20 октября 2019, воскресенье, 17:03
VK.comFacebookTwitterTelegramInstagramYouTubeЯндекс.Дзен

НОВОСТИ

СТАТЬИ

PRO SCIENCE

МЕДЛЕННОЕ ЧТЕНИЕ

ЛЕКЦИИ

АВТОРЫ

07 мая 2007, 09:30

Жилищный прожект

Последнее послание президента Путина содержит в себе столько идей, в том числе и экономических, что разбирать их придется, судя по всему, целый год. Но на одной идее, вернее, предложении, хочется остановиться сразу. Речь идет о том, чтобы довести ежегодное строительство жилья, во-первых, до 80 млн. кв. м (это максимальный советский показатель), во-вторых, до 100-120 млн. кв. м (чтобы переплюнуть советские показатели), и, в-третьих, до 1 кв. м в год на человека. Так как сейчас численность постоянного населения России составляет 142 млн. чел., то данное предложение означает ежегодный ввод в жилья в размере 142 млн. кв. м.

Напомним, что в ушедшем 2006 году было введено в строй 50 млн. кв. м жилых домов, что является постсоветским рекордом. В 2005 году было введено 43,6 млн. кв. м, в 2004 году – 41 млн. кв. м, а еще раньше жилье строилось в размере 33-36 млн. кв. м. При этом президент провозгласил задачу дальнейшего удвоения, а потом и утроения объемов жилищного строительства, что в наших условиях сильно смахивает на маниловщину.

Правда, у этой «маниловщины» есть кое-какие реальные основания, которые, в принципе, позволяют довести строительство хотя бы до 80 млн. кв. м. Но вот что будет потом, трудно сказать, потому что на российском рынке жилья в частности и на рынке капиталов в целом должны произойди кардинальные изменения. Если они не произойдут, то даже на достигнутых объемах трудно будет удержаться.

Когда у нас говорят о проблемах жилищного строительства, то в первую очередь имеют в виду нехватку свободных земельных участков, потом – нехватку мощностей в промышленности и строительных материалов и строительстве, потом говорят о нехватке строительных рабочих нужной квалификации, потом – о высокой стоимости подключения новых зданий к инженерным коммуникациям, потом – о законодательных ограничениях. Но никто никогда, во всяком случае, в течение последних пяти лет, не говорил о нехватке платежеспособного спроса. Спрос на жилье в нашей стране просто гигантский, он сметает на своем пути все преграды и барьеры и доводит цены на жилье до такого уровня, когда становится выгодно строить несмотря ни на какие ограничения. Именно этот спрос довел цены на жилье в прошлом году до немыслимого уровня, и именно благодаря этим ценам, которые за год выросли в 2 раза, ввод жилья возрос на 15%, хотя до этого он рос (если рос) на 3-4% в год (по первому кварталу 2007 зафиксировано резкое ускорение ввода в эксплуатацию жилых домов: по данным Росстата, построено на 51,1% больше, чем в первом квартале 2006 года, но что это за данные и какие именно являения они отражают, предстоит еще внимательно разбираться).

Откуда взялся подобный спрос, мы все прекрасно знаем. Он появился благодаря очень высоким ценам на основную продукцию нашего экспорта, – газ, нефть и нефтепродукты, – из-за которых резко выросли доходы нефтяников и газовиков, а также работников обслуживающих их секторов. Жилья нам всегда не хватало, поэтому, как только появились финансовые возможности, жилищные условия стали улучшаться. Но поскольку цены на нефть и доходы экспортеров росли гораздо быстрее, чем могла отреагировать на это строительная индустрия, то в результате образовался разрыв между спросом и предложением, который, естественно, был покрыт за счет роста цен. Потом этот рост цен спровоцировал дополнительный прирост ввода жилья, что вроде бы хорошо, но заодно привлек в отрасль и крупных спекулянтов (или инвесторов), что уже не так однозначно хорошо.

Что делать с инвесторами-спекулянтами, мы обсудим ниже, а пока отметим только, что планы президента об удвоении-утроении жилищного строительства могут наткнуться на вполне объективное препятствие в виде падения или даже хотя бы стабилизации нефтяных цен. Тогда доходы экспортеров и смежных с ними производств будут стагнировать или снижаться, а волна спроса, которую они создали, поутихнет. С учетом того, что производители у нас не очень любят снижать цены, приноравливаясь к падающему спросу, это вызовет сокращение предложения, то есть ввод жилья расти не будет или начнет снижаться. Возможность такого сценария событий и дает основания назвать президентские планы маниловщиной.

Но эстафету из рук экспортеров могут подхватить уже хорошо известные нам инвесторы, то есть лица, профессионально занимающиеся куплей-продажей жилья. Если до недавнего времени инвестором мог называться любой человек, покупающий квартиру в доме на стадии котлована, а потом продающий ее после госприемки, то теперь под категорию инвесторов могут попадать вполне солидные фирмы, которые покупают не одну-две квартиры, а сотню-другую, в разных домах и в разных районах. У них есть для этого деньги, у них есть собственный капитал, и они этот капитал инвестируют в жилищное строительство, выступая на этом рынке в качестве самостоятельных игроков.

Этот сегмент рынка сложился у нас стихийно, как реакция на, с одной стороны, нежелание коммерческих банков кредитовать жилищное строительство, а с другой – на почти полное отсутствие у строителей собственных оборотных средств. Поэтому для строителей основным источником финансирования были деньги будущих владельцев квартир, то есть дольщиков. Однако до 2003 года их средства были невелики, а время от времени случавшиеся скандалы отпугивали от инвестирования наиболее осторожных граждан. Поэтому темпы жилищного строительства были низкими – и из-за общей нехватки средств, и из-за рисков, которые несло в себе финансирование строительства на нулевом цикле. Но нашлись люди, которые смогли взять на себя эти риски, а потом, когда операции расширились, – во многом заместить собой конечных покупателей жилья.

Теперь эти люди, став самостоятельными игроками, могут выступать в качестве одной из сил, способных постоянно финансировать жилищное строительство, даже если спрос со стороны конечных потребителей будет ослабевать. К сожалению, сейчас никто не может достоверно оценить размер капиталов, находящихся в распоряжении профессиональных инвесторов на рынке жилья, поэтому масштаб их деятельности может оказаться меньше, чем мы рассчитываем, но пока, судя по всему, за ними будущее, так как даже при больших деньгах конечный покупатель не хочет брать на себя строительные риски. То есть потребность в финансовом посреднике между строителями и покупателями достаточно стабильна.

Нужно учитывать, что, кроме чисто строительных рисков, к которым профессиональные инвесторы приспособились, их теперь могут ожидать риски гораздо более серьезные, связанные с возможностью нереализации жилья, тем более, если темпы его строительства достигнут уровня, указанного в президентском послании. Мы уже говорили, что продажи жилья могут упасть из-за снижения цен на экспортные товары. Но дело не только в этом. Последние несколько лет строительный комплекс удовлетворял спрос крайне состоятельных людей. Эти люди могли давать деньги на строительство еще на стадии котлована или покупать готовые квартиры, выросшие в цене в два-три раза – у них было много денег. Но теперь, судя по всему, спрос этой категории граждан насыщен. Они наверняка купили квартиры себе, детям, дальним и близким родственникам, любовницам или просто друзьям. Больше покупать квартиры им смысла нет, если только они не переключатся на покупку жилья за границей. Но это, понятное дело, российского строительного комплекса уже не касается. Поэтому, понастроив новых квартир, строители и инвесторы могут обнаружить, что продавать их некому, так как в карманы остальных потенциальных покупателей, которые очень хотели бы улучшить свои жилищные условия, не попало ни единого нефтедоллара. Покупать квартиры им просто не на что. Ипотечные кредиты для них тоже не являются решением вопроса, так как стоимость их обслуживания крайне высока и доступности жилью не прибавит.

То есть инвесторы могут остаться с большими объемами непроданного жилья на руках. Вряд ли подобное развитие событий их обрадует. Они привыкли быстро выходить из проектов, быстро оборачивать капитал – сидеть и ждать, когда все квартиры будут распроданы, они не привыкли.  

Хотя для них есть выход и здесь. Уже были случаи, когда из-за временного торможения продаж готовых квартир инвесторы предпочитали сдавать их в аренду. Срок аренды был небольшой, несколько месяцев, но он позволял переждать временную стагнацию на жилищном рынке, не теряя при этом деньги. Вероятно, если стагнация будет длительной, то и сроки аренды жилья растянутся на несколько лет, и из инвесторов владельцы готовых, но не продающихся квартир превратятся в домовладельцев. Правда, захотят ли они переквалифицироваться при этом в управдомы, - серьезный вопрос, ответ на который вряд ли можно найти в президентском послании.

См. также:

Обсудите в соцсетях

Система Orphus

Главные новости

16:57 Семьи погибших при прорыве дамбы в Красноярском крае получат по 1 млн рублей
16:18 Росстандарт предложил новый метод борьбы с недоливом топлива на АЗС. Проверяться будет не конкретная колонка, а вся система заправки целиком
15:18 Следственный комитет РФ: в результате прорыва в Красноярском крае разрушены пять дамб
13:55 Самый длительный перелет в истории продлился более 19 часов
13:09 Задержан подозреваемый в поджоге жилого дома в Ростове
12:04 Мексиканские футболисты устроили акцию протеста во время матча из-за задолженности по зарплате
11:27 Илон Маск рассказал участникам краснодарского бизнес-форума о своей команде, в которой есть выходцы из России
10:18 В США запущен новый сервис - доставка товаров с помощью дронов
09:43 Задержан директор и сотрудники артели, дамбу которой прорвало в Красноярском крае
19.10 19:14 В Москве будет построен Национальный космический центр в виде ракеты высотой в 200 м
19.10 17:52 Британские парламентарии отсрочили Brexit
19.10 16:49 В Лондоне проходит многотысячный марш протеста против Brexit
19.10 16:14 Житель Канады выиграл в национальную лотерею $24,5 млн
19.10 15:44 В Нальчике спецназовец из Карелии умер после драки с сотрудником ППС Чечни
19.10 15:07 Акции протеста в Каталонии: 182 пострадавших, 54 задержанных
19.10 13:19 «Аэрофлот» оштрафован за летние задержки выдачи багажа в Шереметьево
19.10 12:19 При пожаре под Ярославлем погибло семь человек
19.10 11:26 Результаты поверки счетчиков ЖКХ будут отражаться в базе данных Росстандарта. Бумажные документы потеряют юридическую силу
19.10 11:21 Forbes: семь российских компаний попали в рейтинг лучших работодателей мира
19.10 09:42 В Красноярском крае в результате прорыва дамбы на реке Сейба погибли 13 человек
18.10 21:48 В Барселоне более 500 тыс. человек вышли протестовать
18.10 20:54 Нидерландская семья, которая провела девять лет в подвале, оказалась мунистской
18.10 19:38 В Китае отложили прокат «Однажды... в Голливуде» из-за жалобы дочери Брюса Ли
18.10 19:13 Россия теряет по 150 млрд рублей в год из-за глобального потепления — такая сумма нужна на ремонт станций
18.10 18:55 Google-смартфон можно разблокировать лицом с закрытыми глазами. Когда вы спите, например
18.10 18:25 В Лондоне внука экс-президента Казахстана Назарбаева приговорили к году условно. Он ударил и укусил полицейского
18.10 18:14 «Медуза»: компании, близкие к Ротенбергу, получили почти 100% контроль над рынком школьных учебников
18.10 18:08 Новость из прошлого: 18 октября 1999 года – Путин считает необходимым улучшение условий содержания заключенных
18.10 17:43 На форуме в Сочи представили российский мессенджер «Серафим». Оценки в маркетах у него невысокие
18.10 17:37 Впервые в истории две женщины одновременно вышли в открытый космос
18.10 16:41 Москвич вынес $450 тыс. из дома экс-главы ФТС. Награбленное он отдал в счет долга «вору в законе»
18.10 15:52 Собчак оценила наряды Поклонской. Депутат обвинила журналистку в невоспитанности
18.10 15:29 Евгения Корта оштрафовали на 200 тыс. рублей за мем с Пушкиным. Когда он его выплатил, суд потребовал вернуть ему деньги
18.10 15:27 Матч между «Барселоной» и «Реалом» перенесли из-за протестов в Каталонии на декабрь
18.10 14:36 Наталью Бочкареву из «Счастливы вместе» лишили водительских прав из-за отказа пройти проверку на наркотики
18.10 14:35 Австралийцы вновь сообщают о встречах с сумчатыми волками. Этот вид считается вымершим с 1936 года
18.10 14:27 МВД проверит конвойный полк из-за фигурантов дела «Нового величия», порезавших себе руки в суде
18.10 14:23 Патриарх Кирилл сравнил аборты с языческими жертвоприношениями
18.10 14:06 Замглавы Генштаба обвинили в хищении 2,2 млрд рублей. Он поставлял китайскую спецтехнику под видом российских разработок
18.10 14:00 Новый вид богомолов из Перу притворяется осой
18.10 13:44 Путин: нацбезопасность зависит от укрепления духовных основ
18.10 13:36 «Ростов» показал первые тренировки Павла Мамаева. Футболист вернулся после 11 месяцев заключения
18.10 13:00 Необычные микроорганизмы с острова Кюрасао собираются в чашечку и в шарик
18.10 12:28 Спонсор ФБК из Испании не смог объяснить, зачем переводил фонду деньги
18.10 12:20 В Екатеринбурге посетитель банка погиб, пытаясь задержать грабителя
18.10 11:30 Судебные разбирательства вокруг «Витрувианского человека» продолжаются
18.10 11:19 Более миллиона кредитных историй россиян оказались в открытом доступе
18.10 11:02 Жителя Калуги обвинили в оправдании терроризма из-за комментария о взрыве в архангельском УФСБ. Во время задержания его избили
18.10 10:18 ЦБ РФ выявил в России 240 финансовых пирамид. В прошлом году их было 134
18.10 10:10 Среди обломков корабля лорда Элгина найдены золотые украшения
«АвтоВАЗ» «ВКонтакте» «Газпром» «Зенит» «Мемориал» «Мистраль» «Оборонсервис» «Роснефть» «Спартак» «Яблоко» Абхазия Австралия Австрия Азербайджан Антимайдан Аргентина Арктика Армения Афганистан Аэрофлот Башкирия Белоруссия Бельгия Бразилия ВВП ВКС ВМФ ВПК ВТБ ВЦИОМ Ватикан Великобритания Венгрия Венесуэла Владивосток Внуково Волгоград ГИБДД ГЛОНАСС Генпрокуратура Германия Голливуд Госдеп Госдума Греция Гринпис Грузия ДТП Дагестан Домодедово Донецк ЕГЭ ЕСПЧ Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет Екатеринбург ЖКХ Израиль Ингушетия Индия Индонезия Интерпол Ирак Иран Испания Италия Йемен КНДР КПРФ Казань Казахстан Калининград Камчатка Канада Каталония Кемерово Киев Кипр Киргизия Китай Коми Конституция Кремль Крым Куба Курилы ЛГБТ ЛДПР Латвия Ливия Литва Лондон Луганск МВД МВФ МГУ МКС МОК МЧС Малайзия Мексика Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минпромторг Минсельхоз Минск Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст Молдавия Мосгордума Мосгорсуд Москва НАСА Нигерия Нидерланды Новосибирск Норвегия ОБСЕ ООН ОПЕК Одесса ПДД Пакистан Паралимпиада Париж Пентагон Польша Приморье РАН РЖД РПЦ РФС Росавиация Росгвардия Роскомнадзор Роскосмос Роспотребнадзор Россельхознадзор Россия Росстат СМИ СССР США Сахалин Сбербанк Севастополь Сербия Сирия Сколково Славянск Сочи Таджикистан Таиланд Татарстан Трансаэро Турция УЕФА Узбекистан Украина ФАС ФБР ФИФА ФСБ ФСИН ФСКН Филиппины Финляндия Франция Харьков ЦИК ЦРУ ЦСКА Центробанк Чехия Чечня Швейцария Швеция Шереметьево Эбола Эстония ЮКОС Якутия Яндекс Япония авиакатастрофа автопром алкоголь амнистия арест армия археология астрономия аукционы банкротство беженцы бензин беспилотник беспорядки биатлон бизнес бокс болельщики вандализм взрыв взятка вирусы вузы выборы гаджеты генетика гомосексуализм госбюджет госзакупки госизмена деньги дети доллар допинг драка евро журналисты законотворчество землетрясение изнасилование импорт инвестиции инновации интернет инфляция ипотека искусство ислам исследования история казнь кино кораблекрушение коррупция космос кража кредиты культура лингвистика литература математика медиа медицина метро мигранты монархия мошенничество музыка наводнение налоги нанотехнологии наркотики наука недвижимость некролог нефть образование обрушение общество ограбление оппозиция опросы оружие офшор палеонтология педофилия пенсия пиратство планетология погранвойска пожар полиция похищение правительство право православие преступность продовольствие происшествия ракета рейтинги реклама религия ретейл робототехника рубль санкции связь сепаратизм следствие смартфоны социология спецслужбы спутники страхование стрельба строительство суды суицид тарифы театр телевидение теракт терроризм технологии транспорт туризм убийство фармакология физика фоторепортаж футбол хакеры химия хоккей хулиганство цензура школа шпионаж экология экономика экспорт экстремизм этология «Единая Россия» «Исламское государство» «Нафтогаз Украины» «Правый сектор» «Северный поток» «Справедливая Россия» «болотное дело» Александр Лукашенко Александр Новак Александр Турчинов Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев Амурская область Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антон Силуанов Аркадий Дворкович Арсений Яценюк Астраханская область Барак Обама Басманный суд Башар Асад Белый дом Борис Немцов Бутовский полигон Валентина Матвиенко Верховная Рада Верховный суд Виктор Янукович Виталий Мутко Владимир Жириновский Владимир Зеленский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин Вячеслав Володин Дальний Восток День Победы Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин Дональд Трамп Евгения Васильева Забайкальский край Интервью ученых Ирина Яровая Иркутская область История человечества Калужская область Кирилл Серебренников Кировская область Конституционный суд Космодром Байконур Краснодарский край Красноярский край Ксения Собчак Ленинградская область МИД России Мария Захарова Михаил Прохоров Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский Московская область Мурманская область Надежда Савченко Наталья Поклонская Николас Мадуро Нобелевская премия Новосибирская область Новый год Олимпийские игры Ольга Голодец Павел Дуров Палестинская автономия Папа Римский Первый канал Пермский край Петр Порошенко Почта России Приморский край Рамзан Кадыров Реджеп Эрдоган Республика Карелия Ростовская область Саратовская область Саудовская Аравия Свердловская область Сергей Лавров Сергей Нарышкин Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Следственный комитет Совбез ООН Совет Федерации Ставропольский край Счетная палата Тереза Мэй Франсуа Олланд Хабаровский край Хиллари Клинтон Человек дня Челябинская область Черное море Эдвард Сноуден Элла Памфилова Эльвира Набиуллина Южная Корея Юлия Тимошенко Юрий Чайка авторское право администрация президента акции протеста атомная энергия баллистические ракеты банковский сектор биология большой теннис визовый режим военная авиация выборы губернаторов газовая промышленность гражданская авиация гуманитарная помощь декларации чиновников дороги России информационные технологии климат Земли компьютерная безопасность космодром Восточный крушение вертолета легкая атлетика лесные пожары междисциплинарные исследования мобильные приложения морской транспорт некоммерческие организации общественный транспорт патриарх Кирилл пенсионная реформа пищевая промышленность права человека правозащитное движение преступления полицейских публичные лекции российское гражданство русские националисты русский язык сельское хозяйство сотовая связь социальные сети стихийные бедствия телефонный терроризм уголовный кодекс фигурное катание финансовый рынок фондовая биржа химическое оружие эволюция экономический кризис ядерное оружие Великая Отечественная война Вторая мировая война Ирак после войны Ким Чен Ын Революция в Киргизии Российская академия наук Стихотворения на случай Федеральная миграционная служба Федеральная таможенная служба борьба с курением выборы мэра Москвы здравоохранение в России связь и телекоммуникации тюрьмы и колонии Совет по правам человека аварии на железной дороге естественные и точные науки закон об «иностранных агентах» компьютеры и программное обеспечение видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» Новые технологии, инновации Сочи 2014 Кабардино-Балкария Левада-Центр Нью-Йорк Санкт-Петербург отставки-назначения шоу-бизнес Ростов-на-Дону ЧМ-2018 Книга. Знание ВИЧ/СПИД Apple Bitcoin Boeing Facebook G20 Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Telegram Twitter Wikileaks

Редакция

Электронная почта: [email protected]
Телефон: +7 929 588 33 89
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003 года. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2019.