Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
25 мая 2018, пятница, 21:57
Facebook Twitter VK.com Telegram

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

12 февраля 2009, 09:22

Несостоявшийся обвал

Одной из особенностей проявления современного финансово-экономического кризиса на территории России является удивительная стабильность цен, движение которых совсем не похоже на движение цен в Европе или Америке. Там цены дружно падают, а у нас не просто стабильны, но по монопольным товарам и услугам даже ползут вверх. Конечно, такая динамика частично объясняется тем, что довольно большая часть потребляемой в России продукции является импортной, или изготовляется из импортных компонентов, поэтому рост стоимости иностранных валют удорожает импорт и, как следствие – внутренние цены. Но стабильность цен на товар, который не импортируется, так как в принципе не может передвигаться, то есть на объекты недвижимости, не может не удивлять.

Хотя обвала цен на жилье и офисы ждут уже давно, пока ничего похожего не наблюдается. То, что сейчас происходит на рынке недвижимости, можно назвать только «плавным снижением», хотя и это снижение иногда сменяется некоторым ростом. То есть экономическая конъюнктура на этот рынок пока не влияет, и это кажется очень странным, потому что у наших строителей, несмотря на несколько удачных лет, запас прочности еще не сформировался, и они не могут позволить себе не реагировать на изменение спроса, а он наверняка снизился.

Но как сильно мог измениться спрос? Напомним, что спрос на жилую недвижимость еще недавно предъявляли четыре группы покупателей. Первая – частные лица, сами накопившие деньги, получившие кредит или использующие разные схемы съезда/разъезда или обмена жилья. Вторая – это корпоративный спрос, когда крупные компании выкупали с рынка большие объемы для расселения своих сотрудников. Третья группа – это т.н. инвесторы, то есть лица, приобретавшие квартиры с целью их последующей перепродажи. Квартиры приобретались в еще недостроенных домах и продавались после официальной сдачи и открытия прописки. Четвертая группа – это федеральные органы власти и муниципалитеты, которые покупали готовые объекты или выдавали заказы строительным компаниям для выполнения разного рода социальных программ – переселения из ветхого жилья, предоставления квартир военнослужащим, предоставление жилья молодым семьям и так далее. К этим четырем группам можно было добавить еще двух участников рынка недвижимости. Первый – это сами строительные компании, которые иногда придерживали часть готовых квартир, оставляя их в своей собственности до «лучших времен», то есть до еще большего роста цен, или для того, чтобы влиять на решения товарищества собственников жилья, которое будет сформировано из жильцов построенных ими домов. Второй – это банки, приобретавшие квартиры как инвесторы, или становившиеся собственниками отдельных квартир, бывших залогами при выдаче непогашенных кредитов. Такова была структура спроса до начала кризиса, и понятно, что при такой структуре спрос должен был резко упасть.

Во-первых, частные лица и корпорации от спроса отсекались сразу же – сокращение доходов наряду с желанием подождать серьезного снижения цен дестимулировало крупные приобретения. Прекращение ипотечного кредитования подействовало в том же направлении. Во-вторых, инвесторы, имеющие на руках большие объемы квартир с крайне плохими перспективами реализации, тоже никак не могли повлиять на текущий спрос. Все-таки для того чтобы сейчас влиять на спрос, на руках должны быть живые деньги, а с этим у инвесторов не очень хорошо. В-третьих, в ситуации, аналогичной инвесторам, оказались и коммерческие банки – квартиры - и инвестиционные, и залоговые - сейчас продаются плохо, да и у самих банков ситуация не блещет, поэтому выходить на рынок для новых покупок они не могут. Единственный, кто в этой ситуации мог оказать позитивное влияние на спрос и, соответственно, цены – это наше родное государство с его пока значительными финансовыми ресурсами. Но попытки повлиять на рыночные процессы грубым госвмешательством большого успеха не имели. Все помнят провал первого аукциона по приобретению жилья, проводившегося Правительством Москвы, а также скромные итоги второго. Строительные компании, у которых вроде бы на носу риск разорения, отказываются продавать строящиеся квадратные метры по цене, хоть и несколько ниже рыночной, но зато оптом. Чтобы так себя вести, надо иметь очень серьезные основания.

Какие? Как нам представляется, строительные компании, даже если бы и хотели снижать цены, не готовы этого сделать, так как структура стоимости готовой строительной продукции не позволяет так поступить. В наиболее агрегированном виде эта структура состоит из трех частей: городской ренты, стоимости самого строительства и прибыли компании-застройщика. Как известно, чтобы получить доступ к земельным участкам, застройщик должен был выложить круглую сумму – деньгами или натурой, не имеет значения. Вот эта сумма и представляет собой ренту, которую город берет с любого желающего строить на его территории. Потом, после получения доступа к площадке, начиналось строительство, которое по тогдашним расценкам, еще до падения цен на стройматериалы, тоже обходилось недешево. И, наконец, третий компонент стоимости готовой продукции - сама прибыль застройщика, терять которую, понятное дело, тоже никому не хочется.

В общем, эти три компонента стоимости строительной продукции не дают застройщикам возможности снижать цены, тем более что два из них – городская рента и стоимость самого строительства – уже оплачены и деньги обратно ни от города, ни от подрядчиков и субподрядчиков не вернешь. Говоря иначе, издержки, сформировавшиеся и оплаченные еще по старым, докризисным ценам, не дают возможности гибко реагировать на изменение современного спроса.

Но, кроме издержек, сформированных по старым ценам, на их стабильность влияет сложившаяся система финансирования строительства. Как известно, большая часть квартир распродается застройщиками еще на стадии строительства – как инвесторам, так и конечным потребителям. И к моменту ввода дома в эксплуатацию свободных квартир в нем практически не остается, поэтому маневрировать ценами застройщику трудновато. То есть наиболее понятным вариантом поведения является придерживание готовых квартир, а не продажа по падающим ценам, тем более, повторяем, что этих квартир немного.

Упорство строительных компаний, не желающих терять свои деньги, поддерживается упорством частных инвесторов, купивших квартиры тогда, когда цены были еще высоки, и не желающих расставаться с ними за бесценок. Если инвестору есть на что жить (а это наверняка), то он может спокойно сидеть на своих нераспроданных метрах и ждать год, два или даже три, пока не удастся сделанный ранее квартирный запас продать с прибылью. Квартиры, как известно, от длительного хранения практически не портятся и, кроме того, могут приносить кое-какой доход от сдачи в аренду. В общем, над инвесторами пока не каплет, торопиться с распродажей своих активов они не будут и сгонять цены на жилье не собираются.

Таким образом, в результате совместных действий строительных компаний и частных инвесторов, не говоря уже о государственных расходах на инвестиционные цели, цены на жилье не показывают признаков сильного падения. Как долго будет продолжаться подобная ситуация, мы сможем узнать буквально через месяц-другой. Скоро весна, и строителям, по идее, надо будет выходить на новые площадки. А для этого, понятное дело, им потребуются деньги, взять которые из внешних источников будет практически невозможно. Поэтому если российские строительные компании хотят и дальше поддерживать свою деятельность в прежних объемах, то им придется распродавать квартиры, находящиеся в их собственности в готовых домах. Если же строительные компании решат переждать кризис и сократят объемы строительства, то тогда, конечно, с продажей готового жилья они торопиться не будут, и цены на него останутся стабильными, реагируя только на колебания курсов иностранных валют.

См. также:

Обсудите в соцсетях

Система Orphus
Loading...

Главные новости

20:56 Полиция и Росгвардия опробовали щит с электрошоком
20:08 Умерла вторая из трех выживших при крушении Boeing 737 на Кубе
19:57 Путин отказался от третьего срока
19:49 Глава МВФ призвала «переосмыслить» антироссийские санкции
19:33 Минобороны отчиталось об увольнении «Ориона»
19:11 Минфин США разрешил получать доход по приобретенным до санкций обязательствам
18:51 Минфин пообещал закон об офшорных зонах в ближайшее время
18:21 Вайнштейна отпустили под залог в 1 млн долларов
18:02 Сергей Шнуров объявил о разводе с женой
17:48 Посольство РФ потребовало от Британии извинений за Скрипалей
17:30 Путин вступился за Иран
17:09 Вайнштейна официально обвинили в изнасиловании
17:07 Мужчина взял заложников в McDonald's в Великобритании
16:46 Путин проведет первую встречу с новым правительством РФ
16:40 Трамп объявил о возобновлении обсуждения встречи с Ким Чен Ыном
16:25 Путин предупредил об угрозе невиданного мирового кризиса
16:21 Facebook и Google получили иски на миллионы евро из-за новых правил ЕС
16:03 Путин сообщил о подготовке изменений в налоговую систему
15:41 Силуанов предупредил министров о личной ответственности за реформы
15:41 Кинопроизводители пригрозили «Яндекс» и Google исками за пиратство
15:35 Крупное здание греко-римской эпохи найдено к северу от Каира
15:14 Глава Минтруда поддержал предложение о корпоративных пенсиях
15:13 Путин раскрыл интимную тайну мировой экономики
14:56 Харви Вайнштейн арестован
14:34 Почти все опрошенные россияне рады Крымскому мосту
13:53 Исследователи вычислили офицера «Ориона» из дела о гибели MH17
13:47 Кости жертв неизвестной битвы I века найдены в торфяном болоте в Дании
13:20 В Москве появится «альпийский» общественный транспорт
12:56 Минобороны РФ объяснило замалчивание Нидерландами данных по MH17
12:34 Нидерланды и Австралия обвинили Россию в крушении MH17
12:30 ОКР и Минспорта признались WADA в манипуляциях с допинг-тестами
12:03 Силуанов пообещал не возвращать в Россию налог с продаж
11:56 Жаров рассказал о координации недавних терактов через Telegram
11:46 Моносилицид кобальта оказался ранее неизвестным типом полуметаллов
11:38 Палата представителей приняла запрошенный Трампом бюджет Пентагона
11:27 На Кубе нашли второй черный ящик разбившегося «Боинга»
11:09 Apple отсудила у Samsung 539 млн долларов за нарушение авторских прав‍
10:44 ЦБ отозвал лицензию у двух банков из третьей сотни
10:36 Голикова назвала примерный срок повышения пенсионного возраста
10:28 СМИ узнали о «закруглении» нефтяного налогового маневра
09:57 Начальника кемеровского МЧС задержали из-за пожара в «Зимней вишне»
09:44 Андрей Белоусов отказался «смещаться» с должности
09:35 Киносети передали Минкульту список «системообразующих» импортных фильмов
09:20 Канадская полиция ищет взорвавших бомбу в ресторане мужчин
09:17 Введение продуктовых карточек в России отложили на неопределенный срок
09:01 Губернатор Подмосковья пойдет на праймериз ЕР
08:47 Дума Екатеринбурга приняла отставку Ройзмана
08:33 Дерипаска покинул совет директоров «Русала»
08:12 КНДР подтвердила готовность к переговорам с США
07:55 Путин назвал условие признания выводов следствия по MH17
Apple Bitcoin Boeing Facebook Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter Абхазия аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Александр Турчинов Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Антон Силуанов Аргентина Аркадий Дворкович Арктика Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Басманный суд Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспилотник беспорядки биатлон бизнес биология бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов борьба с курением Бразилия Валентина Матвиенко вандализм Ватикан ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ Внуково военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы ВЦИОМ выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы Вячеслав Володин гаджеты газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь Дагестан Дальний Восток декларации чиновников деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль инвестиции Ингушетия Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция ипотека Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Кемерово Киев Ким Чен Ын кино Киргизия Китай климат Земли КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение Конституционный суд Конституция кораблекрушение коррупция Космодром Байконур космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым Ксения Собчак Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика Ленинградская область лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия Мария Захарова МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минпромторг Минсельхоз Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС мобильные приложения МОК Молдавия монархия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка Мурманская область МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры Ольга Голодец ООН ОПЕК оппозиция опросы оружие отставки-назначения офшор Павел Дуров Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение Почта России права человека правительство Право правозащитное движение православие «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край Продовольствие происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги реклама религия Республика Карелия Реформа армии РЖД ритейл Росавиация Роскомнадзор Роскосмос «Роснефть» Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Нарышкин Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид Счетная палата США Таджикистан Таиланд тарифы Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии Трансаэро транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство уголовный кодекс УЕФА Узбекистан Украина фармакология ФАС ФБР Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие химия хоккей хулиганство цензура Центробанк ЦИК ЦРУ ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола эволюция Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония этология Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Якутия Яндекс Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.