткосрочной перспективе. Таким образом, в период, предшествующий реализации технических усовершенствований, владельцы этих объектов получают меньше рентного дохода на доллар вложенного капитала. Они вполне рационально ожидают неуклонного прироста капитала, компенсирующего им низкие рентные доходы в пересчете на каждый доллар инвестиций в указанный период[4]. Если бы ожидания, связанные с технологиями, реализовались полностью, цены на жилье выровнялись бы после внедрения технологических усовершенствований, а затем начали бы медленно снижаться до уровня строительных издержек; фонд жилья увеличился бы до долгосрочного объема, а расходы на посреднические услуги снизились бы.

Как это происходит с любыми ожиданиями, реальный результат может оказаться лучше или хуже, чем предполагаемый. В данном случае технологические усовершенствования не полностью оправдали ожидания, а может быть не были внедрены с ожидаемой быстротой. Плохие новости способствуют снижению цен на жилье. Если они были достаточно плохи, чтобы скорректированные предположения относительно жилого фонда в долгосрочной перспективе оказались на уровне или меньше его реального объема на тот момент, когда эти плохие новости поступили, цены на жилье должны упасть как минимум до уровня строительных издержек.

С этим связана еще одна гипотеза — относительно того, что жилищный бум вызвали ожидания высокого будущего спроса на недвижимость, а крах произошел, когда стало ясно, что этого высокого спроса не будет или он наступит позднее, чем первоначально предполагалось. Предположения об изменении предпочтений приводят отчасти к тем же результатам, что и ожидания, связанные с техническим прогрессом, поскольку предпочтения в плане жилищных услуг и стоимость посреднического вклада способны вызвать изменения в объеме производного спроса на жилые объекты. Таким образом, косвенные последствия (I)–(III) в плане ценообразования, масштабов жилищного строительства в краткосрочной перспективе и пользования посредническими услугами в краткосрочной перспективе примерно аналогичны. По той же причине ожидание высокого спроса в будущем создает у владельцев объектов предположения о приросте капитала в период, предшествующий конечному повышению ренты на жилищные услуги, даже несмотря на то, что рыночные игроки понимают: рано или поздно цены на жилье упадут до уровня строительных издержек.

Ожидания изменений в предпочтениях и технологиях различаются с точки зрения предполагаемых последствий для рынка жилья и с точки зрения реакции на эти ожидания. Если (и когда) наступает время повышения спроса на жилищные услуги, ренты на жилищные услуги увеличиваются и находятся на высоком уровне до тех пор, пока не происходит полная адаптация жилого фонда к новым условиям. Масштабы пользования посредническими услугами также увеличиваются по сравнению с периодом до повышения спроса — в основном из-за того, что увеличился и жилой фонд. В результате в распоряжении нежилого сектора оказывается меньше ресурсов. И напротив, появление более совершенных банковских и брокерских технологий в конечном итоге приводит к снижению ренты на жилищные услуги по мере накопления жилого фонда. Совокупные расходы на посреднические услуги в результате технического прогресса могут в конечном итоге снизиться — в результате чего в распоряжении нежилого сектора оказывается больше ресурсов.

Поскольку гипотезы, связанные с предпочтениями и технологиями, трактуют крах на рынке жилья как результат не исполнившихся ожиданий, мы можем напрямую измерить равновесный объем ренты на жилищные услуги и пользования посредническим вкладом, которые существовали бы, если бы оправдались оптимистические ожидания. Однако эти гипотезы различаются в плане истолкования поведения участников рынка в период бума и после краха, поскольку они по-разному оценивают влияние событий в жилищной сфере на объем ресурсов, находящихся в распоряжении нежилого сектора. Другими словами, ожидания, связанные с техническими прогрессом, порождают как рост цен на жилье, так и совокупное увеличение богатства, а ожидания высокого спроса на жилищные услуги могут привести лишь к повышению цен на жилье без каких-либо эффектов в плане совокупного богатства[5]. Плохие новости относительно будущего технического прогресса вызывают как резкое падение цен на жилье, так и негативные последствия в плане совокупного богатства, в то время как ожидания высокого спроса на жилищные услуги могут обернуться лишь снижением цен на жилье, без какого-либо совокупного воздействия.

Количественные эмпирические исследования скорее опровергают теории относительно предпочтений и технологий, чем гипотезы относительно «пузырей» и «иррациональной избыточности». Теория рациональных ожиданий ограничивает верхний предел роста цен на жилье — на основе пределов роста численности населения, долей расходов на жилье в семейных бюджетах, периода времени до ожидаемых изменений в предпочтениях и технологиях и того факта, что посреднический вклад не может иметь негативного значения или превышать определенную долю по отношению к стоимости материальных объектов. Я еще не видел количественных исследований о том, как должны повышаться цены на жилье на основе базисных показателей[6].

Легкие деньги, недостаток регулирования и другие возможные причины искажений на ипотечном рынке

Еще одна гипотеза заключается в том, что жилищный сектор активно субсидировался в период времени, примерно совпадающий с бумом на рынке недвижимости, и что падение цен на жилье началось с приближением конца этого субсидирования. Согласно одному из вариантов этой концепции цены на жилье были высокими, поскольку в период бума рентный доход от жилищных услуг — за вычетом налогов и субсидий — был выше нормы. Эта точка зрения сильно отличается от изложенных выше моделей, связанных с ожиданиями, поскольку в теории (правильно вычисленный) рентный доход, получаемый собственниками объектов, должен быть высоким в период бума, даже если оценивать его по отношению к ценам на жилье. В результате владельцы объектов ожидают снижения их капитальной стоимости, которое даже в период бума жилищного строительства компенсирует им высокое краткосрочное отношение рентных доходов к цене объектов. Арендная плата жильцов хозяевам жилплощади за единицу жилищных услуг в период бума должна была быть низкой в той же степени, в какой субсидии способствовали сокращению расходов на посреднические услуги или сосредоточивались в домовладельческом секторе, поскольку жилье, сдаваемое в аренду, должно было конкурировать с жильем, приобретаемым в собственность.

Если данный вариант гипотезы относительно субсидий и содержит долю истины, его все равно перевешивают гипотезы, связанные с предпочтениями, технологиями, и «пузырями», поскольку в качественном плане он не соответствует двум основополагающим фактам. Во-первых, ставки аренды жилья в пересчете на единицу жилищных услуг не были низкими. Во-вторых, в период бума жилищного строительства владельцы объектов сталкивались с постоянным приростом капитала, а не потерями. Другой вариант гипотезы, связанной с субсидиями, гласит: государство проводило политику поощрения низких процентных ставок по ипотеке, что оборачивалось ростом цен на жилье. На мой взгляд, цены на жилье не повысились бы настолько, если бы ипотечные ставки были выше. Однако низкий уровень этих ставок далеко не обязательно может служить объяснением причин столь высокого уровня цен на жилье в 2006 году по отношению к показателям 2003 или 2008 годов. Фиксированные ставки по ипотечным кредитам с тридцатилетним сроком погашения в период бума составляли примерно 6% годовых и остаются таковыми и сегодня. В ходе жилищного бума повысилась доступность новых ипотечных продуктов, например, кредитов с устойчивым процентом. Однако необходимы дополнительные исследования, чтобы определить, в какой степени эти продукты отражали высокий уровень цен, а не повышение цен за счет доступности продукта.

Выводы

В методологии экономической науки существует конкретный рецепт для определения того, на что нам следует возлагать вину за нынешний финансовый кризис. Во-первых, излагаются альтернативные гипотезы. Во-вторых, эти альтернативы сравниваются на основе эмпирического прогнозирования. В-третьих, проводится эмпирическая проверка для выявления относительного значения альтернативных гипотез. К сожалению, в октябре–ноябре 2008 года мы видели много уверенных комментариев относительно причин кризиса, почти не сопровождавшихся открытым, публичным применением экономической методологии.

В своих исследованиях я пытаюсь проделать все эти последовательные шаги в отношении цикла деловой активности в жилищном секторе начиная с 2000 года и до сегодняшнего дня. Я объясняю, что вину за эти циклические колебания не обязательно следует возлагать на (якобы) присущие рынку недостатки, поскольку хорошо функционирующий рынок, ожидавший технического прогресса в ипотечной сфере и риэлтерском деле, а также/или высокого будущего спроса на жилье, породил бы высокий и растущий уровень цен на жилые объекты. Если (и когда) выяснилось бы, что этот прогресс или спрос не соответствует ожиданиям, цены на жилье рухнули бы и в условиях хорошо функционирующего рынка. Конечно, эти теоретические результаты не доказывают, что рынок жилья функционировал хорошо. Но точно так же наблюдения за динамикой рынка в 2000–2008 годах не обязательно следует воспринимать как доказательство присущих ему недостатков, или того, что эти недостатки сами по себе привели к большим социальным издержкам.

По аналогичным причинам, трудно с определенностью сказать, являлся ли высокий уровень и рост цен на жилье до 2006 года отражением оптимистических ожиданий относительно предпочтений и технологий. Однако определение наличия и направленности воздействия богатства на поведение может помочь выявить относительное значение этих двух разновидностей интуитивных представлений. Плохие новости относительно будущего технического прогресса порождают и обвал цен на жилье, и негативное воздействие на общую ситуацию с созданием богатства, тогда как ожидания высокого спроса на жилье могут привести лишь к сокращению цен на него, без совокупного эффекта.

Ограниченные рамки этой статьи не позволяют мне подробно остановиться на связи событий на рынке жилья с нынешними финансовыми потрясениями, но кое-какие основные результаты можно подытожить[7]. Во-первых, ожидается, что объем жилищного строительства и стоимость существующих фирм нефинансового характера развиваются по качественно аналогичному циклу — растут, когда повышаются цены на жилье, и резко падают, когда эти цены рушатся. Ожидается, что инвестиции в нефинансовый нежилищный сектор следуют противоположной динамике — они находятся на низком уровне в период жилищного бума и увеличиваются после обвала на рынке жилья. Во-вторых, целый ряд схем распределения рисков — особенно жилищная ипотека под обеспечение — служат распространению (через банковский сектор) убытков на рынке жилья по всей экономике (Arrow 2008). Издержки банков по уже выданной ипотеке снизились, поэтому с точки зрения эффективности не существует причин, по которым масштабные убытки сами по себе должны воздействовать на деятельность банков. Однако по мере того, как финансовый рынок распределяет убытки жилищного сектора и рынок жилья меняет требования к категориям финансовых услуг, финансовые институты может ждать волна слияний, а некоторые из них потеряют долю рынка. В-третьих, рынок труда в краткосрочном плане может пострадать, пока кредитные учреждения решают вопрос о прощении прошлой задолженности по ипотеке (Mulligan 2008a). Таким образом некоторые экономические и финансовые корректировки в основном не связаны с фундаментальной причиной циклических колебаний на рынке жилья и в основном проистекают из того факта, что прежде цены на жилье были высокими, а теперь уже нет.

В то же время оптимальная государственная политика и некоторые другие экономические корректировки зависят от факторов жилищного цикла. В частности, совокупные эффекты с точки зрения богатства будут различаться в зависимости от того, чем он был вызван — ожиданиями в плане предпочтений или технологий или государственной политикой. Если крах на рынке жилья оказал негативное воздействие на общую ситуацию с благосостоянием, экономике придется приспосабливаться к более низкому уровню потребления и более долгосрочной безработице. Наконец, если цены на жилье находятся на высоком уровне и растут из-за технического прогресса или увеличения спроса, неверное истолкование событий как проявления «иррациональной избыточности» может обусловить шаги государства, которые задержат рост предложения жилья, вызовут его дефицит и в конечном итоге окажут негативное воздействие. Чтобы вынести окончательное суждение, необходима эмпирическая проверка четко сформулированных альтернативных гипотез. До тех пор мы должны честно сказать, что не знаем, является ли нерегулируемое планирование будущих операций участниками рынка частью проблемы или неотъемлемым элементом ее решения.

Хочу поблагодарить Кевина Мэрфи (Murphy) за то, что он привлек мое внимание к возможному значению технологических изменений. Я также высоко ценю замечания и терпение Эда Глейзера (Glaeser), познакомившегося с еще более тяжеловесным изложением данных тезисов. Новые идеи по этому вопросу я опубликую в своем блоге www.panic2008.net.

Литература

Arrow 2008

Arrow K. Risky Business // guardian.co.uk. 2008. October 15.

Buiter 2008

Buiter W. Housing Wealth Isn’t Wealth // NBER working paper. № 14204, July 2008.

Glaeser, Gyourko, Saiz 2008

Glaeser E.L., Gyourko J., Saiz A. Housing Supply and Housing Bubbles // Journal of Urban Economics. 2008. Готовится к печати.

Hall, Woodward 2008

Hall R.E., Woodward S.E. The Financial Crisis and Recession. Рукопись, депонированная в Стэнфордском университете 24 ноября 2008 года.

Mulligan 2008a

Mulligan C.B. A Depressing Scenario: Mortgage Debt Becomes Unemployment Insurance // NBER working paper. № 14514. November 2008.

Mulligan 2008b

Mulligan C.B. Housing Wealth and Aggregate Wealth Effects. Рукопись, депонированная в Чикагском университете. November 2008.

Mulligan, Threinen 2008

Mulligan C.B., Threinen L. Market Responses to the Panic of 2008 // NBER working paper. № 14446. October 2008.

Poterba 1984

Poterba J.M. Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset Market Approach // Quarterly Journal of Economics. Vol. 99 (November 1984). P. 729–752.

Summers 1981

Summers L. Taxation and Corporate Investment: A q Theory Approach // Brookings Papers on Economic Activity. 1981. № 1. P. 67–127.

Topel, Rosen 1988

Topel R., Rosen S. Housing Investment in the United States // Journal of Political Economy. Vol. 96. № 4 (August 1988). P. 718–740.


[1] Индекс OFHEO анализируется в работе: Glaeser, Gyourko, Saiz 2008. Маллиган и Трейнен сравнивают темпы роста OFHEO и индекса Кейса–Шиллера за 2000–2006 годы (Mulligan, Threinen 2008).

[2] В той степени, в какой жилье, занимаемое собственником, является иным товаром, чем жилье, сдающееся в аренду, ИПЦ на аренду жилья, возможно, не полностью отражает косвенные рентные ставки для жилья, занимаемого собственниками в период жилищного бума.

[3] Я исхожу из предположения о том, что посреднические услуги и материальные объекты представляют собой взаимодополняющие элементы жилищных услуг.

[4] Речь идет о модифицированном варианте концепции, изложенной в работах: Poterba 1984; Topel, Rosen 1988. Фазовые диаграммы по этой модели см.: Summers 1981.

[5] Бюйтер излагает модель, согласно которой жилищные бумы не оказывают общего воздействия на богатство, но в рамках этой модели нет места для технологических перемен того типа, что я анализирую (Buiter 2008). Увеличение «производственного набора» в экономике, однако, по любым меркам оказывает влияние на совокупное богатство.

[6] Одно из препятствий на пути подобных исследований связано с тем, что цена на жилье в экономической теории (стоимость объекта, производящего одну единицу жилищных услуг) отличается от цены на жилье, измеряемой индексом Кейса–Шиллера и индексом OFHEO, или цены, связанной с ипотекой (стоимости конкретного объекта недвижимости, включающей все его усовершенствования или амортизацию).

[7] Некоторые дополнительные детали см.: Mulligan, Threinen 2008.

 

Обсудите в соцсетях

Система Orphus

Главные новости

15.12 21:08 Отца предполагаемых организаторов теракта в метро Петербурга выслали в Киргизию
15.12 20:57 Майкл Джордан назван самым высокооплачиваемым спортсменом всех времен
15.12 20:36 Вероника Скворцова обсудила с Элтоном Джоном борьбу с ВИЧ
15.12 20:23 Полиция открыла огонь по мужчине с ножом в аэропорту Амстердама
15.12 20:07 Falcon 9 отправила груз на МКС и вернулась на космодром в США
15.12 19:47 В Пентагоне рассказали о новом сближении с российской авиацией в Сирии
15.12 19:44 ЦБ оценил объем докапитализации Промсвязьбанка в 100-200 млрд рублей
15.12 19:27 Пожизненно отстраненная от Игр скелетонистка Елена Никитина выиграла ЧЕ
15.12 19:18 Косово объявило о создании собственной армии к марту 2018 года
15.12 19:03 В Назарете отменили Рождество
15.12 18:51 В Испании не поверили в угрозу отстранения от ЧМ-2018
15.12 18:35 Программу безопасности на дорогах увеличили на 2 млрд рублей
15.12 18:25 ФАС проверит частичную отмену роуминга сотовыми операторами
15.12 18:25 РФ и Египет подписали соглашение о возобновлении авиасообщения
15.12 18:19 Трамп попросил у России помощи с КНДР
15.12 18:03 Курс биткоина приблизился к 18 тысячам долларов
15.12 17:54 Промсвязьбанк сообщил о проблемах в работе интернет-банка
15.12 17:48 ФИФА пригрозила отстранить сборную Испании от ЧМ-2018 из-за действий властей
15.12 17:28 Задержанный в Петербурге планировал взорвать Казанский собор
15.12 17:25 Промпроизводство в РФ в ноябре упало максимальными темпами за 8 лет
15.12 17:01 Турция потребует в ООН отменить решение США по Иерусалиму
15.12 16:43 В посольстве США назвали ложью обвинение во вмешательстве в российскую политику
15.12 16:33 Букингемский дворец назвал дату свадьбы принца Гарри
15.12 16:29 Журналист сообщил о готовности Захарченко внедрить на Украину 3 тысячи партизан
15.12 16:14 МИД Украины опроверг ведение переговоров об экстрадиции Саакашвили
15.12 16:08 Страны ЕС согласились начать вторую фазу переговоров по выходу Великобритании
15.12 15:49 Дипломатов из США не пустят наблюдать за российскими выборами
15.12 15:47 Глава ЦИК назвала стоимость информирования избирателей о выборах
15.12 15:36 Гафт перенес операцию из-за проблем с рукой
15.12 15:21 В Кремле посчитали недоказанными обвинения в адрес Керимова во Франции
15.12 14:55 ФСБ задержала в Петербурге планировавших теракты исламистов
15.12 14:33 Сенаторы одобрили закон о штрафах за анонимность в мессенджерах
15.12 14:15 В Кремле признали нежелание Путина упоминать фамилию Навального
15.12 14:02 Дума отказалась ограничить доступ к сведениям о закупках госкомпаний
15.12 13:59 Минфин пообещал не допустить «эффект домино» из-за Промсвязьбанка
15.12 13:52 Алексей Улюкаев приговорен к восьми годам строгого режима
15.12 13:39 Госдума разрешила внеплановые проверки бизнеса по жалобам сотрудников или СМИ
15.12 13:36 ЦБ снизил ключевую ставку
15.12 13:24 Ученые заглянули в глаз трилобита
15.12 13:23 Власти Москвы отказали Илье Яшину в проведении акции 24 декабря
15.12 13:19 Индекс потребительских настроений по всей России вышел в «зеленую зону»
15.12 13:08 Прокуратура назвала самое коррумпированное подразделение силовиков
15.12 13:00 Лавров заявил о вмешательстве США в выборы в России
15.12 12:47 Совет Федерации подключился к поиску источника вони в Москве
15.12 12:40 Минтранс анонсировал возобновление рейсов в Каир в феврале
15.12 12:25 Дед Мороз заявил об отказе от пенсии
15.12 12:20 Дума приняла закон об индексации пенсий в 2018 году
15.12 12:07 Антитела к вирусу лихорадки Эбола вырабатываются через сорок лет после болезни
15.12 12:01 ЦИК снова пересчитал желающих баллотироваться в президенты
15.12 11:41 Улюкаев признан виновным в получении взятки
Apple Boeing Facebook Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter Абхазия аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Аргентина Аркадий Дворкович Арктика Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспорядки биатлон бизнес биология ближневосточный конфликт бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов борьба с курением Бразилия Валентина Матвиенко вандализм Ватикан ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» видео «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы ВЦИОМ выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы Вячеслав Володин гаджеты газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь гуманитарные и социальные науки Дагестан Дальний Восток декларации чиновников деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль Ингушетия Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Киев кино Киргизия Китай климат Земли КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение Конституционный суд Конституция кораблекрушение коррупция космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым крымский кризис Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика Ленинградская область лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия Мария Захарова МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минсельхоз Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС мобильные приложения МОК Молдавия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка Мурманская область МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука Наука в современной России «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог Нерусский бунт нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры ООН ОПЕК оппозиция опросы оружие отставки-назначения офшор Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение Почта России права человека правительство Право правозащитное движение православие «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край Продовольствие происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги религия Республика Карелия Реформа армии РЖД ритейл Роскомнадзор Роскосмос «Роснефть» Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Социология в России Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид Счетная палата США Таджикистан Таиланд Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии Трансаэро транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство уголовный кодекс УЕФА Узбекистан Украина Условия труда фармакология ФАС ФБР Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие химия хоккей хулиганство цензура Центробанк ЦИК Цикл бесед "Взрослые люди" ЦРУ ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 шахты Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола эволюция Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Якутия Яндекс Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.