ТСЖ и стихийное пробуждение правосознания

Мы публикуем резюме регулярного вторничного “Открытого семинара” “Полит.ру” и Института национальной модели экономики, созданного для обсуждения позиции нашего экспертного круга и сообщества. Темой семинара на этот раз стал вопрос о самоорганизации граждан в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и проблемах. В центре обсуждения оказались сообщения инициаторов подобных проектов. Участники обсуждения (кроме собственно "Полит.ру") – Виталий Найшуль, Ольга Гурова, Алексей Песков, Михаил Арсенин, Александр Сарычев, Татьяна Малкина, Григорий Глазков, Олег Мудрак, Константин Сутягин.

Элитное мошенничество

Жители одного из коттеджных поселков в Подмосковье, который застройщики с гордостью называют элитным, попали в настоящую детективную историю. Случилось все, как они позже осознали, из-за предшествующей юридической безграмотности.

Не задумываясь над последствиями и не размышляли особо о том, что такое коттеджный поселок и какова его структура, будущие обитатели поселка в самом начале работ подписали со своим застройщиком два инвестиционных договора: один на 10% суммы, другой на 90%. 10% оформлялось как предоплата за дом. Насчет второго договора, на 90%, застройщик сказал, что ему невыгодно платить налоги, договор составляется лишь для проформы и после выполнения взаимных обязательств его можно будет уничтожить. Дело было несколько лет назад, схема была вполне распространенная. Сейчас все обычно протекает более законно.

К тому моменту, когда на жителей оформили дома, застройщик попросил вернуть ему второй договор. Однако не успел он собрать все договоры, как не утерпел и начал давление на жителей по одному щекотливому поводу. Дело в том, что застройщик организовал свою компанию для управления поселком и предложил жителям подписать с этой компанией договоры. Поскольку обслуживание коттеджей, по расчетам управляющей компании, стоило 28800 рублей в месяц, некоторые обитатели поселка заподозрили, что что-то не так.

Когда будущие жители поселка подписывали инвестиционный договор, им обещали, что сумма, взимаемая ежемесячно на обслуживание коттеджей и поселка составит около 300 долларов. Пока шло строительство, они платили по 10500 рублей в месяц, что можно было считать вполне нормальным, поскольку не слишком превышало ожидаемые расходы. Однако когда цена поднялась почти до тридцати тысяч в месяц, жильцы проверили расчеты и убедились, что сумма явно завышена. Тем не менее, многие жители поселка дрогнули и начали платить: поначалу в рядах протестующих оказалось всего четыре домохозяйства из двадцати, вселившихся на тот момент.

Так или иначе, жители поселка вступили с застройщиком в переговоры. Те предложили выбрать альтернативный вариант, подыскать свою компанию и т.д. Вроде бы, все было цивилизованно. Однако не дожидаясь окончания переговоров, застройщик ограничил подачу электроэнергии. Исходя из того простого правила, что с террористами переговоров не ведут, жители решили, что, поскольку закон на их стороне, пора обратиться за помощью к правоохранительным органам. Они стали писать в разные инстанции, отовсюду получая примерно один и тот же ответ: «Состава преступления нет и, поскольку вы являетесь двумя хозяйствующими субъектами, то вам надо обращаться в суд».

Пришлось обитателям поселка самим разбираться, что же происходит. Они выяснили, что собственность на все общие территории и коммуникации застройщик оформил на себя. Дома он официально построил на деньги жильцов, а все остальное – якобы на «свои». Подсчеты показали, что, все построено на деньги жильцов, «скрытые» благодаря «секретным» договорам на 90% инвестируемой суммы. Если бы кто-либо из них построил себе дом отдельно, то он бы обошелся раза в два дешевле, чем дом в коттеджном поселке. Получилось, что половина суммы выплачивается за инфраструктуру и за социум.

Жители поселка поняли, что, заплатив огромные деньги за свои дома, они оказались по сути в доходном доме. Если бы они вернули и второй договор (на 90% от внесенной ими первоначально суммы), выполнив устную договоренность с застройщиком, то пришлось бы безропотно платить за все. Однако в ситуации, когда договоры остались на руках у жителей, исход ситуации стал далеко не так однозначен.

Жители подали на застройщика в суд, полагая, что его действия подпадают под статью о незаконной предпринимательской деятельности. Судебные разбирательства идут своим чередом. На имущество наложен арест (и это на руку жителям поселка, поскольку застройщик не может теперь продать свою оспариваемую собственность другому, «чистому» владельцу). Однако и застройщик, в руках которого находятся практически все коммуникации и общие территории, способен наносить ощутимые контрудары. В процессе борьбы, подача электроэнергии сократилась с шести киловатт до трех (а в начале было 24), и это еще не все. В поселке есть своя охрана и контрольно-пропускной пункт (КПП). К инициаторам борьбы с застройщиком перестали допускать через КПП друзей, строителей, сервисные службы. Бывали случаи, когда приходилось простить соседей, не «засветившихся» в рядах «борцов», оформлять пропуск на себя. Ситуация остается напряженной.

Бесполезное государство

Впечатления жителей поселка, полученные в процессе борьбы: такие структуры как прокуратура, милиция, жилищно-коммунальная комиссия, районная власть и т. д. абсолютно бесполезны. Они ничего не решают и готовы на все дать один ответ: «Нам это не нужно».

Вот, например, ответ по поводу отключения электричества (застройщик сдал в аренду все сети своей же управляющей компании). Пишет начальник ОВД полковник милиции NN. «20.07.07 был осуществлен выезд по адресу Мытищинский район ... с целью опросов директора компании MM. По приезду было установлено, что в административном здании при въезде в поселок установлен пост охраны. Со слов старшего по контролю, на первом этаже здания действительно находится офис, но никого из сотрудников на месте не было. Городской абонентский номер отсутствует. Также был осуществлен выезд по юридическому адресу управляющей компании. По приезду было установлено, что по указанному адресу фактически расположен жилой девятиэтажный дом, в подвальном помещении которого находятся различные организации. Управляющая компания среди них отсутствует. Опросить по факту изложенного генерального директора ООО Управляющей Компании, г-жу MM не представилось возможным. Таким образом, из проведенной проверки следует, что факт осуществления незаконной предпринимательской деятельности и принуждения к сделке со стороны Управляющей Компании к XX. установлен не был, так как не был опрошен генеральный директор Управляющей Компании». Таких ответов масса.

Другой пример: Когда к одному из жителей поселка не мог проехать гость, которого не пропускал охранник, этот житель позвал участкового милиционера. Участковый подошел к охраннику, который даже не имеет лицензии на охранную деятельность, и спросил его, в чем дело. Тот ответил, что у него имеется устное распоряжение начальника Управляющей компании. И участковый ничего не смог с этим поделать.

ТСЖ как юридическая база

В процессе разбирательств с застройщиком инициаторам сопротивления стало ясно, что важнейшим шагом на пути борьбы за свои права должно стать создание ТСЖ. Но очевидным это стало далеко не для всех. В поселке из пятидесяти восьми домов живут примерно в двадцати – двадцати пяти, и для большинства из тех, кто купил дом, но еще не вселился (все дома уже проданы, но не все покупатели живут в поселке), вопрос о вступлении в ТСЖ пока не встал во всей его остроте. Кроме того, часть домов принадлежит друзьям застройщика, которые не рвутся объединяться с «бунтарями».

На сегодняшний день ТСЖ состоит из 22-х собственников (из 58) и не имеет возможности контролировать поселок, несмотря на численный перевес – среди уже вселившихся члены ТСЖ составляют абсолютное большинство, в него не вошли всего около пяти человек. Это позволяет застройщику, опираясь на преданных ему лиц, переходить в контрнаступление. Недавно, в сентябре 2007 г., прошло общее собрание жильцов. Было провозглашено, что ТСЖ себя «дискредитировало», и назначена некая инициативная группа, которая должна делать фактически то же самое, что до этого делало правление ТСЖ. Вместе с тем, такая структура как инициативная группа, с точки зрения закона, нелегитимна. Инициаторы создания ТСЖ не теряют надежды и полагают, что ситуация «дозреет». До того момента, когда в ТСЖ окажется более половины жителей поселка, осталось принять в свои ряды восемь собственников жилья.

Тем временем самосознание действительно растет. Если на собраниях весной 2007 г. люди говорили, что им не нужно никакого ТСЖ, то сейчас они говорят, что нужно правление поселка. Полпути уже пройдено. Не исключено, что все закончится вступлением в ТСЖ, поскольку иные формы самоорганизации, порождаемые творчеством народных масс, не могут пока найти подобающего юридического оформления, а стало быть, не могут и принять участия в управлении поселковой собственностью.

Община и инфраструктура

За что требуется платить эти 28 тысяч рублей, из-за которых разгорелся весь сыр-бор? За охрану, стрижку газонов, за обслуживание общих инженерных сетей. К слову, эти общие инженерные сети – электроснабжения, водопроводная, построены «на пределе». Застройщик путем манипуляций с «Водоканалом» и другими структурами добивается выдачи ему технических условий на мощности заведомо меньшие, чем требуется поселку, после чего реализует этот более дешевый вариант в строгом соответствии с выданными ему техническими условиями. Воды в результате не хватает. Понять, кто виноват, в этой ситуации можно, но результат этого понимания нельзя выразить ни в каком юридически грамотном действии. Единственное исключение составляет газовая служба. Газовики требуют, чтобы все сети переходили на баланс жителей. После чего застройщик больше не имеет допуска к газовым сетям и не может отключить газ «повстанцам». Деньги идут к газовикам напрямую, что спасает от произвола застройщика и обеспечивает всех.

Когда жителям поселка предложили договор с упомянутой суммой, они сказали: «Хорошо. Мы не будем спорить, пока у нас нет альтернативы. Но напишите, что сколько стоит». Вместо этого, застройщик представил им бюджет управляющей компании с зарплатами директора, арендой зданий и т. д. По сути, застройщик построил на деньги пайщиков здание, оформил его в свою собственность, организовал управляющую компанию, сдал ей здание в аренду. И на эту аренду он берет с пайщиков деньги.

Единственный выход, судя по всему, состоит в том, чтобы нанять управляющего из жильцов, который сам бы заключал договоры с разными компаниями. Это может оказаться намного выгоднее. В одном из городских домов жильцы положили сдавать на общинные нужды столько денег столько, сколько берет ЖЭК. Потом они обнаружили, что 4 гектара земли вокруг дома также принадлежат им. Они устроили там не предусмотренные до того детские и спортивные площадки, газоны. К концу года у них осталось еще процентов пятнадцать не потраченных денег.

Вот история еще одного дома. Когда дом был построен в начале 1990-х, ЖЭК не взял его на баланс. Тогда было такое постановление – брать на баланс только муниципальное жилье. Немного помог жильцам застройщик, который сам создал ТСЖ, посадил своего председателя, который, правда, подписал за них ряд не очень выгодных решений. Но ТСЖ оказалось той точкой опоры, с которой можно было начать борьбу. Были дела, связанные с электричеством, водоснабжением, контрактами с обслуживающими организациями и т. д. Все предложения обслуживающих компаний были связаны исключительно с переплатой в 2-3 раза. В конце концов, жители сами наняли управляющего, разрешили набрать ему небольшой штат. Цена сразу снизилась до евро за квадратный метр в месяц. В процессе борьбы многие осознали необходимость кооперации, «коллективизации» снизу, которая приводит к более эффективному расходованию ресурсов.

Ситуация, в которой застройщик действует по принципу Ивана Грозного, разделяя поселения на «вотчины» (индивидуальные дома или иные постройки) и «опричнину» (инфраструктуру), видимо, достаточно распространена. На семинаре речь шла о сходном случае в одном из гаражных кооперативов Москвы. Когда-то 198 человек «скинулись» и построили себе подземную стоянку. Застройщиком было муниципальное унитарное предприятие одного из районов города. Много лет спустя, в прошлом году, оформляя в собственность свои гаражные боксы, их владельцы узнали, что вся инфраструктура сначала находилось в собственности этого муниципального унитарного предприятия, а потом председатель этого предприятия ее приватизировал.

Сходная ситуация наблюдается и в многоквартирных домах. В них, помимо инфраструктуры, имеются и дополнительные ресурсы для выделения «опричнины» в виде помещений под офисы и магазины. Жители одного из многоквартирных домов, построенных на деньги вкладчиков, столкнулись со следующей ситуацией. В их доме были фактически приватизированы застройщиком два этажа офисных помещений. Три года они разбирались с прокуратурой насчет факта продажи. Эти два этажа офисных площадей были куплены дочерью застройщика, которая живет с ними в том же доме. Доказать, что паевые деньги ушли на постройку этих помещений не удалось.

В процессе самоорганизации большое значение имеет численность жильцов. Замечено, что «счастливы» те дома, которые имеют более 150-ти жильцов. Больший дом гораздо легче держать и с финансовой точки зрения. Например, гараж хоть на 32 автомобиле-места, хоть на 132 в отношении расходов на инфраструктуру и оборудование отличается крайне незначительно, а количество пайщиков существенно выше. Но дело не только в экономической, но и в социальной структуре. Когда много людей, быстрее появляются лидеры и инициативные группы, сообщество становится несколько более (само)управляемым.

Как правило, в сообществе на глаз выделяются три-четыре группы с разными стратегиями. Самая безвредная группа – это «пофигисты». Их девиз: «Мы дадим денег на все что угодно, только не приставайте». Группа, которая считает себя бедными и обделенными и все время кричит: «Вы у меня просите рубль, а вы докажите, что он пойдет на пользу!» Между этими двумя крайними группами – центристы, причем деление на эти группы практически не зависит от благосостояния.

Собственность – это обременение

Во многом проблемы наших граждан – плата за недостатки образования и нежелание задуматься о последствиях. В одном из элитных домов на 72 квартиры есть только один минус. Внизу дома собираются построить автомойку, а стены не защищены влагоустойчивой краской. В результате, все несущие конструкции просто могут рухнуть, как в «Трансваале». Когда некоторые из жильцов начали возмущаться, будущий хозяин автомойки провел опрос. Задавался только один вопрос: «Вы за то, чтобы у вас в доме была автомойка?» Конечно, люди, которые не разбираются в проблеме, согласились. В результате, эта опасная практика продолжается на «законном» основании.

Другая похожая история – с упоминавшимся подземным гаражом на 198 мест. Пайщикам предложили построить над гаражом здание. Все, не подумав, согласились было, но тут забеспокоился один из автовладельцев, по чистой случайности оказавшийся инженером-строителем. Дело в том, что у этой подземной автостоянки нет несущих стен. Строить на ней – все равно что строить на фанере. Однако большинство, как и в случае с автомойкой, ни на минуту не задумалось о возможных последствиях.

Проблема, которая вряд ли будет разрешена в ближайшем будущем – всеобщая пассивность и нежелание обременять себя. Вот пример: в одном из кооперативных домов был хороший активный председатель. Его свергли, когда одна из жилиц устроила скандал по поводу того, что в летние месяцы он получает зарплату, находясь на даче. Бедняга поразился тому, что никто за него не заступился. Всех купили на этот простой довод. После него сменилась целая череда людей, которые ничего не делают, и когда это кончится – непонятно.

В странах с богатым опытом самосознания собственников есть рабочие схемы, которые можно было бы учитывать, адаптируя к нашей реальности. Это, например, американский кондоминиум с очень жестким уставом. Например, устав говорит, что, если человек сдает квартиру больше двух лет, то его исключают из кондоминиума. Есть в США и аналогичные нашим варианты коттеджных поселков. Однако и там условия более жесткие. Во время снегопада все должны мести улицы, а лица, владеющие крупными машинами (джипами), должны во время снегопада являться к своей управляющей компании, получать соответствующее оборудование и приступать к уборке территории. Это считается патриотическим долгом, точно также как обязанность украшать свое жилище и поздравлять соседей по случаю праздников.

Многие тешат себя иллюзиями, думая, что все проблемы заканчиваются с приобретением собственной «жилплощади», однако именно тогда-то они и начинаются по-настоящему. Потому, что собственность – это обременение. Если человек понимает, что, покупая собственность, он вступает в зону риска и ответственности, то он начинает искать информацию, которая поможет ему выжить.

Все эти проблемы вдвойне остры, поскольку все мы – первопроходцы. И за это надо платить. Что ждет нас в будущем? Дальше будет стандартизация и борьба с нарушениями. По мере того как жизнь будет стандартизироваться, она будет улучшаться.

Обсудить статью

Резюме обсуждений “Открытого семинара “Полит.ру”

Данный текст содержит следы полемики, дискуссии, различных реплик, но никакая фраза или тезис в нем не могут быть однозначно соотнесены с кем-то из участников или с мнением редакции, если об этом специально не сказано. Отдельные линии, позиции и оппозиции, возможно, найдут отражение в других жанрах и формах нашей работы.