Одним из повисших в воздухе вопросов, который остался в наследство от ушедшего в отставку правительства Касьянова, – продажа земли под приватизированными предприятиями. С осени прошлого года Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) последовательно выступает с инициативой резкого снижения ставок выкупа земли. Но если верить слухам о том, что Герман Греф может не получить места в новом правительстве (а при этом и само министерство в его нынешней роли может исчезнуть), сюжет о продаже земли под предприятиями может вообще трансформироваться в сюжет пересмотров итогов приватизации.
Суть дела такова. В начале девяностых при приватизации предприятий землю под ними владельцам давали в постоянное бессрочное пользование. Статус весьма уязвимый – согласно Гражданскому кодексу, бессрочное пользование землей под приватизированным предприятием сохраняется только в том случае, “если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное” (ст.271 ГК).
По сути это было некоторым компромиссом между бизнесменами и государством – покупаете весь имущественный комплекс целиком, только землю мы в частную собственность оформить не можем, пока в парламенте большинство составляют коммунисты. Но когда сможем, то все оформим, как надо.
Однако в принятом в 2001 году Земельном кодексе, который фактически отменил право постоянного бессрочного пользования, владельцам приватизированных предприятий было предложено либо выкупить землю по фиксированным ставкам, либо переходить на аренду. Крайним сроком процессу перехода было установлено 1 января 2004 года. То есть предлагалось заплатить за приватизацию собственного предприятия второй раз.
РСПП пытался добиться того, чтобы землю под приватизированными предприятиями отдавали вообще бесплатно. Пока максимум того, чего удалось добиться – переноса срока на 1 января 2006 года. Об этом самолично заявил Владимир Путин на съезде РСПП. Тогда это было воспринято как кость, которую кинули крупному бизнесу, обеспокоенному массированным наездом на ЮКОС. А к самому съезду приклеилось название “съезд побежденных”.
Путин, выступая на том же съезде, правда, заявил, что заставлять выкупать землю под приватизированными предприятиями несправедливо. Но что именно он имел в виду, до сих пор не понятно.
Как раз к этому времени ведомством Германа Грефа в сотрудничестве с РСПП были подготовлены поправки в Налоговый и Бюджетный кодекс, согласно которым кроме того, что сроки переоформления собственности отодвигались на два года, сам выкуп можно было выплачивать в рассрочку в течении пяти лет.
В дополнение к этому снижался размер выкупа – если по действующему Земельному кодексу, верхняя планка его равнялась 30 ставкам земельного налога, то теперь была предложена новая система, разработанная Институтом экономики города: ставку налога предлагалось умножать на коэффициент, который зависит от численности населения муниципалитета, где находится предприятие, от географического положения и налогового потенциала региона.
По оценкам РСПП, сумма, которая требовалась для выкупа всех участков под предприятиями, по исходному порядку должна была составить 100 млрд долл, что равно зарплате всех занятых в промышленности на 2 года вперед. Затраты на выкуп участков под предприятиями в 2003 г. могли бы увеличить налоговую нагрузку на российскую экономику с сегодняшних 30,5% до 54,5%. В соответствии с разработанными поправками, в среднем по стране цена выкупа земельного участка должна была снизиться на порядок.
Но на сегодняшний момент мы пока имеем только принятую на одном из последних заседаний Думы прошлого созыва отсрочку на два года. Ставки же выкупа так и не понижены, а подготовленные в МЭРТ изменения в налоговое и земельное законодательство парламентом пока даже не рассматривались.
Доприватизация по Грефу не вызывает никакого оптимизма у региональных властей. Кроме того, что снижение выкупной ставки на землю означает, что в местные бюджеты поступит меньше денег: “собственная” земля под приватизированными предприятиями – это рычаг влияния на бизнес. Наиболее типичной в этом смысле можно считать ту войну, которая ведется между Москвой и федеральным центром за столичные земли. Приватизация предприятий может нарушить хотя и коррупционные, но сложившиеся схемы городского хозяйствования. Москву не устраивают даже ставки, предложенные Земельным кодексом.
Предприятия занимают огромные площади в центре Москвы. По данным замдиректора НИИ Генплана Валерия Беккера, площадь Москвы - 106 тыс. гектаров, из которых 20 тыс. находится в промзонах. При этом в связи с резким спадом промышленности в постсоветское время, реальная площадь, на которой располагаются действующие производственные мощности, – не более 5 тыс. га.
Если у этих предприятий появится возможность приватизировать землю по льготной цене, никто не помешает потом продать ее по рыночной. Образовавшейся разницы окажется вполне достаточно для того, чтобы вывезти производство за город и инвестировать в него дополнительные средства. При этом опустевшие площади скорее всего будут заняты под строительство жилья, а это сейчас в Москве – самый выгодный бизнес. Главная опасность для властей региона – это возможная либерализация строительного рынка, сегодня практически полностью контролируемого мэрией. Она может реально сбить существующие в столице цены на недвижимость. К тому же не факт, что предприятиям-собственникам земли будет выгодно продавать ее именно аффилированным с мэрией строительным фирмам.
Впрочем, даже если предположить, что “чужаки” уведут у “московских”, площадку для строительство, все равно в городе еще остается внутренний резерв. В наследство от советского времени в Москве оставалось 20 млн. квадратных метров долгостороя. Больше половины – не достроено до сих пор при том, что каждый год в городе строится 4,5 млн. кв. м. жилплощади.
На прошлой неделе руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин отнесли министру экономразвития Герман Грефу письмо Юрия Лужкова с просьбой разрешить в Москве продавать землю по рыночной стоимости. По расчетам Московского правительства, цена, которую предлагает взимать Земельный Кодекс, как минимум в восемь раз меньше рыночной. Однако судя по тому, как обсуждалась эта проблема на организованной мэрией на прошлой неделе конференции “Земельный кодекс РФ. Инвестиционная привлекательность земельного ресурса центра Москвы”, московские чиновники особых иллюзий по поводу перспектив просьбы не испытывали.
При том, что еще осенью Москва говорила о том, что не отдаст больше чем 5% своей территории, сейчас Росляк уже заявляет, что Москва не отдаст федеральному центру больше 20% земли. У Москвы сейчас не слишком выгодное положение. В конце января Конституционный суд постановил, что мэрия не может не только препятствовать продаже земли, но и устанавливать свои цены на этом рынке - продавать землю под приватизированными предприятиями по ценам выше заложенной в Земельном кодексе верхней планки.
Минимущество готово хоть завтра начать оформление сделок с руководством тех предприятий, которые раньше находились в федеральной собственности. Таким образом, федеральный центр получил лишнее очко в борьбе за рычаги давления на московские предприятия – до этого они фактически были под властью московского правительства. После проигрыша в Конституционном суде единственный рычаг, который остается у города – это градостроительное управление.
По словам руководителя службы градостроительного кадастра Москвы Сергея Мельниченко, это мощный рычаг, с помощью которого можно обустраивать территорию по принципу “земля городу – дивиденды центру”. Схема приблизительно такова: градостроительное законодательство позволяет городу выделять практически любую территорию в резерв - под градостроительные проекты (например, под строительство четвертого или пятого транспортного колец - этот пример привел сам Мельниченко).
Что же касается приватизации земли, то, по мнению Мельниченко, этот процесс уже запущен. Он считает, что Москве придется отдать не менее 40% своих земель: “ВДНХ, МГУ, все приватизированные предприятия (даже земля под парикмахерской в жилом доме), ЗИЛ, АЗЛК, вся северная часть столицы с авиапромовскими предприятиями – вот 40% и набралось”.
Депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов убеждает коллег не отчаивается: “Вспомним историю с памятниками, которые тоже делились между федеральным центром и Москвой. Москва тогда выиграла процессы и в Арбитражном, и в Конституционном судах. Пришлось центру пойти на переговоры. Так может случиться и в этот раз”. Кроме того, депутат предлагает путь взаимовыгодного сотрудничества: организовать инвестиционные кредиты под землю.
Очевидно, что несмотря на тактический проигрыш в Конституционном суде, у Москвы еще есть достаточный ресурс сопротивления. Если же Москве удастся выиграть эту битву у федерации – это станет уроком другим региональным лидерам если и не пересмотреть итоги приватизации, то хотя бы попытаться прибрать бизнес к рукам.
И чтобы сломить сопротивление регионалов, центру понадобится проявить недюжинную политическую волю, которая в случае исчезновения МЭРТа и его главы не слишком понятно откуда будет браться.
