Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
14 декабря 2018, пятница, 08:49
Facebook Twitter VK.com Telegram

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

11 февраля 2010, 09:11

Худшее, конечно, впереди

Хотя сектор жилищного строительства не миновала судьба всей российской экономики – он тоже снизил обороты, - однако падение выпуска готовой строительной продукции оказалось не таким большим, как, например, в промышленности. За прошедший год объем жилищного строительства сократился только на 6,7%, в промышленности падение составило 10,8%, а на грузовом транспорте – 11,6%. Так что результат относительно других отраслей совсем неплохой, особенно на фоне ожиданий того, что жилищное строительство должно упасть сильнее всех. Но не стоит радоваться раньше времени – перед нами только самое начало реакции строительного рынка на кризисные явления.

Негативный прогноз перспектив жилищного сектора основывался на нескольких особенностях его воспроизводства, из-за которых он был очень уязвим перед лицом разного рода кризисных явлений. Первая особенность состояла и состоит в низком уровне внутренних сбережений в российской экономике. Поэтому рост объемов жилищного строительства, как он происходил несколько последних лет, мог иметь место только за счет привлечения внешнего финансирования.

Это внешнее финансирование поступало сразу по нескольким каналам. Во-первых, часть ресурсов привлекалась строителями путем продажи еще не готовых строительных объектов представителям экспортноориентированных секторов российского хозяйства. Получая сверхприбыль вследствие очень высоких цен на товары российского экспорта, представители этого сектора охотно вкладывали ее не только в иностранную, но и в российскую недвижимость, снабжая строителей крайне необходимыми оборотными средствами. Во-вторых, в 2006-2008 годах крупные строительные компании нашли путь к прямому внешнему финансированию в виде долгосрочных кредитов иностранных банков или в виде продажи на иностранных фондовых рынках своих акций и облигаций. В-третьих, коммерческие банки, выдававшие ипотечные кредиты, могли рефинансировать их за границей, у иностранных банков. Кроме того, государственные и муниципальные бюджеты всех уровней, перераспределив в свою пользу часть экспортных сверхдоходов, тоже стали тратить их на финансирование разного рода жилищных программ.

В общем, благодаря внешним ресурсам объем жилищного строительства смог подняться со среднегодового уровня в 30-32 млн. кв. м в год за период 1997-2001 гг., когда он находился на самом дне, до уровня в 61,2 млн. кв. м в 2007 году и 64,1 млн. кв. м в 2008 году. Кстати, в приснопамятном 1990 году на территории России было построено 61,7 млн.кв. м жилья, поэтому органы государственного управления могли с гордостью заявить, что показатели тяжелого советского прошлого ими не только достигнуты, но даже превзойдены. Правда, ненадолго, но все же.

Вторая особенность российского жилищного сектора состояла в том, что значительную часть вновь построенного жилья, в отдельные годы доходившую до 30%, покупали не конечные потребители, то есть семьи для собственного проживания, а инвесторы, то есть лица, зарабатывающие на разнице между низкими ценами квадратного метра в период начала строительства и высокими ценами после сдачи жилого дома госкомиссии. Этот бизнес был настолько прибыльным, что привлек к себе массу свободных капиталов, как малых, так больших и средних. И эта масса капиталов, с одной стороны, достаточно жестко отсекала от вновь построенного жилого фонда семьи с незначительным достатком, создав очень большой неудовлетворенный спрос, а с другой стороны, создала гигантский запас готовых, но совершенно пустых квартир.

Такова специфика российского рынка жилья, во всяком случае, в крупных городах. Почти половина квартир строилась за счет внешних ресурсов, и почти треть квартир является инвестиционными, а не жилыми. Естественно, что после мирового финансового кризиса,те же самые факторы, которые помогали сектору жилищного строительства расти, теперь тащат его вниз.

Понятно, что от сверхдоходов экспортноориентированных отраслей мало что осталось, и им едва-едва хватает средств на собственное воспроизводство, о финансировании же других секторов не может быть и речи. Кроме того, эти сектора обременены большими долгами, в том числе внешними, поэтому все свободные от текущего производства ресурсы они направляют на обслуживание долгов, а не на жилищное строительство.

Другой фактор роста, прямое привлечение капитала с иностранных рынков, сейчас тем более не работает, и российские строительные компании и коммерческие банки сейчас думают не о привлечении новых ресурсов (их все равно никто не даст), а о том, как рассчитаться или реструктурировать уже имеющуюся задолженность. Таким образом, все внешние источники финансирования закрыты, а внутренние, вследствие их незначительности, компенсировать их не могут и в ближайшее время не смогут.

Не имея нового финансирования, строительные компании поневоле должны были сбросить объемы нового строительства и уменьшить ввод в действие жилых квартир и домов. Тем более что к снижению деловой активности их подталкивает конкуренция со стороны инвесторов, которые в свое время понакупили квартир, а теперь сидят с ними и только о том и мечтают, чтобы побыстрее от них избавиться.

Именно подобная специфика российского рынка жилья давала основание для негативного прогноза, который подразумевал достаточно сильное, на несколько десятков процентов, падение объемов готовой строительной продукции. Однако реальность оказалась немного иной: хотя показатели жилищного строительства и снизились, но не так сильно, как это можно было предположить. С чем может быть связано такое «аномальное» поведение строительной отрасли?

Мы полагаем, что в поддержании процесса строительства прежде всего заинтересованы сами строительные компании, а также кредитовавшие их банки: компании должны обслуживать долги перед банками и другими инвесторами, а банки, в свою очередь, сильно заинтересованы в погашении ранее предоставленных кредитов и купленных облигаций. Ну, а единственный способ генерировать денежный поток, чтобы гасить долги, - это строить дома и продавать их. Также в продолжении строительства заинтересованы и федеральная, и местные администрации, которым желательно выполнять свои обязательства по ранее объявленным жилищным программам. И, наконец, не стоит забывать, что значительная часть жилья строится с привлечением средств пайщиков, которые меньше всего заинтересованы, чтобы стройки замерли на полдороги, и вместо квартир они оказались бы собственниками голых монолитных каркасов. Как представляется, воздействие этих четырех сил пока не позволяет объемам строительства упасть ниже определенного уровня.

Тем не менее, эти силы не так могучи, как можно себе представить. Если нет дополнительного финансирования, то как бы на компанию ни давили ее кредиторы и местные власти, она все равно ничего сделать не сможет. Помощь, которую готово предоставить государство, не так уж и велика, потому что у государства и других забот хватает, и дает оно деньги только на государственные жилищные программы и на завершение начатых объектов, чтобы не было конфликтов с соинвесторами или очередниками. А это не те суммы, которые могут поддерживать строительную отрасль на достигнутом уровне длительный период времени. У других участников инвестиционного процесса с деньгами дела обстоят еще хуже.

Поэтому, как мы можем предположить, позитивное влияние на рынок жилья оказали деньги тех потенциальных покупателей, которые были готовы приобрести квартиры для личного проживания еще три-четыре года тому назад, но не смогли этого сделать из-за резкого роста цен на рынке недвижимости, вызванного притоком внешнего финансирования. Теперь, когда этого финансирования нет, а цены на жилье снизились к концу 2009 года как минимум на 20% в долларовом выражении (а в середине года снижение могло доходить и до 25%), то не стоит удивляться, что основная доля продаж на рынке недвижимости пришлась на спрос, который был отложен в 2005-2007 годах. Именно этот спрос дал строительным компаниям финансовые ресурсы, которые позволили закончить начатые ранее стройки и поддержать объем строительства в прошедшем году на достаточно высоком уровне.

При этом надо отметить, что семьи, откладывающие свой спрос на жилье, смогли воспользоваться своими сбережениями во многом благодаря тому, что государство во время кризиса приняло беспрецедентные меры по поддержке ликвидности банковской системы. Банков разорилось очень мало, а те, что все-таки разорились, были санированы Агентством по страхованию вкладов. Поэтому потенциальные покупатели недвижимости, которые хранили средства для покупки квартир в банках, могли беспрепятственно их снять, чтобы оплатить так долго ожидаемое ими жилье. В противном случае, при массовых дефолтах банков, они вряд ли смогли бы пустить свои сбережения на покупку квартир (естественно, это соображение не касается тех граждан, которые держали свои сбережения в наличной форме).

Теперь логично сделать прогноз на 2010 год, который мы по-прежнему оставляем негативным. Негативным, потому что ресурсы, за счет которых у нас финансируется строительство, останутся крайне незначительными. У государства средств будет мало из-за падения налоговых доходов, отложенный спрос почти полностью исчерпан, а банковская система все так же будет находиться в «притопленном» состоянии и будет больше озабочена погашением старых кредитов, чем выдачей новых. Про приток капиталов с мировых финансовых рынков, по понятным причинам, лучше вообще не вспоминать. Поэтому, повторяем, источники финансирования жилищного сектора будут очень скудными и для поддержания прежнего объема строительства совершенно недостаточными.

Кроме того, надо понимать, что в 2009 году строительные компании достраивали те объекты, которые были начаты в более ранние годы – в 2008, 2007 и так далее. Строительный задел был достаточно большим, 39,5 млн. кв. м, и именно благодаря его наличию строительной отрасли удалось упасть не так сильно, как другим отраслям. Но какие показатели жилищного строительства будут в конце 2010 года, когда строительный задел докризисного периода будет исчерпан, а вновь начинаемых строек будет очень мало? Понятно, что объем ввода нового жилья должен упасть еще больше, чем в 2009 году, и хотя другие отрасли российского хозяйства, вероятнее всего, сокращать выпуск продукции уже не будут, в секторе жилищного строительства падение продолжится. 

Нестандартные ограждения из нержавеющей стали

 

Обсудите в соцсетях

Система Orphus
Loading...

Главные новости

13.12 19:53 Пятерых российских саночников временно отстранили за допинг
13.12 19:44 Мария Бутина призналась в преступном сговоре
13.12 19:32 Путин потребовал не плодить театральную нищету
13.12 19:16 МВД предложило упростить регистрацию машин и мотоциклов
13.12 19:02 Порошенко перечислил три страха России
13.12 18:41 Навальный предсказал себе новый срок
13.12 18:27 Обнаружен первый полный скелет вымершего сумчатого льва
13.12 18:22 Кириенко подтвердил проверку по делу «Нового величия»
13.12 18:05 МИД России предупредил о подготовке ВСУ к наступлению на Донбассе
13.12 17:44 Источник опроверг внеземное происхождение дыры в «Союзе»
13.12 17:26 Владивосток стал столицей ДФО
13.12 17:13 Артем Дзюба признан футболистом года
13.12 16:51 Сбербанк отказался вводить кешбэк
13.12 16:31 Глава Московского дома фотографии сломала позвоночник
13.12 16:19 Путин призвал снять штамп жульничества с бизнеса
13.12 15:55 Древние семена доказывают торговые связи Шри-Ланки со Средиземноморьем
13.12 15:50 Росгвардия попеняла СМИ за новости о нарушениях при закупках продуктов
13.12 15:27 Путин рассказал об интересе к искусственному интеллекту
13.12 14:49 В аэропорту Шереметьево появились курилки
13.12 14:32 Число жертв стрельбы в Страсбурге выросло до трех человек
13.12 14:15 СМИ узнали о показаниях Бутиной в рамках сделки со следствием
13.12 13:58 Неожиданные выбросы метана в атмосфере Марса таинственным образом прекратились
13.12 13:47 Россия объявила военного дипломата из Словакии персоной нон грата
13.12 11:38 Современные кошки выросли по сравнению с кошками эпохи викингов
13.12 09:38 Большинство опрошенных россиян выступили против политических акций
13.12 09:21 При столкновении поездов в Турции погибли четыре человека
13.12 08:50 ГИБДД ввела мораторий на поправки в ПДД
13.12 08:31 Российских биатлонистов обвинили в нарушении антидопинговых правил
13.12 08:07 Европарламент принял резолюцию против «Северного потока-2»
12.12 19:52 США призвали Совбез ООН восстановить санкции против Ирана
12.12 19:26 Разрабатывается первая в мире вакцина для пчел
12.12 19:25 Путин назвал Конституцию развивающимся организмом
12.12 18:49 Мединский предложил Хабенскому снять фильм о Нюрнбергском процессе
12.12 18:26 В Германии на улице разлили тонну жидкого шоколада
12.12 17:53 В Домодедово сотрудников аэропорта будут проверять на алкорамках
12.12 17:30 Российский Forbes превратят в коммуникационную платформу
12.12 17:01 В СПЧ назвали законопроект о штрафах за неуважение к власти нелепым
12.12 16:55 Резиденты «Сколково» стали победителями в двух номинациях конкурса «Цифровые вершины 2018»
12.12 16:32 Германия поддержала продление санкций против РФ
12.12 16:12 Госдума приняла закон о свободной рыбалке
12.12 15:28 В ГД внесен законопроект о запрете недостоверных новостей
12.12 14:51 10 000 лет назад людей и дрозофил объединила любовь к фруктам
12.12 14:47 Эрдоган предупредил о наступлении турков в Сирии
12.12 14:19 РКН пригрозил заблокировать Google при нарушении закона
12.12 13:55 Палата представителей США признала Голодомор геноцидом
12.12 13:30 Путин попросил установить причины отмены концертов рэперов
12.12 13:16 Кремль отреагировал на сбор подписей против онкобольных детей в Москве
12.12 12:50 Петр Порошенко расценил инцидент в Керченском проливе как войну
12.12 12:42 Чиновник Ространснадзора лишился работы из-за покупки его женой 66 машин
12.12 12:12 Новый вид тропических бабочек назван в честь художницы XVII века
Apple Bitcoin Boeing Facebook Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Telegram Twitter Абхазия аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром авторское право администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Александр Турчинов Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Антон Силуанов Аргентина Аркадий Дворкович Арктика Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Басманный суд Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия бензин беспилотник беспорядки биатлон бизнес биология бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов борьба с курением Бразилия Валентина Матвиенко вандализм Ватикан ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ Внуково военная авиация Волгоград ВПК ВТБ Вторая мировая война вузы ВЦИОМ выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы Вячеслав Володин гаджеты газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки госизмена гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь Дагестан Дальний Восток декларации чиновников деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль импорт инвестиции Ингушетия Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция информационные технологии ипотека Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Кабардино-Балкария Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Каталония Кемерово Киев Ким Чен Ын кино Киргизия Китай климат Земли КНДР Книга. Знание компьютерная безопасность Компьютеры, программное обеспечение Конституционный суд Конституция кораблекрушение коррупция Космодром Байконур космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым Ксения Собчак Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика Ленинградская область лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия Мария Захарова МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минпромторг Минсельхоз Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст «Мистраль» Михаил Прохоров Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС мобильные приложения МОК Молдавия монархия морской транспорт Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка Мурманская область МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры Ольга Голодец ООН ОПЕК оппозиция опросы оружие отставки-назначения офшор Павел Дуров Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж патриарх Кирилл ПДД педофилия пенсионная реформа пенсия Пентагон Первый канал Петр Порошенко пиратство пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение Почта России права человека правительство Право правозащитное движение православие «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край Приморье Продовольствие происшествия публичные лекции ракета Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги реклама религия Республика Карелия РЖД ритейл Росавиация Роскомнадзор Роскосмос «Роснефть» Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Росстат Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саратовская область Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Нарышкин Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид Счетная палата США Таджикистан Таиланд тарифы Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии Трансаэро транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство уголовный кодекс УЕФА Узбекистан Украина фармакология ФАС ФБР Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие химия хоккей хулиганство цензура Центробанк ЦИК ЦРУ ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 Швейцария Швеция Шереметьево школа шоу-бизнес шпионаж Эбола эволюция Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Элла Памфилова Эстония этология Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко «Яблоко» ядерное оружие Якутия Яндекс Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 495 980 1894.
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.