Полiт.ua Государственная сеть Государственные люди Войти
24 апреля 2017, понедельник, 02:38
Facebook Twitter LiveJournal VK.com RSS

НОВОСТИ

СТАТЬИ

АВТОРЫ

ЛЕКЦИИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

РЕГИОНЫ

26 февраля 2014, 09:30

Жилищно-кредитный тупик

Строительство жилого дома. Фото: Centurion198
Строительство жилого дома. Фото: Centurion198

Пока российская промышленность находится в стагнации, строительство – особенно жилищное – и не думает сокращать свои темпы. После провала ввода жилья в 2009-2010 годах, вызванного мировым кризисом, объемы строительства жилых площадей постоянно нарастают: в 2011 году они составили 62.3 млн. м3, в 2012 году – 65.7 млн. кв. м, и вот в истекшем году ввод жилья вырос еще на 5.6%, до 69.4 млн. кв. м.

Этот показатель уже превышает уровень ввода жилья в 2008 году (64.1 млн. кв. м), поэтому можно констатировать, что последствия кризиса в строительном секторе полностью преодолены. Но преодоление последствий одного кризиса вовсе не означает, что аналогичный кризис, пусть и не такой большой, не сможет проявиться в будущем. И для этого утверждения есть все основания.

Как известно, российский рынок жилой недвижимости состоит из двух частей: одна часть – это когда семьи приобретают жилье для собственного проживания («потребительский спрос»), другая часть – когда квартиры покупаются с целью дальнейшей перепродажи или сдачи внаем («инвестиционный спрос»).

Как правило, до кризиса основным генератором спроса на рынке жилья был «инвестиционный спрос». Именно он создавал ажиотаж на этом рынке и гнал цену квадратного метра вверх. Но после кризиса 2008 года, когда инвесторы выяснили, что цены на жилье могут не только расти, но и падать, многие из них к этому рынку охладели.

Этому охлаждению, кстати, помогло дополнительное обстоятельство – из-за прекращения финансирования значительная часть строек остановилась, а средства, вложенные в эти объекты, «зависли». Поэтому инвесторам пришлось долго ждать, пока не будет найдено дополнительное финансирование, которое позволит закончить эти стройки, и они смогут получить (хотя бы в натуре) объекты своих вложений.

Таким образом, два этих фактора – падение цен и замораживание инвестиций – изрядно охладили пыл инвесторов, и теперь их влияние на рынке жилья уже не такое весомое, как это было раньше. Автоматически вся инициатива перешла в руки людей, покупающих дома и квартиры для собственного проживания.

Однако этот переход, несмотря на некоторые преимущества, таил в себе сильную опасность. Дело в том, что хотя количество покупателей собственного жилья гораздо больше, чем «инвесторов», но вот по финансовым возможностям они совершенно не сопоставимы. Поэтому сократившийся инвестиционный спрос не мог быть компенсирован ростом спроса потребительского, а это обстоятельство могло превратить временный кризис в строительном секторе в постоянную депрессию. То есть, строительный сектор имел все шансы вернутся в 1990-ые годы, когда ежегодный ввод жилья не превышал 30 млн. кв. м в год.

Но этого не случилось. На помощь и гражданам, и строителям пришли коммерческие банки, которые стали активно выдавать ипотечные кредиты. Хотя и до кризиса 2008 года банки активно предлагали этот продукт, но кризис и связанные с ним трудности вроде неплатежей по кредитам, несколько затормозили его продвижение на жилищном рынке. Поэтому в 2009 году было выдано всего 176 тыс. кредитов. Но позже активность банков (и заемщиков) стала нарастать, и в 2010 году банки смогли выдать уже 392 тыс. кредитов, в 2012 году – 418 тыс. кредитов, и в ушедшем 2013 году – 588 тыс. кредитов.

Пропорционально количеству выдаваемых кредитов росла и сумма задолженности заемщиков перед кредитными организациями. Если на конец 2010 года она составляла 1.1 трлн. руб., то к концу 2011 года задолженность возросла до 1.4 трлн. руб., к концу 2012 года – почти до 2 трлн. руб., а к концу 2013 года составила 2.6 трлн. руб.

Конечно, жесткой корреляции между количеством выданных ипотечных кредитов и ростом ввода жилья не существует, так как значительная часть этих кредитов идет на финансирование купли-продажи квартир на вторичном рынке. Кроме того, строительные компании, конкурируя с банками, предлагают разного рода схемы продажи строящегося жилья в рассрочку. Тем не менее, нельзя не признать, что именно благодаря ипотечному кредитованию строительный сектор мог наращивать ввод жилья.

Однако, несмотря на благополучные показатели кредитования, позволяющие поддерживать ввод жилых объектов на достаточно высоком уровне, существует серьезный барьер, ограничивающий (пока, во всяком случае), дальнейшее расширение жилищного строительства. И этим барьером являются действующие условия кредитования: процентные ставки и сроки погашения кредитов.

Если мы рассмотрим наиболее распространенный сейчас на рынке продукт – кредит под 12% годовых сроком на 10 лет – то прекрасно видно, что его обслуживание требует очень больших затрат и поэтому «по карману» только очень ограниченной группе заемщиков.

Так, если кредит взят на приобретение квартиры стоимостью 5 млн. руб., то среднегодовой платеж по нему составит (с учетом первого взноса в 20%) 664 тыс. руб., или 55.3 тыс. руб. в месяц.

Теперь можно задать риторический вопрос: а много ли у нас в стране семей, которые могут себе позволить платить 55 тыс. руб. в месяц на протяжении десяти лет? И это не считая других расходов, вроде оплаты коммунальных услуг, и остальных потребительских расходов. Речь идет, естественно, о семьях среднего достатка, так как семьи с достатком выше среднего в кредитах на приобретение жилья не нуждаются.

Для полноты картины надо отметить, что заемщики, конечно, могут сэкономить на процентных платежах, если будут брать кредит в долларах или евро, так как процентные ставки по кредитам в инвалюте гораздо ниже, чем по кредитам в рублях. Но тогда заемщикам придется нести на себе риск девальвации (если у них доходы рублевые), а реализация этого риска, как мы видим по текущей ситуации на валютном рынке, может существенно увеличить стоимость обслуживания валютного кредита.

В общем, и тот, и другой варианты ипотечного кредитования являются очень обременительными для заемщиков, поэтому после исчерпания круга лиц, доходы которых позволяют обслуживать такие дорогие кредиты, спрос на ипотеку должен снизиться, после чего снизится спрос на жилье и строительство нового жилья значительно сократится.

Разумеется, было бы очень хорошо, чтобы кредиторы, то есть банки, улучшили бы условия предоставления ипотечных кредитов. Все-таки 12% годовых представляются чересчур высокой ставкой и при текущих доходах большей части потенциальных покупателей жилья, и по сравнению со ставкой ипотечных кредитов за границей, и при практически безрисковом обеспечении кредитов. А срок кредитования в 10 лет, наоборот, является чересчур коротким, особенно при сопоставлении с доходами заемщиков и со сроком службы вновь построенных домов.

Однако вряд ли мы дождемся от банков какого-либо послабления. Они всегда смогут сказать, что в российской банковской системе нет «длинных» депозитов, а раз так, то практически каждый банк вынужден финансировать приобретение жилья за счет относительно краткосрочных ресурсов, а это чревато потерей ликвидности при внезапном оттоке депозитов. Да и сами депозиты у нас в стране далеко не такие дешевые, как за границей.

Следовательно, если мы хотим расширить сферу ипотечного кредитования (и, соответственно, объемы жилищного строительства), то без помощи государства нам здесь не обойтись. Было бы очень хорошо с его стороны, чтобы за счет бюджета дотировалась процентная ставка, а Агентство ипотечного жилищного кредитования рефинансировало кредиты с гораздо более длительным сроком, чем десять лет.

Вот тогда потенциальная нагрузка на финансы очень многих домашних хозяйств сильно снизится, и они смогут себе позволить брать кредиты на приобретение жилья в гораздо больших масштабах, чем в настоящее время, что, в свою очередь, позволит улучшить жилищные условия миллионам семей и увеличить темпы жилищного строительства.

Обсудите в соцсетях

Система Orphus

Главные новости

23.04 20:52 Минобороны Дании заявило о взломе почты их сотрудников хакерами из РФ
23.04 20:36 МИД РФ расценил подрыв авто ОБСЕ под Луганском как провокацию
23.04 20:10 В США бензин стал стоить дешевле российского
23.04 19:31 В Самаре на акции протеста задержан депутат местного парламента
23.04 18:53 Во Франции явка на выборах приблизилась к 70%
23.04 18:22 Погибший под Луганском представитель ОБСЕ оказался британцем
23.04 18:00 Опубликованы первые экзит поллы по выборам во Франции
23.04 17:00 Стали известны даты выхода четырех сиквелов «Аватара»
23.04 16:30 СМИ сообщили о лидерстве Меланшона на выборах президента Франции за рубежом
23.04 15:58 Названы самые безопасные города мира
23.04 14:53 В Москве задержали раздававших наклейки в поддержку Навального активистов
23.04 14:23 Взорванный под Луганском автомобиль ОБСЕ нарушил маршрут
23.04 14:02 Певицу Милявскую сняли с украинского поезда
23.04 13:42 Под Луганском взорвался автомобиль ОБСЕ
23.04 13:25 Войска Асада разбили оплот террористов в Хаме
23.04 12:39 Австралия ответила на угрозы КНДР по поводу ядерного удара
23.04 12:08 Прокуратура Владимира заявила о праве властей не согласовывать свои акции
23.04 11:50 КНДР заявила о намерении потопить авианосец США
23.04 11:11 В КНДР задержали гражданина США
23.04 10:42 При обвале на шахте под Челябинском погибли двое
23.04 10:35 Поставки Galaxy S8 перенесены из-за рекордного спроса
23.04 10:18 Минздрав призвал ограничить рекламу фастфуда и газировки
23.04 09:49 СМИ рассказали о доверительных беседах Трампа с Мердоком
23.04 09:29 Умер первый вице-премьер РФ Алексей Большаков
23.04 09:24 Во Франции стартовали выборы президента
23.04 09:16 США и Япония начали военные учения у Корейского полуострова
23.04 09:11 В Баварии призвали прекратить переговоры о принятии Турции в ЕС
23.04 09:06 КНДР пригрозила ядерным ударом Австралии
22.04 20:54 Геннадий Падалка решил уйти из отряда космонавтов
22.04 20:35 Стали извеcтны подробности убийства российского военнослужащего в Гюмри
22.04 19:57 Кадыров призвал «продажных шайтанов» извиниться за статьи о преследованиях геев в Чечне
22.04 19:32 Пранкеры заставили Скрипку извиняться за слова о гетто для русскоязычных
22.04 18:50 Военнослужащий российской базы убит в Армении
22.04 18:37 Вооруженный ножом мужчина задержан на вокзале в Париже
22.04 17:58 Фигуристка Медведева третий раз за три месяца побила мировой рекорд
22.04 17:26 Новый информатор WADA из РФ дисквалифицирован за допинг
22.04 16:46 СМИ сообщили о переносе «столицы» ИГ из Ракки в Дейр эз-Зор
22.04 16:20 «Зенит» одержал победу в первом матче на стадионе «Крестовский»
22.04 15:56 В Ставропольском крае ликвидировали двоих вооруженных боевиков
22.04 15:38 В Ялте открыли памятник 32-му президенту США
22.04 15:20 «Мемориал» сообщил о попытках запретить школьникам приезжать на конкурс «Человек в истории»
22.04 14:44 В Совфеде допустили поставку Сирии современных систем ПВО
22.04 14:18 Главный военный прокурор России подал в отставку
22.04 13:59 В Минфине предложили облагать НДФЛ доходы по депозитам
22.04 13:21 Директор музея «Исаакиевский собор» решил уйти в отставку
22.04 12:50 Первый китайский космический грузовик состыковался с орбитальным модулем
22.04 12:28 Дворкович поддержал идею запретить работать не прошедшим медобследование
22.04 11:51 СМИ узнали о предполагаемом заказчике теракта в Петербурге
22.04 11:19 В посольстве РФ в США заявили о похищении Селезнева американскими спецслужбами
22.04 10:51 Суд в Панаме отпустил под залог основателей фирмы Mossack Fonseca
Apple Boeing Facebook Google IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Twitter аварии на железной дороге авиакатастрофа Австралия Австрия автопром администрация президента Азербайджан акции протеста Александр Лукашенко Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев алкоголь амнистия Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антимайдан Армения армия Арсений Яценюк археология астрономия атомная энергия аукционы Афганистан Аэрофлот баллистические ракеты банковский сектор банкротство Барак Обама Башар Асад Башкирия беженцы Белоруссия Белый дом Бельгия беспорядки бизнес биология ближневосточный конфликт бокс болельщики «болотное дело» большой теннис Борис Немцов Бразилия ВВП Великая Отечественная война Великобритания Венесуэла Верховная Рада Верховный суд взрыв взятка видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» видео «Полит.ру» визовый режим Виктор Янукович вирусы Виталий Мутко «ВКонтакте» ВКС Владивосток Владимир Жириновский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин ВМФ военная авиация Волгоград ВТБ Вторая мировая война вузы выборы выборы губернаторов выборы мэра Москвы гаджеты газовая промышленность «Газпром» генетика Генпрокуратура Германия ГИБДД ГЛОНАСС Голливуд гомосексуализм госбюджет Госдеп Госдума госзакупки гражданская авиация Греция Гринпис Грузия гуманитарная помощь гуманитарные и социальные науки Дагестан Дальний Восток деньги День Победы дети Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин доллар Домодедово Дональд Трамп Донецк допинг дороги России драка ДТП Евгения Васильева евро Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет ЕГЭ «Единая Россия» Екатеринбург ЕСПЧ естественные и точные науки ЖКХ журналисты Забайкальский край закон об «иностранных агентах» законотворчество здравоохранение в России землетрясение «Зенит» Израиль Ингушетия Индия Индонезия инновации Интервью ученых интернет инфляция Ирак Ирак после войны Иран Иркутская область искусство ислам «Исламское государство» Испания история История человечества Италия Йемен Казань Казахстан казнь Калининград Камчатка Канада Киев кино Киргизия Китай Климат Земли, атмосферные явления КНДР Книга. Знание Компьютеры, программное обеспечение Конституционный суд Конституция кораблекрушение коррупция космодром Восточный космос КПРФ кража Краснодарский край Красноярский край кредиты Кремль крушение вертолета Крым крымский кризис Куба культура Латвия ЛГБТ ЛДПР Левада-Центр легкая атлетика лесные пожары Ливия лингвистика Литва литература Лондон Луганск Малайзия Мария Захарова МВД МВФ медиа медицина междисциплинарные исследования Мексика Мемория метро мигранты МИД России Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст мировой экономический кризис «Мистраль» Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский МКС Молдавия Мосгорсуд Москва Московская область мошенничество музыка МЧС наводнение Надежда Савченко налоги нанотехнологии наркотики НАСА наука Наука в современной России «Нафтогаз Украины» недвижимость некоммерческие организации некролог Нерусский бунт нефть Нигерия Нидерланды Нобелевская премия Новосибирск Новые технологии, инновации Новый год Норвегия Нью-Йорк «Оборонсервис» образование обрушение ОБСЕ общественный транспорт общество ограбление Одесса Олимпийские игры ООН оппозиция опросы оружие отставки-назначения офшор Пакистан палеонтология Палестинская автономия Папа Римский Париж ПДД педофилия пенсионная реформа Пентагон Петр Порошенко пищевая промышленность погранвойска пожар полиция Польша похищение Почта России права человека правительство Право правозащитное движение «Правый сектор» преступления полицейских преступность Приморский край происшествия публичные лекции Рамзан Кадыров РАН Революция в Киргизии Реджеп Эрдоган рейтинги религия Реформа армии РЖД ритейл Роскомнадзор Роскосмос Роспотребнадзор Россельхознадзор Российская академия наук Россия Ростов-на-Дону Ростовская область РПЦ рубль русские националисты РФС Санкт-Петербург санкции Саудовская Аравия Сахалин Сбербанк Свердловская область связь связь и телекоммуникации Севастополь сельское хозяйство сепаратизм Сербия Сергей Лавров Сергей Собянин Сергей Шойгу Сирия Сколково Славянск Следственный комитет следствие смартфоны СМИ Совбез ООН Совет по правам человека Совет Федерации сотовая связь социальные сети социология Социология в России Сочи Сочи 2014 «Спартак» спецслужбы «Справедливая Россия» спутники СССР Ставропольский край стихийные бедствия Стихотворения на случай страхование стрельба строительство суды суицид Счетная палата США Таджикистан Таиланд Татарстан театр телевидение телефонный терроризм теракт терроризм технологии транспорт туризм Турция тюрьмы и колонии убийство УЕФА Украина Условия труда ФАС Федеральная миграционная служба физика Филиппины Финляндия ФИФА фондовая биржа фоторепортаж Франсуа Олланд Франция ФСБ ФСИН ФСКН футбол Хабаровский край хакеры Харьков Хиллари Клинтон химическое оружие хоккей хулиганство Центробанк ЦИК Цикл бесед "Взрослые люди" ЦРУ ЦСКА Челябинская область Чехия Чечня ЧМ-2018 шахты Швейцария Швеция школа шоу-бизнес шпионаж Эбола эволюция Эдвард Сноуден экология экономика экономический кризис экстремизм Эстония Южная Корея ЮКОС Юлия Тимошенко ядерное оружие Япония

Редакция

Электронная почта: politru.edit1@gmail.com
Адрес: 129343, Москва, проезд Серебрякова, д.2, корп.1, 9 этаж.
Телефон: +7 495 980 1894.
Стоимость услуг Полит.ру
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003г. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2014.