Ситуация на жилищном рынке продолжает находиться во власти спекулятивных настроений. Непрекращающийся поток валютных доходов, который российская экономика просто не в состоянии усвоить, где только возможно гонит цены вверх, и цены на жилье – первые кандидаты на повышение. Владельцы сумасшедших валютных и, естественно, рублевых доходов ищут направления для их инвестирования, а поскольку традиционные инструменты – валюта, депозиты и ценные бумаги – для них не подходят из-за низкой доходности, почти единственной точкой приложения свободных средств является недвижимость. Поэтому цены на жилье, непомерно выросшие в прошлом году, и не думают снижаться, хотя очевидно, что текущая цена одного квадратного метра общей площади является запредельной, рядовому покупателю она просто не по карману.
Использование строящегося и уже готового жилья для вложения свободных денег благодаря самоподдерживающемуся росту цен приносит хорошую прибыль инвесторам, но отсекает от жилищного рынка потребителей со средними доходами. В результате вдоль всех улиц и проспектов растут новые дома, в которых практически никто не живет, а владельцы относительно скромных накоплений продолжают маяться в переполненных квартирах. И для них почти единственно возможным способом улучшить жилищные условия остается, как и десять, и двадцать лет тому назад, длительное ожидание в очереди на муниципальное жилье. Если оно, конечно, в данном населенном пункте продолжает строиться.
Когда в России только создавался рынок жилья, была надежда, что он поможет людям с доходами выше средних обзаводиться новым жильем, минуя утомительное стояние в очереди, и что муниципальное жилье теперь станет уделом сотрудников организаций бюджетного сектора, предоставляющих общественные услуги: военнослужащих, врачей и преподавателей. Но этим надеждам не суждено было сбыться, и во многом как раз потому, что доходы подавляющего числа потенциальных покупателей нового жилья в ходе экономических реформ упали ниже среднего уровня, а издержки строительства, наоборот, значительно выросли. Образовавшийся разрыв между низкими доходами покупателей и выросшими издержками строителей был сбалансирован сокращением нового строительства – среднегодовой ввод жилой площади в пореформенное десятилетие был в два раза меньше, чем в последние пять лет советской власти.
Обеспокоенная таким развитием или, точнее, деградацией событий, федеральная власть решила помочь нуждающимся в улучшении жилищных условий, внедряя, по примеру развитых стран, кредитование населения на покупку жилья под залог недвижимости, то есть ипотеку. Власть по наивности считала, что с помощью этого кредитного инструмента можно будет расшевелить застойный жилищный рынок.
Для справки уточним, что ипотека, сама по себе, ничего сложного и сверхъестественного не представляет. Вы можете получить квартиру двумя путями: или копить деньги в банке, получая на них проценты, а потом, когда сумма вклада сравняется со стоимостью квартиры, ее и купить, или же получить в банке кредит, сразу купить квартиру, а потом погашать кредит банку, выплачивая проценты. Сама квартира, пока кредит не погашен, находится или в собственности, или в залоге у банка, а после последнего взноса переходит в собственность заемщика. Этот способ получения квартиры в кредит и называется ипотекой. Он хорош тем, что особо нуждающимся в квартире не нужно ждать много лет, копя деньги, - можно въехать сразу. Ну а плох он тем, что если у заемщика кончатся деньги и продолжать погашать кредит он больше не сможет, то из занимаемой квартиры его выселят, суммы же, ранее внесенные в погашение кредита, вряд ли вернут.
Но ипотека у нас не задалась, причем сразу по многим основаниям, анализ которых не является целью данной статьи. Мы только обратим внимание на две базисные, по нашему мнению, причины этого. Это уже отмеченные низкий уровень доходов большинства покупателей и высокие, вернее, теперь уже сверхвысокие цены на жилье. Причем если еще несколько лет назад эти цены во многом зависели от динамики компонентов себестоимости строительства – заработной платы, цен цемента, металла, древесины и сантехники, - то теперь они полностью оторвались от издержек и определяются спросом со стороны инвесторов, которым нужен надежный актив для вложения свободных денег. Квартиры для жилья во вновь построенных домах этим инвесторам не нужны, они у них уже давно есть, а вот как актив с постоянно растущей стоимостью они их вполне устраивают. Естественно, в подобных условиях ипотека – это что мертвому припарки, так как сверхдорогая квартира даже в кредит для большинства граждан все равно не подъемна. А раз ипотека не срабатывает, то и улучшение жилищных условий или повышение доступности жилья по-прежнему не происходит – и все остается на уровне благих пожеланий.
В связи с этими обстоятельствами естественно будет предположить, что доступность жилья повысится, во-первых, тогда, когда цены на него упадут, а во-вторых, тогда, когда подрастут доходы населения. Но когда и как это может случиться - тайна, покрытая мраком, мы можем только тешить себя надеждой, что рано или поздно рынок сбалансируется и справедливость восстановится. А пока автоматическое установление баланса не просматривается, есть возможность выдвинуть кое-какие предложения, как его установить вручную.
Первое, что приходит в этой связи в голову, – неплохо бы ценам на нефть взять и упасть раза этак в два-три. После этого поток валютной выручки резко сократится и спекулянтам уже не нужно будет ломать голову над тем, куда пристроить лишние наличные, так как запас этих наличных у них резко уменьшится. А если наличных будет меньше, то и цены на строительные объекты снизятся. Этот вариант хорош, но, к сожалению, маловероятен – нефтяные цены продолжают пробивать все потолки, а значит, сокращения потока наличных в ближайшее время не произойдет.
Второй вариант связан с тем, что наше государство вообще-то может предложить инвесторам кое-какие инструменты, абсорбирующие избыточную ликвидность. Если же эти инструменты получат широкое распространение, давление на жилищный рынок должно сильно ослабеть. Инструменты эти хорошо известны, и применение их никакой сложности не представляет – это государственные облигации и государственная земля. Можно продавать частным инвесторам долгосрочные облигации, а вырученные средства направлять в Стабилизационный фонд. В этом случае с жилищного рынка уйдет избыточный спекулятивный спрос, а инвесторы получат доходный инструмент, погашение которого будет гарантировано средствами, находящимися в Стабфонде. Кроме этого рынку можно предложить земельные участки – или непосредственно, или в виде земельных облигаций. Земли у нас много, продаваться она будет долго, поэтому увод с рынка избыточных денег можно считать гарантированным. Правда, процесс продажи земли, который должен был вот-вот начаться, по ряду причин не тронулся с места, поэтому подготовка к массовой распродаже данного актива потребует дополнительного времени. То есть у регулирующих органов есть способы увести с денежного рынка избыточные капиталы и остановить рост цен на жилье. Но одним только уменьшением давления избыточной ликвидности на цены их деятельность ограничиваться не должна.
Забирая с денежного рынка избыточную ликвидность, регулирующие органы делают это не навсегда, а только на время. Избыточные капиталы только накапливаются, чтобы в нужный момент снова выйти на рынок. Как правило, этот момент – период хозяйственной депрессии, когда экономика находится в ситуации низкой загрузки производственных мощностей, безработицы и низких цен. Вот тогда накопленные в период высокой конъюнктуры капиталы могут быть выведены на рынок и использованы для финансирования разного рода программ стимулирования экономического роста, и особенно – программ жилищного строительства. Это строительство в период депрессии должно оказаться гораздо дешевле, чем строительство в период бума (на рынок жилья не давит та самая избыточная денежная масса), а значит, и более доступным для широких слоев населения. Одновременно с расширением программ жилищного строительства улучшится и общая экономическая ситуация.
Таким образом, ручная балансировка жилищного рынка может начаться уже сейчас. Правда, производиться она будет не путем расширения разного рода льгот застройщикам или покупателям жилья, не расширением ипотечного кредитования, а как раз наоборот – сокращением объема денежных ресурсов, задействованных на этом рынке. Этот подход выглядит немного нестандартным, но в нашей ситуации более предпочтительным, чем многократный рост цен с последующим крахом рынка.
См. также:
