Минстрой собирается изменить рынок капитального ремонта, способствуя расширению практики кредитования товариществ собственников жилья (ТСЖ). В разговоре с «Коммерсантомъ» министр Михаил Мень привел в пример опыт Ростовской области, где ТСЖ получили 21 кредит на капремонт на общую сумму более 20 млн руб. «Банки должны, на наш взгляд, постепенно подготовить специальный банковский продукт для капремонта, потому что сегодня брать средства в кредит, например, товариществу собственников жилья получается дорого», — заявил министр, признав при этом, что сейчас ставки достигают 17-20%. Оптимальным же уровнем глава Минстроя считает цену займа не выше 10%.
В принципе в идее кредита ТСЖ на проведение ремонта нет ничего особенного. В странах Центральной Европы и Прибалтике, где процесс приватизации жилья был в чем-то схож с российским, еще в начале 1990-х годов была принята та схема, которая сейчас предлагается владельцам квартир как один из двух вариантов — отдельный счет для каждого дома, куда поступают платежи от жителей и с которого оплачивается ремонт в случае необходимости. Идея создания национального или регионального фонда капиатльного ремонта, как сделано в России, в бывших социалистических странах Центральной и Восточной Европы не прижилась как слишком патерналистская.
Государство и муниципалитеты в этих странах тоже помогают ТСЖ. Например, правительство Словакии оплачивает до 50% от стоимости ремонта в домах, которые из-за ошибок проектировщиков и строителей до 1992 года приходят в негодность. Муниципалитеты в Венгрии ежегодно проводят конкурсы среди ТСЖ и распределяют гранты на приоритетные направления. Так можно в одном году субсидировать энергоэффективность, а в другом — строительство детских площадок.
Но, несмотря на помощь государства и муниципалитетов, собственники квартир все равно склонны брать кредиты, а не накапливать деньги на счету. Так, в эстонских банках доля кредитов ТСЖ на ремонт домов составляет до 12%, то есть каждый восьмой выданный в кредит евро был дан на ремонт многоквартирного дома. В Эстонии же при участии государства создано специальное агентство, которое за 1,1-1,2% от суммы кредита в год страхует его. Впрочем, такие займы считаются среди эстонских банков достаточно надежными, так как обеспечиваются обязательными ежемесячными платежами собственников квартир, так что в качестве залога банку достаточно иметь доступ к счету ТСЖ. Некоторые муниципалитеты, например мэрия Таллина, субсидирует процентные ставки, что делает кредиты для собственников жилья еще более доступными.
Михаил Мень считает, что и для российских банков обеспечения в виде счета дома будет достаточно. Вряд ли министр строительства об этом думает, но наращивание кредитов ТСЖ может благотворно повлиять и на банковский сектор, который в последнее время испытывает трудности от сокращения числа платежеспособных заемщиков.
Но есть некоторая проблема в российском законодательстве. Дело в том, что участие в ТСЖ по Жилищному кодексу строго добровольно, так что в какой-то момент квартировладелец, который не захочет платить за кредит, может просто выйти из ТСЖ, а то и все товарищество может быть распущено. То есть многоквартирный дом с отремонтированной в кредит крышей останется на месте, а юридическое лицо изменится.
Впрочем, опрошенные «Коммерсантом» банкиры уверены, что снизить ставку по кредиту будет крайне сложно. «Это должны быть целевые деньги из специальных источников льготного финансирования», — заявила член правления Райффайзенбанка Оксана Панченко. Зампред Альфа-банка Максим Першин отметил, что для снижения ставки «необходима прозрачная программа субсидирования». В качестве примера господин Першин приводит механизм субсидирования сельхозпроизводителей, когда заемщики сами обращаются за субсидированием ставок в Минсельхоз.
