Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
13 декабря 2017, среда, 14:32
Facebook Twitter LiveJournal VK.com RSS

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

12 февраля 2009, 09:22

Несостоявшийся обвал

Одной из особенностей проявления современного финансово-экономического кризиса на территории России является удивительная стабильность цен, движение которых совсем не похоже на движение цен в Европе или Америке. Там цены дружно падают, а у нас не просто стабильны, но по монопольным товарам и услугам даже ползут вверх. Конечно, такая динамика частично объясняется тем, что довольно большая часть потребляемой в России продукции является импортной, или изготовляется из импортных компонентов, поэтому рост стоимости иностранных валют удорожает импорт и, как следствие – внутренние цены. Но стабильность цен на товар, который не импортируется, так как в принципе не может передвигаться, то есть на объекты недвижимости, не может не удивлять.

Хотя обвала цен на жилье и офисы ждут уже давно, пока ничего похожего не наблюдается. То, что сейчас происходит на рынке недвижимости, можно назвать только «плавным снижением», хотя и это снижение иногда сменяется некоторым ростом. То есть экономическая конъюнктура на этот рынок пока не влияет, и это кажется очень странным, потому что у наших строителей, несмотря на несколько удачных лет, запас прочности еще не сформировался, и они не могут позволить себе не реагировать на изменение спроса, а он наверняка снизился.

Но как сильно мог измениться спрос? Напомним, что спрос на жилую недвижимость еще недавно предъявляли четыре группы покупателей. Первая – частные лица, сами накопившие деньги, получившие кредит или использующие разные схемы съезда/разъезда или обмена жилья. Вторая – это корпоративный спрос, когда крупные компании выкупали с рынка большие объемы для расселения своих сотрудников. Третья группа – это т.н. инвесторы, то есть лица, приобретавшие квартиры с целью их последующей перепродажи. Квартиры приобретались в еще недостроенных домах и продавались после официальной сдачи и открытия прописки. Четвертая группа – это федеральные органы власти и муниципалитеты, которые покупали готовые объекты или выдавали заказы строительным компаниям для выполнения разного рода социальных программ – переселения из ветхого жилья, предоставления квартир военнослужащим, предоставление жилья молодым семьям и так далее. К этим четырем группам можно было добавить еще двух участников рынка недвижимости. Первый – это сами строительные компании, которые иногда придерживали часть готовых квартир, оставляя их в своей собственности до «лучших времен», то есть до еще большего роста цен, или для того, чтобы влиять на решения товарищества собственников жилья, которое будет сформировано из жильцов построенных ими домов. Второй – это банки, приобретавшие квартиры как инвесторы, или становившиеся собственниками отдельных квартир, бывших залогами при выдаче непогашенных кредитов. Такова была структура спроса до начала кризиса, и понятно, что при такой структуре спрос должен был резко упасть.

Во-первых, частные лица и корпорации от спроса отсекались сразу же – сокращение доходов наряду с желанием подождать серьезного снижения цен дестимулировало крупные приобретения. Прекращение ипотечного кредитования подействовало в том же направлении. Во-вторых, инвесторы, имеющие на руках большие объемы квартир с крайне плохими перспективами реализации, тоже никак не могли повлиять на текущий спрос. Все-таки для того чтобы сейчас влиять на спрос, на руках должны быть живые деньги, а с этим у инвесторов не очень хорошо. В-третьих, в ситуации, аналогичной инвесторам, оказались и коммерческие банки – квартиры - и инвестиционные, и залоговые - сейчас продаются плохо, да и у самих банков ситуация не блещет, поэтому выходить на рынок для новых покупок они не могут. Единственный, кто в этой ситуации мог оказать позитивное влияние на спрос и, соответственно, цены – это наше родное государство с его пока значительными финансовыми ресурсами. Но попытки повлиять на рыночные процессы грубым госвмешательством большого успеха не имели. Все помнят провал первого аукциона по приобретению жилья, проводившегося Правительством Москвы, а также скромные итоги второго. Строительные компании, у которых вроде бы на носу риск разорения, отказываются продавать строящиеся квадратные метры по цене, хоть и несколько ниже рыночной, но зато оптом. Чтобы так себя вести, надо иметь очень серьезные основания.

Какие? Как нам представляется, строительные компании, даже если бы и хотели снижать цены, не готовы этого сделать, так как структура стоимости готовой строительной продукции не позволяет так поступить. В наиболее агрегированном виде эта структура состоит из трех частей: городской ренты, стоимости самого строительства и прибыли компании-застройщика. Как известно, чтобы получить доступ к земельным участкам, застройщик должен был выложить круглую сумму – деньгами или натурой, не имеет значения. Вот эта сумма и представляет собой ренту, которую город берет с любого желающего строить на его территории. Потом, после получения доступа к площадке, начиналось строительство, которое по тогдашним расценкам, еще до падения цен на стройматериалы, тоже обходилось недешево. И, наконец, третий компонент стоимости готовой продукции - сама прибыль застройщика, терять которую, понятное дело, тоже никому не хочется.

В общем, эти три компонента стоимости строительной продукции не дают застройщикам возможности снижать цены, тем более что два из них – городская рента и стоимость самого строительства – уже оплачены и деньги обратно ни от города, ни от подрядчиков и субподрядчиков не вернешь. Говоря иначе, издержки, сформировавшиеся и оплаченные еще по старым, докризисным ценам, не дают возможности гибко реагировать на изменение современного спроса.

Но, кроме издержек, сформированных по старым ценам, на их стабильность влияет сложившаяся система финансирования строительства. Как известно, большая часть квартир распродается застройщиками еще на стадии строительства – как инвесторам, так и конечным потребителям. И к моменту ввода дома в эксплуатацию свободных квартир в нем практически не остается, поэтому маневрировать ценами застройщику трудновато. То есть наиболее понятным вариантом поведения является придерживание готовых квартир, а не продажа по падающим ценам, тем более, повторяем, что этих квартир немного.

Упорство строительных компаний, не желающих терять свои деньги, поддерживается упорством частных инвесторов, купивших квартиры тогда, когда цены были еще высоки, и не желающих расставаться с ними за бесценок. Если инвестору есть на что жить (а это наверняка), то он может спокойно сидеть на своих нераспроданных метрах и ждать год, два или даже три, пока не удастся сделанный ранее квартирный запас продать с прибылью. Квартиры, как известно, от длительного хранения практически не портятся и, кроме того, могут приносить кое-какой доход от сдачи в аренду. В общем, над инвесторами пока не каплет, торопиться с распродажей своих активов они не будут и сгонять цены на жилье не собираются.

Таким образом, в результате совместных действий строительных компаний и частных инвесторов, не говоря уже о государственных расходах на инвестиционные цели, цены на жилье не показывают признаков сильного падения. Как долго будет продолжаться подобная ситуация, мы сможем узнать буквально через месяц-другой. Скоро весна, и строителям, по идее, надо будет выходить на новые площадки. А для этого, понятное дело, им потребуются деньги, взять которые из внешних источников будет практически невозможно. Поэтому если российские строительные компании хотят и дальше поддерживать свою деятельность в прежних объемах, то им придется распродавать квартиры, находящиеся в их собственности в готовых домах. Если же строительные компании решат переждать кризис и сократят объемы строительства, то тогда, конечно, с продажей готового жилья они торопиться не будут, и цены на него останутся стабильными, реагируя только на колебания курсов иностранных валют.

См. также:

Обсудите в соцсетях

Система Orphus
Loading...

Главные новости

14:31 ГП проверит снятый с «Артдокфеста» фильм
14:21 СМИ сообщили об утерянном в Красноярске прахе Хворостовского
14:07 Московский суд отказался принять иск Кашина к ФСБ по поводу Telegram
13:42 Роскомнадзор пригрозил «Открытой России» закрытием доступа к Twitter
13:40 В янтаре найден клещ и перо динозавра
13:16 Кремль ответил на заявление Трампа о победе над ИГ
13:01 Путин внес в Думу соглашение о расширении российской базы ВМФ в Сирии
12:47 Дума приняла закон об использовании герба России в быту
12:27 Дума одобрила закон о выплатах семьям за первого ребенка
12:09 «Яндекс» и Сбербанк подписали соглашение по новому «Яндекс.Маркету»
11:51 Полпреду Николаю Цуканову предложили стать помощником президента
11:34 ФСБ не нашла никаких призывов в речи Собчак о статусе Крыма
11:31 В России установят обязательные квоты для российских вин
11:07 Два участника теракта в Буденновске получили 13 и 15 лет колонии
10:45 В московской ячейке ЕР призвали не дать оппозиции участвовать в выборах мэра
10:35 50 миллионов лет назад в Новой Зеландии водились стокилограммовые пингвины
10:31 Социологи предсказали рекордно низкую явку на выборах президента
10:23 На развитие госпоисковика «Спутник» выделили еще четверть миллиарда рублей
09:57 Источники рассказали об отказе Сбербанка и Alibaba от создания СП
09:40 Транзит российского газа восстановлен после взрыва на австрийском хабе
09:39 США пообещали вернуться к вопросу Крыма
09:21 Украина задумалась об остановке поездов в РФ
09:17 Объявлены лауреаты премии «Большая книга»
09:08 На Олимпиаду поедут более 200 спортсменов из РФ
12.12 21:22 Саакашвили вызвали на допрос в качестве подозреваемого
12.12 21:11 Путин перечислил условия успешного развития России
12.12 20:50 Задержанного после взрыва в Нью-Йорке обвинили по трем статьям
12.12 19:46 «Хамас» провозгласило третью интифаду
12.12 19:38 НАСА прекратило переговоры о закупке мест на «Союзах»
12.12 19:23 Оргкомитет ОИ-2018 допустил появление россиян под национальным флагом
12.12 19:00 Рогозина не устроил отчет госкомиссии по крушению «Союза»
12.12 18:50 Пожар после взрыва на газовом хабе в Австрии полностью потушен
12.12 18:39 Директор ФСБ объявил резню в ХМАО терактом
12.12 18:21 Россия приостановила работу посольства в Йемене
12.12 18:16 МОК дисквалифицировал шесть хоккеисток и результаты сборной РФ
12.12 18:03 МВД РФ обвинило боевиков из Сирии в звонках с угрозами взрывов
12.12 17:59 НАТО продлило полномочия генсека Столтенберга до 2020 года
12.12 17:43 Суд отказался снять с Telegram штраф за нераскрытие данных ФСБ
12.12 17:32 Генпрокуратура РФ подготовила французам запрос по делу Керимова
12.12 17:23 СМИ сообщили о намерении ЕС продлить санкции против России
12.12 16:50 Бомбившие боевиков в Сирии самолеты ВКС прибыли в Россию
12.12 16:38 «Первый канал» решил частично транслировать Олимпиаду
12.12 16:25 Киев пригрозил осудить Поклонскую за военные преступления
12.12 16:18 Пчелы сибирских старообрядцев помогут в исследованиях опасной болезни
12.12 15:55 Суд заочно арестовал владельца «Вим-Авиа»
12.12 15:42 Варвара Караулова решила просить Путина о помиловании
12.12 15:29 Глазьев поддержал создание крипторубля ради обхода санкций
12.12 15:22 ЕСПЧ присудил россиянам 104 тысячи евро за пытки в полиции
12.12 15:04 СМИ рассказали об инструктаже Кремля по сбору подписей за Путина
12.12 14:43 «Яндекс» назвал самые популярные запросы за 2017 год
Apple Boeing Facebook Google IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспорядки бизнес биология ближневосточный конфликт бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов Бразилия ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» видео «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь гуманитарные и социальные науки Дагестан Дальний Восток деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Киев кино Киргизия Китай Климат Земли, атмосферные явления КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение кораблекрушение коррупция космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым крымский кризис Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минюст мировой экономический кризис «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС Молдавия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука Наука в современной России «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог Нерусский бунт нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры ООН оппозиция опросы оружие отставки-назначения Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение права человека правительство Право правозащитное движение «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги религия Реформа армии РЖД ритейл Роскомнадзор Роскосмос Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Социология в России Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид США Таджикистан Таиланд Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство УЕФА Украина Условия труда ФАС Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие хоккей хулиганство Центробанк ЦИК Цикл бесед "Взрослые люди" ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 шахты Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.