27 октября 2020, вторник, 13:08
VK.comFacebookTwitterTelegramInstagramYouTubeЯндекс.ДзенОдноклассники

НОВОСТИ

СТАТЬИ

PRO SCIENCE

МЕДЛЕННОЕ ЧТЕНИЕ

ЛЕКЦИИ

АВТОРЫ

10 июня 2004, 08:17

2010 год. Почти каждой российской семье – по квартире

10 июня Государственная Дума начинает обсуждать пакет из 27 законопроектов, направленных на развитие рынка жилья и ипотеки. Решение проблемы доступности жилья для россиян было названо одним из приоритетов политики государства в послании Президента Федеральному Собранию РФ. Мы представляем вам интервью с Надеждой Косаревой, президентом фонда «Институт Экономики Города», одним из разработчиков правительственной жилищной программы, курируемой помощником президента Игорем Шуваловым. Интервью подготовили Григорий Гриценко и Булат Нуреев. Материал снимает ряд существенных экономических вопросов к программе «группы Шувалова» и к докладу Института экономики города по проблеме, а также отвечает на вопрос, кто поименно отвечает за реформу.

Что такое так называемая «жилищная программа группы Шувалова»?

К решению жилищной проблемы в истории нашего государства возвращались очень много раз. И тема эта стоит на повестке дня почти всегда… По данным специально проведенного опроса, 61% хотел бы улучшить свои жилищные условия. Это много. Это значит, что жилье – настоящий национальный приоритет.

Группа под руководством Игоря Ивановича Шувалова принялась за организацию работы над соответствующей программой на базе Центра стратегических разработок. С конца сентября прошлого года на базе этого Центра шла большая экспертная работа.

Она началась с того, что были проанализированы проблемы, связанные с улучшением жилищных условий граждан. Это был комплексный анализ: как нужно решить проблему и что мешает, то есть анализ всего многообразия факторов, с этим связанных. Было привлечено огромное количество экспертов из правительства, из Думы, из общественных организаций, независимых экспертов, представителей бизнеса.

После того, как была проанализирована ситуация, выделили основные проблемы. В результате подготовлен перечень необходимых законодательных мер. Было подготовлено 27 законопроектов. Они включают в себя как новые документы (новые проекты Жилищного и Градостроительного кодексов), так и поправки в существующие законы (Гражданский кодекс, Гражданско-процессуальный кодекс, закон об ипотеке и многие другие).

Когда я рассказываю об этом пакете законов, всегда условно делю его на пять частей, которые рассматривают проблему с разных сторон.

С одной стороны, спрос. Нам надо расширить спрос граждан через доступ к кредитным ресурсам. За счет текущих доходов купить жилье невозможно – это очень дорогое благо. Должны быть кредитные источники, другие формы, которые расширяют платежеспособный спрос.

Но если мы расширим только платежеспособный спрос, оставив предложение на том же уровне, у нас просто увеличится цена. А реальная доступность жилья останется в том же объеме, в каком она существовала. Поэтому нужно решить проблему предложения. Что такое проблема предложения? Это, в первую очередь, увеличение объемов жилищного строительства. Сегодня это предложение не удовлетворяет спрос, отсюда и рост цен на жилье.

К сожалению, решить проблему увеличения жилищного строительства гораздо сложнее, чем проблему расширения спроса. В сегменте спроса, если мы создадим определенную законодательную базу, рыночные субъекты, заинтересованные в кредитной деятельности, очень быстро этим воспользуются. Другое дело – предложение. Сегодня сфера жилищного строительства основана на монопольном государственном ресурсе – земле. И доступ к этому монопольному ресурсу ограничен теми барьерами, которые выстраивает бюрократ для того, чтобы допустить на этот рынок очень небольшое количество застройщиков. Еще хуже, когда возникает сращивание муниципалитета со строительными компаниями, пропускаемыми на рынок. Плюс к этому административный барьер выстроен таким образом, что регулируется использование каждого земельного участка отдельно. По каждому участку говорят, что здесь можно делать, а что нельзя. В результате процедура согласования предпроектной  и проектной  документации, получения  земельного участка и  разрешения на строительство занимает около полутора-двух лет и до 15-20% стоимости затрат на строительство.

Этот рынок монополизирован, с точки зрения доступа на него. Но поскольку здесь все базируется на решениях публичных органов власти, то реформирование этого комплекса – дело очень серьезное и требующее много времени.

Третье – это связь спроса и предложения на рынке жилья, т.е. оборот жилья. Специфика здесь возникает, в первую очередь, из-за высоких транзакционных  издержек на этом рынке и  слабой гарантии прав. Предложения, которые в этой части возможны, это снижение издержек на совершение сделок и усиление гарантий прав.

Наконец, в рамках нового Жилищного кодекса разработана общая государственная жилищная политика. За это отвечает новый Жилищный кодекс, потому что все  институты должны выстраиваться в контексте жилищной политики, которая на сегодняшний день (то, что написано в старом Жилищном кодексе), конечно, абсолютно не соответствует реалиям. Новый Жилищный кодекс устанавливает принцип обеспечения бесплатным социальным жильем малоимущих граждан, остальные же граждане должны иметь доступ на рынок жилья через кредитные инструменты.

В пакете также представлена система налоговых предложений, которая должна выстроить всю жилищную экономику в правильном направлении с точки зрения налогообложения и создать стимулы для эффективного развития стратегических институтов.

Cобственно, эти 27 пакетов упаковываются в такую общую схему. Если этот пакет законопроектов будет принят в том виде, в котором он сейчас разработан, тогда мы надеемся, что к 2010 году (это достаточно обозримая перспектива) мы сможем обеспечить основной части населения со средними доходами возможность приобретения жилья в соответствии с платежеспособным спросом и какими-то разумными пожеланиями. Конечно, дворцы по 500 метров – это невозможно, но, по крайней мере, возможность улучшения жилищных условий будет существовать.

Возможно, у нас будут вопросы не совсем в этой логике. Первое. Вы можете сказать, какова структура финансирования жилищного строительства? Сколько используется собственных средств строительных организаций, сколько привлекается кредитов банков и сколько они продают?

Мы специально в рамках этой работы провели исследование спроса и предложения жилья. Проводился опрос населения, банков, строительных компаний, регионов и муниципалитетов. И по результатам этого опроса мы оценили сегодняшнюю ситуацию и сделали прогноз до 2010 года.

У нас посчитана структура финансирования жилищного строительства на разных этапах реализации: сколько составляют собственные средства застройщиков на момент завершения нулевого цикла, на момент завершения строительно-монтажных работ, на момент завершения всех работ.

В начале строительного цикла собственные средства застройщиков преобладают, на последующих этапах преобладают уже средства граждан. То есть более 40% на этапе завершения – это средства граждан, банковские кредиты составляют очень маленькую величину – 15-20%. Такая структура финансирования связана, в первую очередь, с тем, что застройщики хотят обезопасить себя от рисков. Это, по сути, предпродажа. Застройщики могут это сделать, потому что спрос превышает предложение. Если бы предложение превышало спрос, граждане бы могли сказать: «Не хочу – и все!», потому что данные того же исследования говорят о том, что 75% из тех, кто хотел бы купить или построить жилье, желают купить его готовым. И только 25% хотят участвовать в строительстве. Абсолютно полный перевертыш по сравнению с реальной картиной. Граждане просто вынуждены вкладывать средства в строительство, потому что у них нет возможности приобрести готовое жилье. Тем самым на граждан переносятся все риски: незавершение в срок, изменение стоимости строительства и т.д.

Второе: даже если бы застройщики хотели бы взять банковский кредит, к сожалению, эта возможность у них отсутствует – они не удовлетворяют требованиям банка. У них нет обеспечения – залога, нет прав на землю, а объект незавершенного строительства не является недвижимостью. Кстати, наши предложения как раз направлены на решение этих проблем в законодательстве.

А чем тогда является объект незавершенного строительства? Это оборотные средства?

Да, это оборотные средства. Кирпичи, строительные материалы. Одно из предложений состоит в том, чтобы признать объект незавершенного строительства объектом недвижимости и иметь возможность закладывать его как недвижимость.

Есть, впрочем, и другие помехи для кредитов. Так, например, у застройщиков нет прозрачных финансовых строительных планов, которые они могли бы предъявить кредитору.

Кредитование строительных организаций – это большой сектор, который каким-то образом надо развивать. У нас сейчас в планах банков удовлетворять потребности застройщиков лишь на 15%, т.е. банки не рвутся в этот бизнес, потому что очень рискованно. И роль законодательства состоит в том, чтобы обеспечить нормальный залог, возможность обеспечения строительного кредита.

Хотя, конечно, не все возможно сделать за счет законодательства, надо еще повышать профессиональную грамотность, прозрачность деятельности застройщиков.

Есть ли зависимость между ростом цен на жилье и объемом кредитов, которые предоставляются на строительство и покупку жилья? Насколько я понимаю, рост цен идет в том числе и потому, что строители не могут пользоваться кредитом. А финансовые ресурсы им нужны.

А у меня другое объяснение. Мне кажется, что у нас, в первую очередь, рост цен идет из-за того, что монополизирован рынок строительства. Если бы строителям давали кредиты, но они бы все равно оставались монополистами – ничего бы не изменилось.

Но все-таки, когда банк дает кредит, у строителей появляется кредитный ресурс, а тут они самостоятельно должны…

А какая им разница, кредитный ресурс или не кредитный ресурс? Так их население кредитует, а так будет банк кредитовать. Цены-то они все равно сами определяют. И загоняют их вверх, являясь монополистами.

Есть еще одна точка зрения, сейчас достаточно распространенная, что цены растут из-за инвестиционного спроса. То есть не потребительского спроса граждан, а спроса тех, кто вкладывает средства в недвижимость как инвестиционный ресурс, чтобы потом ее продать. Мне кажется, что этот фактор переоценивают. Во-первых, никто не имеет на этот счет точных цифр. Я в разных публикациях встречаю разные экспертные оценки: от 5 до 20%, в Москве даже до 30%.

Многие пытались получить обобщенные сведения об инвестиционных вложениях; никто не обладает такими точными сведениями. Даже Гильдия риэлторов и то не имеет конкретных цифр. Есть только экспертные оценки. По моим ощущениям, в Москве это может быть в пределах 5-10%, а в регионах вообще не является значимым фактором. Все-таки, на мой взгляд, главная проблема роста цен – это монополизация рынка.

У вас в докладе встречается термин «жилищная мобильность». Что это такое, и каким образом она позволяет за счет одной построенной квартиры улучшить жилищные условия сразу нескольким семьям?

Что такое жилищная мобильность и связанное с ней понятие «жилищной фильтрации»? Жилищная мобильность – понятие очень широкое, это то, как часто люди меняют жилье, насколько они мобильны с этой точки зрения.

Этот показатель говорит очень о многом. Если высока жилищная мобильность, значит, что, во-первых, есть возможность территориального перераспределения, вы можете переезжать и менять свое жилье. Во-вторых, это значит, что люди имеют возможность очень часто улучшать или ухудшать свои жилищные условия – в зависимости от стадии их жизненного цикла. То есть они могут адаптировать свои жилищные условия под ту потребность, которая у них существует в данный момент.

Таким образом, коэффициент жилищной фильтрации характеризует одну из важных сторон жилищной мобильности: если вы строите одну новую квартиру, скольким семьям это позволяет улучшить свои жилищные условия по цепочке?

Вы живете в какой-то квартире, предположим, в двухкомнатной. Построили одну новую трехкомнатную квартиру – всего лишь одну. Семья из двухкомнатной квартиры переехала в трехкомнатную, семья из однокомнатной квартиры переехала в двухкомнатную, семья из коммуналки переехала в однокомнатную квартиру. Значит, строительство одной только дополнительной квартиры позволило улучшить жилищные условия четырем семьям. Это и называется коэффициентом жилищной фильтрации.

У нас этот коэффициент очень низкий, потому что люди начинают использовать жилье в качестве некоторого капитального блага, поскольку не уверены в возможности постоянно адаптировать жилищные условия под свои потребности. В результате, например, эти квартиры (или метры) начинают «копить». Это одна из причин. Вторая причина: у людей были такие плохие жилищные условия, что, получая возможность их улучшить, они не имеют возможности продать предыдущую квартиру. Предположим, в вашей двухкомнатной квартире живет пять человек. Купили новую трехкомнатную, туда приезжают три человека, а два остаются в прежней, они ее не продают – им было слишком тесно. И тогда коэффициент фильтрации – единичка.

Когда у нас нет свободного оборота жилья, нет возможности в каждый момент времени жить в тех условиях, которые нужны, в результате получается такой низкий коэффициент фильтрации.

Одни из причин, почему люди оставляют существующую квартиру, возможность сдачи ее в аренду. Это происходит в группе людей, которые имеют доходы, позволяющие улучшать жилищные условия без продажи старого жилья. Проблема состоит еще и в том, что у нас очень большой барьер, нет плавности: либо ты можешь себе «дворец» построить, либо не можешь вообще ничего, поскольку нет кредитных ресурсов. Средний размер индивидуального дома, который у нас в стране строится, – это 120 кв. м (при среднем размере строящейся жилой единицы – 85 кв.м.). В Великобритании, странах Скандинавии сопоставленных с ними по климатическим условиям, а также в ряде других европейских стран, где достигнут гораздо более высокий уровень жилищной обеспеченности, средний размер вновь вводимой жилой единицы составляет 75-85 кв.м. То есть мы по среднему размеру строящегося   жилья «впереди планеты всей».

Это «сверхпотребление» обусловлено двумя факторами. Во-первых, тем, что отсутствует кредитная возможность, и в результате рынок жилья сосредоточен в группе населения с очень высокими доходами. Во-вторых: тем, какая у нас система потребления жилья : оплата жилищно-коммунальных услуг субсидируется. В результате, когда вы покупаете большую квартиру, вы покупаете ее больше, чем купили бы, если бы должны были платить 100% жилищно-коммунальных услуг. Например, вы покупаете 120 кв. м., а так, если бы вы 100% услуг оплачивали, может быть, купили бы только 80 кв. м.

Плюс к этому нет заинтересованности в перераспределении существующего жилищного фонда: один человек-пенсионер продолжает жить в трехкомнатной квартире. Как это происходило бы на Западе? Сначала он бы снимал квартиру, когда был молодой. Потом женился и купил себе коттедж. Затем, когда дети бы выросли и уехали, а он остался один, переехал бы в одно-, двухкомнатную квартиру, где оказался бы еще и с социальным обслуживанием. На Западе по стадиям жизненного цикла люди очень мобильны. Они не имеют никакого лишнего жилья, все время его адаптируют к сегодняшним потребностям. А у нас пенсионер будет жить в трехкомнатной квартире, потому что, во-первых, нет нормальных домов с социальным обслуживанием для пенсионеров. А во-вторых, психология такова: это мое «насиженное место». Т.е. жилищная  мобильность зависит еще и от психологических установок.

Как может осуществляться инвестирование в жилищное строительство при таком плохом финансовом состоянии России вообще и городских бюджетов в частности? Поскольку львиная доля строительства, насколько я понимаю, ведется за счет городских бюджетов.

Нет, Вы ошибаетесь. Порядка 80-85% жилищного строительства – частные инвестиции, а совсем не бюджетные средства.

Или это только в Москве Лужков строит муниципальное жилье?

По общему объему строителем является, конечно, Москва. Но по строительству на душу населения Москва как раз не оказывается на первом месте. В целом у нас в России 36 миллионов кв.м. было построено в прошлом году, из них порядка 6 – с каким-то участием муниципалитета. Даже Лужков строит это в основном не за счет бюджетных средств. Москва предоставляет жилье очередникам за счет того, что квартиры покупают люди, у которых есть доходы, а застройщики часть квартир передают городу. По сути дела, люди, приобретающие жилье на рынке, оплачивают и еще социальное жилье.

Такая схема в каком-то смысле используется практически во всех городах, когда предоставляется разрешение на строительство кому-то под какую-то часть новых построенных квартир. Во всех городах эта доля различается, но в основном затраты на социальное строительство идут не деньгами, не за счет бюджетных средств, а по схеме: ты дом здесь будешь строить – значит, отдай городу 10% квартир. Это фактор, который тоже препятствует формированию прозрачных денежных отношений в этой сфере. Предлагаемый пакет законопроектов направлен и на решение этой проблемы.

Сегодня, если муниципалитет продает или предоставляет в аренду землю под жилищное строительство, то он получает в муниципальный бюджет только 50% от этих денег. Ясное дело, он в этом не заинтересован. Вот он и переводит свои отношения в бартер: берет не деньгами, а квартирами. А квартиры он уже в вышестоящий бюджет не отдает. Поэтому мы как раз предлагаем, чтобы 100% средств, получаемых от продажи и предоставления в аренду земельных участков для жилищного строительства, шли в местный бюджет. Тогда, по крайней мере, в этой части, не будет уж настолько явной заинтересованности муниципалитетов выстраивать такие бартерные взаимоотношения.

Так что у нас в основном жилье строится именно за счет частных средств, очень сильно увеличилось индивидуальное жилищное строительство, уже непосредственно на средства граждан. В целом жилищное строительство уменьшилось, а индивидуальное выросло в 2,5-3 раза. А с чем связан Ваш вопрос?

С гипотезой, что рост жилищного строительства, который наблюдается в последние 2-3 года, это просто реакция на общий рост наших доходов.

Ну, рост жилищного строительства не такой уж большой – 7% в 2003 г. В каком-то смысле вы правы, но только все опосредовано. Рост количества нефтедолларов привел к росту реальных доходов населения. И конкретный фактор, который влияет на строительство, это именно реальные доходы населения. Спрос так сильно и возрастает, потому что реальные доходы населения растут. Но предложение не реагирует адекватно на рост спроса.

Не связан ли низкий рост жилищного строительства с тем, что ресурсы идут на реновацию коммунальной сети?

Ресурсы чьи?

Ресурсы строительства вообще, областных бюджетов и муниципалитетов, в частности.

Во-первых, мы с вами уже договорились, что большая часть строительства – это частные средства. Вообще-то бюджеты не должны строить жилье. За счет бюджета муниципалитет может строить только социальное жилье.

Предлагается конструкция немножко другая: в первую очередь, не строить социальное жилье, а прекратить бесплатную приватизацию жилья, для того чтобы 25% жилищного фонда остались в муниципальной собственности. Это нужно для сохранения существующего муниципального фонда в качестве социального жилья. Бессмысленно строить новое жилье, когда уже есть существующее жилье, как раз отвечающее по своему качеству и состоянию социальному жилью.

Но вы правы в том смысле, что роль муниципалитета в обеспечении коммунальной инфраструктуры для жилищного строительства очень велика. Сейчас муниципалитет не имеет финансовых возможностей развивать инфраструктуру. Что он говорит застройщику? Хочешь строить – трубу тяни, а кроме трубы ты мне еще котельную в другом районе построй. И застройщик, если он хочет построить этот дом, вынужден окупить затраты на эту трубу, обеспечивающую свой земельный участок, да еще на котельную, которая вообще не имеет никакого отношения к этому участку – отсюда величина цены на жилье. А поскольку положение на этом рынке монопольное, то они и включают все эти затраты в цену. На самом деле эту вилку (разницу в два раза между стоимостью строительства и ценой жилья, которая существует по России в среднем) нельзя рассматривать как сверхприбыль строителей. У них, конечно, прибыль хорошая – я не спорю, но все-таки в этих 100% сидит еще очень много дополнительных затрат, которые связаны с тем, что они должны отдать столько-то квартир муниципалитету, должны построить дополнительную коммунальную инфраструктуру, успешно пройти всех чиновников , чтобы получить доступ к этому земельному участку. В итоге у них прибыль очень большая, но все-таки далеко не 100%.

А сколько?

По оценкам, от 20 до 40% – в каждом регионе по-своему. В таких условиях сооружения коммунальной инфрастуктуры для жилищного строительства у нас получается, что не все земельные участки могут быть освоены. Какие-то требуют очень больших капитальных затрат на подведение к ним различной инфраструктуры, вплоть до магистральной, если это какие-то новые микрорайоны. Тогда это просто становится экономически нерентабельно.

Теоретически возможны три подхода, рассмотренных в нашем пакете законопроектов. Во-первых, чтобы застройщик через цены на жилье компенсировал затраты на внутриплощадочную инфраструктуру. А уже финансирование затрат на магистральную инфраструктуру и новые мощности зависит от того, выигрывает ли от этих сетей и мощностей только этот земельный участок или на них «сидит» еще масса других потребителей, и можно считать, что практически все городское сообщество получает от них некоторую пользу.

В последнем случае эта магистральная инфраструктура и мощности могут финансироваться двумя способами: либо через тариф, то есть не через цену на жилье, а через оплату коммунальных услуг, либо, если нет возможности повысить этот тариф, то эти расходы муниципалитет берет на себя, на свой бюджет. Например, для того чтобы построить новый микрорайон, нужны новые очистные сооружения. Это муниципалитет может сделать за счет бюджетных средств. Хотя и не за счет текущих бюджетных средств – уж очень большие капитальные расходы. Ему нужно привлечь какие-то деньги с рынка, например, через муниципальные облигации. А потом уже застройщик подключится к этой инфраструктуре и заплатит за подключение к ней по установленному тарифу за подключение.

Хорошо бы еще, чтобы сюда пришли деньги частного бизнеса – на развитие инфраструктуры. Для того чтобы все это обеспечить, в нашем пакете есть закон об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального хозяйства. Он предусматривает, что город может предоставлять на условиях инвестиционных соглашений коммунальную инфраструктуру в управление бизнесу, с условиями развития. Второй закон, разработанный нами для этого – о тарифном регулировании в коммунальном секторе, потому что бизнес сюда не придет, если не будет гарантирован стабильный тариф, который станет возмещать расходы. Плюс предполагается дать льготу по муниципальным облигациям, выпущенным на срок более трех лет, налог на прибыль снизить на два года до 6%.

Так несколькими законами вся эта конструкция и обслуживается. А сейчас, конечно, у муниципалитетов очень много других приоритетных расходов, в том числе текущих расходов на поддержание существующего жилищно-коммунального хозяйства, которое требует, как вы правильно сказали, модернизации и т.п. В результате город говорит застройщику: «Хочешь строить? Вот сам новую инфраструктуру и строй». А застройщику, кроме как в цену на жилье, ее и деть некуда.

Не связан ли низкий уровень жилищного строительства с тем, что у нас очень много неэффективных предприятий, которые по действующим ценам и тарифным расценкам просто не могут функционировать? Или, так скажем, из-за их нерационального географического размещения?

Вообще-то у нас 90% строительных организаций приватизированы. Я сейчас не скажу вам цифры, но большинство из них находится в неплохом состоянии. Производственные мощности, конечно, у многих используются не полностью. И, например, для того чтобы реализовать план к 2010 году увеличить в два раза объем жилищного строительства, надо будет наращивать мощности, но всего лишь на 30-40%. То есть не в два раза.

Убыточные строительные предприятия, конечно, есть, но их не так уж много. Другое дело – это финансовый менеджмент в строительстве. И возможность адекватно реагировать на запросы потребителей. Корпоративное управление, безусловно, нуждается в улучшении. Я уже говорила, что одна из причин, почему банки не дают кредиты застройщикам: у них все непрозрачно и вообще ничего не поймешь, менеджмента никакого, некоторые даже бизнес-план представить не могут.

А почему предприятия могут позволить себе плохой финансовый менеджмент и такое состояние? Потому что они часто монополисты. Они имеют доступ к мэру, губернатору и в такой неконкурентной среде могут позволить себе оставаться на таком уровне управления. Что касается распределения по регионам, то это достаточно мобильная структура. Производство строительных материалов, конечно, менее мобильная вещь, но, надо сказать, что специалисты по технологической части сделали вывод, что при необходимости быстро развернуть производство стройматериалов – вообще не проблема. А уж строительные организации – тем более. То, что сейчас московские организации пошли строить в регионы, еще раз доказывает этот факт. Пустите! – мы придем на любой другой региональный рынок. Это не потребует больших сроков.

Проводился ли анализ структуры спроса на жилье с точки зрения платежеспособных групп: не то, что есть элитное жилье, есть средний класс, есть малообеспеченные слои населения. Это такой достаточно примитивный анализ. Может быть, у вас есть другая разбивка?

Мы проводили специальный опрос населения по поводу их жилищных предпочтений (что бы они хотели), по поводу их возможностей, предоставления жилищных кредитов и т.д. 61% хотели бы улучшить свои жилищные условия, 39% довольны своими жилищными условиями. Если мы возьмем за 100% тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, то из них 35,3% хотят приобрести готовое жилье, 11,5% – построить жилье, 21,7% выбрали другие способы получения жилья (получить в порядке очереди, по наследству, арендовать или обменять жилье и т.п.). Не видит никаких способов улучшения жилья 31,5%.

Если разбить это по всем домохозяйствам, то у нас получается такая картина: 39% удовлетворены жилищными условиями, еще 28,5% готовы участвовать в рынке, 19,2% не видят никаких возможностей и еще 13,3% тех, кто готовы вступить в наследство, арендовать жилье и т.д.. Но если государство предложит некоторую помощь в приобретении жилья, то доля тех, кто готов участвовать в рынке, повышается до 49%.

Отдельно был посчитан перспективный спрос по годам. На сегодняшний день 12,5% всех домохозяйств обладают реальными финансовыми возможностями (за счет собственных средств и кредитов, которые им доступны) приобрести то жилье, которое они хотят.

Мы рассматривали разные варианты сценарного прогноза по спросу на жилье. В самом хорошем варианте проведения комплекса реформ спрос на жилье составит в 2004 году практически триллион рублей. В 2010 году – три триллиона рублей. А доля удовлетворенного спроса на жилье после проведения всех реформ может выйти на цифру 60-65%. То есть чтобы удовлетворять спрос на жилье, надо строить не 72 млн. кв.м. к 2010 году, а либо гораздо больше строить каждый год, либо, если мы в первые годы не можем этот темп быстро нарастить, тогда здесь придется выходить аж на 150 млн. кв.м. Так что темп, который мы сейчас заложили, не догоняет спрос. Хотя, по нашему варианту, после проведения всех реформ, начиная с 2007 года, мы все-таки выходим на некоторую стабилизацию цены, и рост реальной цены составит не более 3% в год. Надо строить как можно больше.

Банкиры готовы давать кредиты, и если мы обеспечиваем привлечение долгосрочных ресурсов через выпуск ипотечных бумаг, то с 2007 года сможем полностью удовлетворять спрос населения на кредиты. А вот строить… Стройка – основная наша проблема.

А по типам жилых помещений проводилось исследование структуры спроса?

3% всех домохозяйств хотят построить индивидуальное жилье, 15% хотят купить индивидуальное жилье. В основном хотят квартиру. Это при том, что у нас сейчас целых 42% строительства – индивидуальное строительство.

А каков срок ипотеки и каковы платежи по ней: суммы, проценты? И как это должно быть?

Сейчас кредиты выдают в среднем на 10 лет. И процентные ставки – 11-12% в валюте и 15-19% в рублях. Но основное условие – 20-30% первый взнос и 70-80% кредит. Мы прогнозируем, конечно, существенное снижение к 2010 году процентных ставок. Что такое процентная ставка? Стоимость ресурсов, которые вы можете привлечь. А стоимость ресурсов, как известно, должна определяться инфляцией. У нас, конечно, все немного не так: очень странные инвесторы и вкладчики, они готовы получать отрицательные доходы. Понимаете, вы кладете деньги на депозит и получаете меньше, чем инфляция. Вот такая финансовая система в стране. В нормальной ситуации, если уж взяли деньги взаймы у кого-то, то вы должны заплатить инфляцию плюс реальную ставку процента.

Определяя ставку по кредиту, вы должны накинуть все риски, связанные с этим, свои административные расходы и свою прибыль. Что в наших силах? Снизить ту часть, которая накладывается на риски. 4-5 пунктов, которые на риски приходятся, можно снизить до 2, потому что риски будут ниже. Тогда можно будет снизить и процентную ставку. Остальное, конечно, определяется основными макроэкономическими параметрами. Если удастся снизить инфляцию, тем самым можно будет вообще снизить процентную ставку на рынке.

Плюс мы еще можем через законодательство понизить административные расходы, когда отменим обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Это 1,5% от стоимости жилья! Это вы нотариусу должны заплатить в случае заключения договора ипотеки. Сейчас мы это требование предлагаем отменить. Формально нотариусы, конечно, несут какую-то имущественную ответственность, но реально этого не происходит, потому что у них никакого имущества не бывает. Более того, мы предлагаем не просто снизить издержки, но и усилить правовую защиту через систему регистрации права на недвижимость. У нас есть государственная система регистрации прав, она обязательна. Зачем тогда делать вторую обязательную систему – нотариат, когда можно просто усилить государственную.

Есть предложения по защите прав добросовестных приобретателей. Вы сейчас, по сути дела, можете лишиться квартиры, будучи вообще не при чем. Вы можете быть святым, а к вам придут и скажут, что квартира, которую вы купили, 10 сделок назад была неправильно приватизирована. Предложение состоит в том, что если вы добросовестно приобретаете, то квартира остается за вами. А то лицо, у которого первоначально были нарушены права, если оно с виновной стороны не может получить компенсацию, то ему будет выплачена компенсация из федерального бюджета в размере до 1 миллиона рублей. Правда, федеральный бюджет потом все равно будет судиться с виновной стороной. Это предложение должно помочь жилищному рынку, стабилизируя там права собственности.

А кредит на 10 лет – не мало?

Некоторые банки сейчас уже начинают давать на 15 лет и более. Но вообще расчеты показывают, что выгода от продления кредита больше чем на 10-15 лет очень маленькая. Это чисто математические расчеты.

Насколько увеличится платежеспособный спрос после массового применения схемы ипотечного кредитования?

Существенно. Цифра примерно такая: мы можем обеспечить доступность приобретения жилья практически для трети населения со средними доходами и выше.

Средние доходы – это сколько?

Сейчас у нас средний доход 5129 рублей на человека в месяц.

А оставшиеся две трети как?

Во-первых, 39% довольны своими жилищными условиями. Они и не хотят их улучшать.

У них, наверное, доходов нет?

Ну, почему? Есть люди, удовлетворенные жильем, с низкими доходами, есть с высокими. Прямой зависимости нет. Итак, из тех, кто не удовлетворен жилищными условиями, 30% смогут удовлетворять этот спрос на рынке. Осталось еще 30%. Где-то порядка 10% – люди, которым точно нужно социальное жилье, а еще 20% - какие-то другие варианты. Они могут арендовать жилье, они могут ожидать получения жилья в наследство, какие-то другие формы.

Но в это число входят и те, для которых мы просто еще не сможем сделать жилье доступным. Наличие программы, рассчитанной до 2010 года, не значит, что мы полностью решим жилищную проблему в стране, и каждый человек в любой момент сможет улучшить жилищные условия. Такого рая на земле не будет. Мы в какой-то форме решаем вопрос, но пока не для всех. Хотя существенную поддержку каким-то группам населения могут оказать бюджеты, частично субсидируя приобретение ими жилья. Все будет зависеть от возможностей бюджетов.

Сейчас строители не испытывают трудностей со сбытом жилья. Для чего тогда нужна ипотека?

Строители? А причем здесь строители? Нас население интересует.

Ипотечное кредитование – это способ дать людям возможность приобретать жилье. Потому что текущий доход почти никогда не может позволить приобрести жилье. Либо вы копите, либо, в противоположность этому, вы живете в кредит.

Вообще рынок жилья – это всегда рынок региональный. Не бывает странового рынка. Потому что в одном регионе может быть высокий спрос, в другом – низкий, в одном падение, в другом – повышение. Это всегда очень зависит от конкретной местности. Поэтому общий вывод, что у нас в стране спрос выше, чем предложение, не означает, что нет регионов, в которых предложение выше, чем спрос. Поэтому в определенных регионах некоторые строители заинтересованы в ипотечном кредитовании, чтобы расширять свою сферу. Особенно те компании, которые имеют доступ на жилищный рынок и которые хотят его еще больше расширить.

Может быть, те регионы, где предложение больше, чем спрос, это депрессивные регионы?

Есть и депрессивные регионы, где жилье строить не нужно и где действительно понятно, что цены на жилье минимальные, но его все равно никто не покупает. Но есть и регионы вполне развивающиеся. И строительные компании, чтобы удовлетворить население жильем, заинтересованы в развитии ипотечного кредитования.

А какой уровень текущего дохода надо иметь, чтобы получить возможность взять ипотечный кредит?

Если семья из трех человек, то это порядка 1000 долларов в месяц. Это доход на семью. Душевой порядка 8-9 тысяч рублей, т.е. порядка 300 долларов на человека. Но это среднероссийская цифра. В Москве она, конечно, выше.

Каков Ваш прогноз на реализацию этой программы?

Это 27 законопроектов. Они уже внесены группой депутатов одним пакетом. Дальше, в соответствии с регламентом, законопроекты были направлены в правительство на отзыв и на заключение. Теперь правительство на своем заседании решило, что они по 7 законопроектам выступят соинициаторами – в общем, внесут их вместе с депутатами. Это законопроекты, которые в наибольшей степени проработаны и согласованы в правительстве. На остальные 20 они напишут отзывы и заключения. Будем надеяться, что положительные.

Сейчас законы будут рассмотрены в первом чтении. Если они будут приняты, то ко второму чтению станут дорабатываться летом, для окончательного рассмотрения – осенью. Так, чтобы с 1 января 2005 года они вступили в силу. Что же касается налоговой части законов, надеемся на принятие уже в двух чтениях в весеннюю сессию, чтобы они успели к 2005 бюджетному году.

Кто работал над этими документами не по ведомствам, а по именам, если можно?

Нельзя. Потому что, во-первых, мы все делали не с нуля. Жилищный кодекс пишется начиная с 1994 года, поэтому, конечно, он уже был в какой-то степени готовности. Мы еще раз привлекли к работе всех разработчиков Жилищного кодекса. Было два разных варианта – думский и правительственный. Мы привлекли всех, чтобы они вместе сидели в одной комнате и договорились о конечном варианте. Некоторые законы уже были на какой-то стадии проработки.

Разрабатывали мы и какие-то новые законы, привлекали множество экспертов, не менее 300 человек. Обсуждения по разным темам были раз в неделю минимум, а то и по два раза в неделю. Эксперты обобщали разные точки зрения. Есть ключевые фигуры, которые руководили этим процессом. Скажем, возглавлял эту деятельность Игорь Иванович Шувалов, дальше деятельность шла в Центре стратегических разработок. Его возглавляет Эльвира Сахипзадовна Набиуллина. Она была нашим руководителем. Была рабочая группа, которую я возглавляла. В правительстве Христенко возглавляет курирующее эту работу Министерство промышленности и строительства. Там за это отвечает начальник департамента Круглик Сергей Иванович. В Госдуме Георгий Валентинович Боос, глава специальной комиссии партии «Единая Россия», курировал этот вопрос. Все перечисленные лица вложили в эту работу безумное количество времени и сил. Однако, в целом, в работе участвовало очень большое число экспертов, и всех перечислить просто невозможно.

Обсудите в соцсетях

Главные новости

12:55 Чехия закрыла границы для иностранных туристов из-за рекордного прироста COVID-19
12:37 Опрос: телевидению доверяют 23% россиян
12:31 Глава Роспотребнадзора заявила, что необходимость в масках отпадет после вакцинации
12:08 В Белоруссии задержали руководителя интернет-проектов «Ельцин-центра»
12:00 Возбудители малярии умеют затаиваться в сухой сезон и активизироваться в сезон дождей
12:00 Новость из прошлого: 27 октября 2000 года — Телефонный террорист «заминировал» Белый дом, Касьянов остался в своем кабинете
11:44 Apple повысит цены в App Store для России
11:39 Госдума приняла новый закон о Конституционном суде. Судьи больше не смогут выступать с особым мнением
11:10 В России ужесточили меры по борьбе с COVID-19: введен масочный режим, запрещена работа ресторанов ночью
11:01 В России — 16 550 новых случаев коронавируса. Это на 797 меньше, чем днем ранее
10:39 В Бурятии сломались недавно закупленные автобусы с цитатами Путина. Чиновники дают противоречивые объяснения
10:39 Роспотребнадзор: в России ситуация с COVID-19 вновь обострится в феврале-марте 2021 года
10:00 На дне алтайских озер хранится информация о тысячах лет истории региона
09:45 Глава Нагорного Карабаха объявил, что сменил министра обороны из-за ранения
09:25 Уральский университет переведет студентов на дистанционное обучение
09:01 В мире коронавирусом заразились около 43,5 млн человек, свыше 1,15 млн умерли
08:38 В Магадане не состоялись выборы мэра из-за отсутствия кандидатов
08:01 Жена премьера Армении пройдет военную подготовку и отправится «помогать защищать границы»
07:34 В Белоруссии в первый день общенациональной забастовки задержали около 350 человек
06:55 Кадыров подарил Mercedes-Benz бойцу ММА Саиду Нурмагомедову
06:21 Роспотребнадзор: Россия выйдет на плато по коронавирусу до середины декабря
06:04 Исследование: запросы на банкротство физических лиц в России выросли на 73%
05:30 В Москве за сутки умер 61 пациент с коронавирусом
26.10 20:47 NASA: на освещенной стороне Луны есть вода
26.10 20:11 МВД Белоруссии сообщило о задержании сотрудника госпредприятия, который публиковал данные силовиков
26.10 19:38 Экс-фигурант «московского дела» Валерий Костенок покинул Россию
26.10 19:22 Словения запретила передвигаться между городами из-за пандемии COVID-19
26.10 18:41 В Дагестане госпитализировали пятерых человек с подозрением на сибирскую язву
26.10 18:12 Курганские врачи попросили Путина прислать военных медиков на помощь в борьбе с COVID-19
26.10 17:24 Baza: СК начал новую проверку по «московскому делу»
26.10 15:55 Совладельцы крупнейшего IT‑дистрибутора Merlion задержаны в Москве по делу об убийстве
26.10 15:24 Депутатам Госдумы отправили сотни обращений о деле журналиста Ивана Сафронова
26.10 14:54 «Волна ушла на восток от Москвы». В Кремле прокомментировали распространение COVID-19 в России
26.10 14:48 Партия «За правду» в 2021 году будет выдвигать кандидатов в Думу и по списку, и в округах
26.10 14:35 На Сахалине уволили чиновника после того, как он показал карту с японскими Курилами
26.10 14:07 СК завел два уголовных дела после того, как представителей РПЦ не впустили в Среднеуральский монастырь. Его занял отлученный от церкви схиигумен Сергий
26.10 14:00 Даже незначительная примесь эстрогена в воде ведет к снижению числа самцов у рыб
26.10 13:53 Российско-британский сериал «Девушка с плеером» получил награду на кинофестивале в Бильбао
26.10 13:44 «Яндекс» впервые опубликовал статистику выдачи данных россиян по требованию властей. За шесть месяцев 2020 года компания получила 15 тыс. запросов
26.10 12:57 Москвичей с повышенной температурой не будут пускать в транспорт
26.10 12:54 Авиакомпания Nordwind откроет рейсы из Москвы на Кубу
26.10 12:33 Азербайджан и Армения обвинили друг друга в нарушении перемирия
26.10 12:28 В Азовском море прекратились поиски трех пропавших моряков. В Росморречфлоте сообщили, что шансов найти их живыми больше нет
26.10 12:01 В России запатентовали квадрокоптер, заряжающийся от лазерного луча
26.10 12:00 Новость из прошлого: 26 октября 2000 года — Пятая часть призванных в армию москвичей окажется в Чечне
26.10 12:00 По температуре воды в Атлантике можно за полтора года предсказать засуху в Амазонии
26.10 11:16 В России зарегистрировали 17347 новых случаев заражения коронавирусом. Это максимум с начала пандемии
26.10 11:05 «Союзмультфильм» показал Зайца из новых серий «Ну, погоди!»
26.10 10:38 Актрису Наталью Дрожжину и ее мужа задержали по делу о мошенничестве с имуществом Алексея Баталова
26.10 10:15 На Галапагосских островах выросла численность пингвинов и нелетающих бакланов
«АвтоВАЗ» «ВКонтакте» «Газпром» «Зенит» «Мемориал» «Мистраль» «Оборонсервис» «Роснефть» «Спартак» «Яблоко» Абхазия Австралия Австрия Азербайджан Антимайдан Аргентина Арктика Армения Афганистан Аэрофлот Башкирия Белоруссия Бельгия Болгария Бразилия ВВП ВКС ВМФ ВПК ВТБ ВЦИОМ Ватикан Великобритания Венгрия Венесуэла Владивосток Внуково Волгоград ГИБДД ГЛОНАСС Генпрокуратура Германия Голливуд Госдеп Госдума Греция Гринпис Грузия ДТП Дагестан Домодедово Донецк ЕГЭ ЕСПЧ Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет Екатеринбург ЖКХ Израиль Ингушетия Индия Индонезия Интерпол Ирак Иран Испания Италия Йемен КНДР КПРФ Казань Казахстан Калининград Камчатка Канада Каталония Кемерово Киев Кипр Киргизия Китай Коми Конституция Красноярск Кремль Крым Куба Курилы ЛГБТ ЛДПР Латвия Ливия Литва Лондон Луганск МВД МВФ МГУ МКС МОК МЧС Малайзия Мексика Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минпромторг Минсельхоз Минск Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст Молдавия Мосгордума Мосгорсуд Москва НАСА Нигерия Нидерланды Новосибирск Норвегия ОБСЕ ООН ОПЕК Одесса Омск ПДД Пакистан Паралимпиада Париж Пентагон Польша Приморье РАН РЖД РПЦ РФС Росавиация Росгвардия Роскомнадзор Роскосмос Роспотребнадзор Россельхознадзор Россия Росстат Ростех Ростуризм СМИ СССР США Сахалин Сбербанк Севастополь Сербия Сирия Сколково Славянск Сочи Таджикистан Таиланд Татарстан Трансаэро Турция УЕФА Узбекистан Украина ФАС ФБР ФИФА ФСБ ФСИН ФСКН Филиппины Финляндия Франция Хакасия Харьков ЦИК ЦРУ ЦСКА Центробанк Чехия Чечня Швейцария Швеция Шереметьево Эбола Эстония ЮКОС Якутия Яндекс Япония авиакатастрофа автопром алкоголь амнистия арест армия археология астрономия аукционы бактерии банкротство беженцы безработица бензин беспилотник беспорядки биатлон бизнес благотворительность блогосфера бокс болельщики вандализм взрыв взятка вирусы вузы выборы гаджеты генетика гомосексуализм госбюджет госзакупки госизмена деньги дети доллар допинг драка евро журналисты законотворчество здоровье землетрясение изнасилование импорт инвестиции инновации интернет инфляция ипотека искусство ислам исследования история казнь кино кораблекрушение коронавирус коррупция космос кража кредиты культура лингвистика литература математика медиа медицина метро мигранты монархия мошенничество музыка наводнение налоги нанотехнологии наркотики наука недвижимость нейробиология некролог нефть образование обрушение общество ограбление оппозиция опросы оружие офшор палеонтология педофилия пенсия пиратство планетология погранвойска пожар полиция похищение правительство право православие преступность продовольствие происшествия ракета рейтинги реклама религия ретейл робототехника рубль санкции связь сепаратизм следствие смартфоны смертность социология спецслужбы спутники статистика страхование стрельба строительство суды суицид тарифы театр телевидение теракт терроризм технологии транспорт туризм убийство фармакология физика фоторепортаж футбол хакеры химия хоккей хулиганство цензура школа шпионаж экология экономика экспорт экстремизм этология «Единая Россия» «Исламское государство» «Нафтогаз Украины» «Правый сектор» «Северный поток» «Справедливая Россия» «болотное дело» Александр Лукашенко Александр Новак Александр Турчинов Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев Амурская область Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антон Силуанов Аркадий Дворкович Арсений Яценюк Астраханская область Барак Обама Басманный суд Башар Асад Белый дом Борис Немцов Бутовский полигон Валентина Матвиенко Верховная Рада Верховный суд Виктор Янукович Виталий Мутко Владимир Жириновский Владимир Зеленский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин Вячеслав Володин Дальний Восток День Победы Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин Дональд Трамп Евгения Васильева Забайкальский край Интервью ученых Ирина Яровая Иркутская область История человечества Калужская область Кирилл Серебренников Кировская область Конституционный суд Космодром Байконур Краснодарский край Красноярский край Ксения Собчак Ленинградская область МИД России Мария Захарова Михаил Прохоров Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский Московская область Мурманская область Надежда Савченко Наталья Поклонская Нижний Новгород Николас Мадуро Нобелевская премия Новосибирская область Новый год Олег Дерипаска Олимпийские игры Ольга Голодец Павел Дуров Палестинская автономия Папа Римский Первый канал Пермский край Петр Порошенко Почта России Приморский край Рамзан Кадыров Реджеп Эрдоган Республика Карелия Ростовская область Саратовская область Саудовская Аравия Свердловская область Сергей Лавров Сергей Нарышкин Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Следственный комитет Совбез ООН Совет Федерации Ставропольский край Счетная палата Тереза Мэй Франсуа Олланд Хабаровский край Хиллари Клинтон Человек дня Челябинская область Черное море Эдвард Сноуден Элла Памфилова Эльвира Набиуллина Эммануэль Макрон Южная Корея Юлия Тимошенко Юрий Чайка авторское право администрация президента акции протеста атомная энергия баллистические ракеты банковский сектор биология большой теннис визовый режим военная авиация выборы губернаторов газовая промышленность гражданская авиация гуманитарная помощь декларации чиновников дороги России информационные технологии климат Земли компьютерная безопасность космодром Восточный крушение вертолета легкая атлетика лесные пожары междисциплинарные исследования мобильные приложения морской транспорт некоммерческие организации общественный транспорт патриарх Кирилл пенсионная реформа пищевая промышленность права человека правозащитное движение преступления полицейских публичные лекции российское гражданство русские националисты русский язык сельское хозяйство сотовая связь социальные сети стихийные бедствия телефонный терроризм уголовный кодекс фигурное катание финансовый рынок фондовая биржа химическое оружие хроники обнуления эволюция экономический кризис ядерное оружие Великая Отечественная война Вторая мировая война Ирак после войны Ким Чен Ын Революция в Киргизии Российская академия наук Стихотворения на случай Федеральная миграционная служба Федеральная таможенная служба борьба с курением выборы мэра Москвы здравоохранение в России связь и телекоммуникации тюрьмы и колонии Совет по правам человека аварии на железной дороге естественные и точные науки закон об «иностранных агентах» компьютеры и программное обеспечение видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» Новые технологии, инновации Сочи 2014 рейтинг Forbes Аль-Каида Кабардино-Балкария Левада-Центр Нью-Йорк Санкт-Петербург отставки-назначения шоу-бизнес Ростов-на-Дону ЧМ-2018 Книга. Знание ВИЧ/СПИД Путин20летназад новость20летназад Apple Bitcoin Boeing Facebook G20 Google iPhone IT Microsoft NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Telegram Twitter Wikileaks YouTube

Редакция

Электронная почта: polit@polit.ru
Телефон: +7 929 588 33 89
Яндекс.Метрика Top.Mail.Ru
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003 года. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2020.