Несмотря на определенные успехи впослекризисном восстановлении российской экономики, говорить о новомхозяйственном подъеме в стране пока не приходится. Хотя промышленность показаладостаточно высокий рост (8% за 2010 год), другие сектора по-прежнему находятсяв депрессивном состоянии. И если аграрный сектор стагнирует из-за природногокатаклизма, последствия которого могут исчезнуть уже в текущемсельскохозяйственном году, то вот строительный сектор сокращает свои операциипод воздействием гораздо более глубинных факторов, влияние которых за год-дваникуда не пропадет.
Основанием для пессимистическоговывода о перспективах строительного сектора служит тот факт, что механизмфинансирования жилищного и сопутствующего ему строительства остался прежним,хотя предпосылки его функционирования давно испарились.
Механизм этот, в том виде, как онсуществовал последние семь лет до кризиса 2008 года, в общих чертах выгляделтак. Российские компании, занимавшиеся экспортом (и импортом тоже), получалисверхвысокие доходы от внешнеэкономической деятельности и часть этихсверхдоходов вкладывали в приобретение жилья. Сначала они это делали для своихсотрудников, а позже стали инвестировать просто для получения дополнительного доходаи диверсификации рисков. Благодаря вложениям богатых экспортеров и импортеровжилье стало расти в цене (особенно в крупных городах и пригородных зонах),после чего оно стало привлекательным для всех остальных групп местных инвесторов.Более того, слухи о небывалых ценах и сногсшибательных прибылях докатились домировых фондовых рынков, и в российский строительный комплекс хлынул поток иностранныхинвестиций.
Как результат этой финансовойнакачки, строительные организации за период с 2001 по 2008 год смогли удвоитьежегодный ввод жилья (с 32 млн. кв. м до 64 млн. кв. м), причем особенноинтенсивно количество вводимого жилья увеличивалось в два предкризисных года –в 2006 году – на 7 млн. кв. м, а в 2007 году – вообще на 11 млн. кв. м.
Глядя на эти цифры, можно былоповерить, что президентская программа «Жилище», которая ставила своей цельюдостичь ежегодного ввода жилья 1 кв. м в год на жителя России (это 140 млн. кв. м в год),все-таки будет выполнена. Правда, дела в строительстве тогда шли так хорошо,что никакой потребности в государственной поддержке оно особенно не испытывало.
Все дело было в том, это былочень привлекательный бизнес. Сначала российские компании зарабатывалисверхприбыль от экспорта нефти и газа, а потом они еще раз зарабатывалисверхприбыль от вложения полученных от экспорта средств в российский рынокжилья. И, как тогда всем казалось, подобная ситуация будет продолжаться ещеочень долго.
Однако жизнь распорядиласьпо-другому. Произошел мировой кризис, доходы от экспорта резко упали,иностранные инвестиции перестали поступать (а те, что были сделаны раньше, повозможности были отозваны), и строительный комплекс лишился основных финансовыхресурсов. Государство, конечно, попыталось кое-что для него сделать, но еговозможности, понятное дело, несопоставимы с возможностями мирового фондовогорынка, поэтому поддерживать прежние объемы работ на стройках оно не смогло. Даи других проблем у него тоже хватало, поэтому было решено махнуть рукой напрограмму и предоставить строительному комплексу возможность спасатьсясамостоятельно.
«Спасение» в данном конкретномслучае состоит в том, что строительные компании пытаются достроить начатые ещедо кризиса дома, передать их инвесторам, а потом просто сократить объемы своейдеятельности, дожидаясь лучших времен, то есть момента, когда вследствиемирового роста цен восстановится спрос российских инвесторов, а вслед за нимподтянутся инвестиции иностранные.
Эта тактика привела к тому, что втечение двух посткризисных лет ввод жилья в России постоянно падал. В 2009 годуон сократился на 4 млн. кв. м. (с 64 млн. кв. м до 60 млн. кв. м), а в 2010году – еще на 2 млн. кв. м, до 58 млн. кв. м. При этом, поскольку в основномдостраивались уже начатые объекты, объем незавершенного строительства тожесокращался – на конец 2008 года он составлял 39.5 млн. кв. м, а на конец 2009года – уже 34 млн.кв. м. За 2010 год данных еще нет, но можно предположить, чторазмер строительного задела продолжал уменьшаться.
Глядя на эту динамику, нетруднодогадаться, что к тому моменту, когда иностранный капитал возвратится нароссийские стройки, от незавершенного строительства уже ничего не останется, ивсе проекты придется начинать с нуля, то есть с нулевого цикла.
Правда, это дело достаточноотдаленного будущего, а нас пока волнует ближайшая перспектива. В том, что строительныекомпании, хотя и с трудом, но удерживают высокие объемы строительства, виноватне их энтузиазм, а принятая система финансирования строек, когда будущие жильцы(или инвесторы), дают деньги строителям на возведение зданий, а потом получаютот них готовые квартиры. То есть любой проект уже изначально проплачен, поэтомустроители обязаны выполнить взятые обязательства и достроить дом, несмотря нина что (это не у всех получается, но пока ситуация в целом более или менеенормальная). Но после того как дом сдан и квартиры перешли к инвесторам,реализация новых проектов может и не состояться, если не появятся очередныеинвесторы со свежими деньгами. А сейчас об этом и мечтать не следует. Ниинвесторов, ни денег на горизонте не видно. Поэтому не исключена ситуация, чтопосле того, как все начатые до кризиса стройки будут завершены, строительнаядеятельность в стране, за редким исключением, вообще остановится.
Кроме того, на возможностистроителей по поддержанию относительно высокой активности будет оказыватьнегативное влияние хорошо известная особенность докризисного рынка жилья, когдаквартиры финансировались инвесторами не для того, чтобы потом в них жить, ачтобы использовать их как источник постоянно растущего дохода. С одной стороны,рыночная цена квадратного метра постоянно увеличивалась, что давало шансыперепродать квартиру дороже, чем она обошлась на этапе инвестирования. А сдругой стороны, пока квартира еще не продана и просто дорожает, можно получатьдоход и от ее сдачи в аренду.
Таких квартир было построеноочень много, и сейчас их владельцы просто мечтают поскорее избавиться от того,что еще недавно называлось привлекательным инвестиционным активом, а потом водин прекрасный момент превратилось в неликвид. Соответственно, эти давнопостроенные квартиры будут реальными конкурентами вновь начинаемых строек,потому что покупатели наверняка предпочтут приобретать готовое жилье, чемдавать деньги вперед и потом ждать несколько лет, надеясь, что за времястроительства цены немного подтянутся вверх, и они смогут отбить сделанныевложения с прибылью.
Таким образом, исходя из наличияэтих двух факторов – большого объема незавершенного, но уже проплаченногостроительства, и большого объема пустующих инвестиционных квартир, – можносделать вывод, что строительный комплекс будет стагнировать еще несколько лет,постепенно достраивая начатые ранее объекты и сокращая ежегодные вводы жилья.
Это, конечно, плохая перспектива,но можно надеяться, что если цены на нефть, которые и так уже находятся навысоком уровне, и дальше будут на нем оставаться, то финансовые ресурсыэкспортеров увеличатся настолько, что они смогут восстановить свою деятельностьна строительном рынке России. Правда, им придется примириться с тем, что перспективыудорожания 1 квадратного метра жилья будут уже не те, что раньше.
Другая перспектива, которая внаших условиях выглядит немного фантастичной, - это если собственникиинвестиционных квартир поступятся своими прибылями, пойдут на снижение цен ибыстро распродадут свои избыточные запасы жилья, расчистив место для новогостроительства, и заодно дадут возможность купить квартиры тем, кто в нихдействительно нуждается, но не имеет соответствующих доходов для ихприобретения.
Этот вариант был бы самым предпочтительным,но его реализация наверняка натолкнется на хорошо понятные препятствия. Поэтому,скорее всего, строительный сектор еще нескоро начнет вносить свой вклад ввосстановление российской экономики.
