21 марта 2019, Четверг, 06:24
VK.comFacebookTwitterTelegramInstagramYouTubeЯндекс.Дзен

НОВОСТИ

СТАТЬИ

PRO SCIENCE

СКОЛКОВО

ЛЕКЦИИ

АВТОРЫ

27 октября 2017, 10:05

Дальше – без дольщиков

Новостройки в Подмосковье
Новостройки в Подмосковье

Правительство совместно с Банком России подготовит план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Соответствующее поручение дал кабмину и ЦБ президент России Владимир Путин.

О поручении президента стало известно со слов министра строительства и ЖКХ Михаила Меня: 25 октября он рассказал журналистам, что глава государства распорядился проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Никаких конкретных сроков реализации поручения или самой идеи перехода министр не назвал.

Между тем переход такого рода фактически это означает, что после его завершения продаваться на рынке будут квартиры только в уже построенных зданиях. Таким образом ситуация с обманутыми дольщиками станет невозможной (см. подробнее про алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика). Однако опрошенные интернет-изданием «Газета.Ру» эксперты высказывают опасения относительно риска монополизации и роста цен на жилье.

Побеседовать с «Полит.ру» об идее такого перехода и связанных с ее реализацией сложностях согласилась Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

«Прежде всего, сама мысль о том, что в конечном итоге надо переходить к нормальным формам банковского финансирования строительства, очень правильная. Потому что использование прямых инвестиций граждан характерно для начальной стадии формирования рыночных отношений. В странах, где развита система банковского жилищного финансирования, она практически не применяется – разве только при строительстве элитного жилья.

 
Элитное жилье / pixabay.com

То есть когда на рынке становится трудно найти покупателей на очень дорогую недвижимость, застройщик начинает с самого начала искать их и заключает с ними договоры. Это как очень дорогие машины – «Роллс-ройсы», например, которые делаются под заказ. А в общем случае, когда идет массовое жилищное строительство, застройщики в основном только на какую-то часть (процентов на 50, предположим) заключают предварительные договоры. По ним регулируется размер задатка – обычно это 10-15%. Застройщики берут его, чтобы гарантировать себе спрос хотя бы на 50% квартир. Затем они привлекают банковское проектное финансирование - кредитные линии на строительство и строят дом. А потом уже, после завершения строительства покупатели платят оставшиеся 85-90% стоимости своих квартир, и остальные квартиры распродаются на рынке.

Такая практика является гораздо более распространенной в мире. А так, как у нас, дело редко где обстоит – в основном лишь в странах, где еще только формируются рыночные условия.

Так что понятно, что мы должны постепенно переходить к нормальной системе банковского кредитования. Другой вопрос – готовы ли мы к этому именно сейчас? Мне кажется, что не очень, что должен быть еще какой-то переходный период. Но то, что Президент сказал об этом, хорошо: по крайней мере, все будут понимать, что переходный период будет и куда именно мы идем, и постепенно адаптируются к этой ситуации.

Сейчас к таким переменам пока не совсем готовы все стороны, участвующие в строительстве. Застройщики не готовы, потому что для них это будет более дорогое финансирование (и, кроме того, им тогда надо приводить в порядок свою внутреннюю финансовую систему, чтобы она стала понятна и прозрачна банкам). Банки не очень готовы, потому что они пока не очень хорошо понимают риски такого кредитования, а также у них пока недостаточно компентенций и специалистов, которые могут контролировать процесс строительства, читать проектную документацию и так далее. А потенциальные покупатели жилья не готовы, поскольку боятся, что оно окажется дороже для них.

Поэтому, на мой взгляд, и нужны какие-то переходные этапы. Ну, вот сейчас, например, предусмотрен вариант эскроу-счетов (счета, открывающиеся для временного хранения денежных средств до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением – прим.ред.), когда дольщики размещают средства на блокированных счетах в банках, а банк уже предоставляет средства кредитования застройщику. Мне кажется, что это хороший промежуточный вариант, отталкиваясь от которого потом можно будет двигаться дальше – совсем ограничить задаток по договору купли-продажи жилья (на уровне 10-15% от полной стоимости, например), с тем, чтобы остальное выплачивалось покупателем жилья, только когда дом уже построен.

В этой области есть еще много нюансов. Я бы для того, чтобы стимулировать этот переходный период, предложила увеличить размер страхования для эскроу-счетов с 1,4 млн рублей до полного размера. Ведь банковский риск тоже не нулевой – у нас банки лишаются лицензии и т.д. Поэтому чтобы совсем защитить людей, я бы размер страхования по эскроу-счетам увеличила и постепенно вводила бы какие-то требования относительно того, сколько будущие владельцы жилья могут платить вперед. Допустим, сейчас – 100%, через некоторое время – 50%, потом – 10%.

Словом, всем нужно время, чтобы приспособиться к другому порядку, чтобы и банки, и застройщики улучшили свои процедуры, подняли качество. И, кроме того, как это ни странно, но банковская система и финансовые затраты застройщика будут зависеть от технологий строительства. Потому что, если сейчас банки предоставляют кредит на год (или сколько там времени строительство идет), то это означает, что застройщику надо будет платить годовую ставку по кредиту. А если застройщики научатся строить за 2-3 месяца, как это делают во многих других странах, то у них и процент за строительный период будет небольшим. То есть и строительные технологии смогут внести свою лепту в развитие ситуации.

 
Рабочий на стройке / pixabay.com

Повторю: цель мне кажется правильной, она и сформулирована правильно, а теперь нам надо просто понять, как мы будем к этому идти.

Можно ли при этом ожидать роста цен на жилье? Это еще один из аспектов. Ситуация, когда цена формируется на конкурентном рынке, связана со спросом и предложением, а не с затратами застройщиков. Мы все боимся повышения цены из-за того, что рынок застройщиков у нас слабоконкурентный. Они могут диктовать свои цены. Так что необходимо развитие конкуренции на этом рынке, чтобы цена действительно складывалась, как соотношение спроса и предложения. Пусть застройщики немного снизят свою прибыль.

К сожалению, сейчас, если резко перейти к проектному финансированию, застройщики действительно смогут переложить дополнительные затраты в цену жилья. Так что поставлена сложная институциональная задача, которая потребует очень многих мер, причем не только непосредственно связанных с финансированием – а и новых технологий, развития конкуренции, повышения качества жилищного строительства, и так далее. Здесь очень много аспектов», – заключила Надежда Косарева.

Обсудите в соцсетях

Система Orphus

Главные новости

00:57И.о. главы Пентагона обвинили в «отстранении конкурентов» Boeing
00:41«Нафтогаз» сообщил о подготовке «Газпрома» к прекращению транзита газа
00:32Мэй выразила глубокое сожаление из-за задержки Brexit до июня
00:17Трамп предупредил о сохранении высоких пошлин на товары из КНР
00:09Мужчина в стрингах устроил перформанс в Третьяковке
20.03 23:10Крупнейшие российские издательства попали под санкции Украины
20.03 22:46ФРС США решила не менять ключевую ставку до конца года
20.03 22:35Венедиктова назначили главредом «Эха Москвы» на пять лет
20.03 22:04Трамп пообещал добить ИГ «к вечеру»
20.03 21:39МВД завело дело о клевете на Рогозина и защите его чести и достоинства
20.03 21:30В Китае клонировали выдающуюся полицейскую собаку
20.03 21:10Минкульт запретил смеяться над дельфинами и трогать хищников
20.03 20:40Индийский ювелир арестован в Лондоне за мошенничество на 2 млрд долларов
20.03 20:14МИД Казахстана назвал плюсы переименования Астаны
20.03 20:10В Польше нашли мастерскую неандертальцев
20.03 20:01ЦИК Украины запретил наблюдателям из РФ работать на выборах президента
20.03 19:45Защита Варвары Карауловой подала прошение об УДО
20.03 19:34Дональд Туск назвал условия краткой отсрочки Brexit
20.03 19:22Нефть WTI впервые с ноября подорожала до 60 долларов
20.03 19:01Apple представила наушники с беспроводной зарядкой
20.03 18:48Правительство решило сдерживать рост цен на продукты в Крыму
20.03 18:34Шнуров объявил о последнем турне «Ленинграда»
20.03 18:22ОНК попросила допустить к Кокорину врача «Зенита»
20.03 18:06Украина ввела санкции против участников строительства Крымского моста
20.03 17:47Британскому бизнесу предложили вложиться в российские нацпроекты
20.03 17:16Ипотечные каникулы распространят на действующие договоры
20.03 17:01Продолжительность жизни россиян превысила 73 года
20.03 16:48Суд приговорил главу «тамбовской» группировки к 24 годам строгого режима
20.03 16:36Андрей Борисов избран мэром Смоленска
20.03 16:09Умер народный артист России Анатолий Адоскин
20.03 15:43Медведев решил заработать на зданиях переехавших министерств
20.03 15:27Госдума поручила Топилину разобраться с разницей заплат мужчин и женщин
20.03 15:16Умер оперный певец Сергей Балашов
20.03 15:08Сбербанк анонсировал сервис снятия наличных в кассах магазинов
20.03 14:54ЕС оштрафовал Google на 1,5 млрд евро
20.03 13:47Стронций в удобрениях мог исказить данные о происхождении девушки из Эгтведа
20.03 13:35Столица Казахстана сменила название на Нурсултан
20.03 13:26Госдума создала группу для оценки ущерба Крыму от Украины
20.03 13:13Следователи во Франции обвинили сенатора Керимова по новому делу
20.03 13:01Врио главы Челябинской области заявил об участии в выборах
20.03 12:46ФСИН обяжет сотрудников тюрем извиняться за пытки
20.03 12:42Уникальный штамм вируса гепатита проник в Австралию более 50 тысяч лет назад
20.03 12:28Путин назначил врио главы Калмыкии
20.03 12:15Путин провел рабочую встречу с Олегом Хорохординым
20.03 12:02Назарбаев станет почетным сенатором Казахстана
20.03 11:51Путин принял отставку главы Алтая
20.03 11:27ФСИН скопила продуктов на 8 млрд рублей
20.03 11:05Больше половины опрошенных россиян признались в нелюбви к США и Украине
20.03 10:54Заседание правительства Мурманской области началось без главы региона
20.03 10:33Джо Байден заявил об участии в выборах президента США 2020 года

Редакция

Электронная почта: [email protected]
Адрес: 129090, г. Москва, Проспект Мира, дом 19, стр.1, пом.1, ком.5
Телефон: +7 929 588 33 89
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003 года. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2019.