Несмотря на крайне высокие цены на жилье, о которых нам и многим другим экономическим обозревателям неоднократно приходилось писать, и которые, как казалось, должны были отсечь почти весь платежеспособный спрос и уронить ввод в действие жилой площади, строительство жилья постоянно ускоряется. Годовой отчет Федеральной статистической службы зафиксировал ввод в действие жилой площади в прошедшем 2007 году на уровне 60 млн. кв. м., что на 19% больше, чем в прошлом году. Хотя и прошлый год тоже был рекордным, так как строители ввели в действие 50 млн. кв. м. жилья, что было на 16% больше уровня 2005 года.
Таким образом, российский строительный комплекс вышел на уровень 1990 года, выполнив, некоторым образом, решение Президента России о доведении объемов жилищного строительства до уровня, существовавшего в советские времена. Семнадцать лет назад российские строители смогли построить 61,2 млн. кв. м., потом ввод жилья стал падать, и достиг «дна» в 2000 году – тогда было введено только 30,5 млн. кв. м. Еще несколько лет после этого ввод рос ни шатко, ни валко, не превышая 3,5 млн. кв. м. в год, пока в 2006 году они не подскочили до 7 млн. кв. м., а в прошедшем 2007 г. – на 10 млн. кв. м.
Не надо быть высококвалифицированным специалистом, чтобы понять, что это ускорение произошло во многом благодаря двукратному повышению цен на жилье в 2006 году. После такого скачка цен строительное производство стало вполне рентабельным занятием, и в него потекли свободные капиталы, которых у нас, благодаря очень большой валютной выручке от экспорта, стало очень много. Сейчас трудно сказать, что стало первопричиной этого скачка цен – то ли появление на рынке жилья ищущих применения капиталов, то ли изменение правил финансирования строительства, сузившее объем долевого участия частных инвесторов, но факт остается фактом – вслед за скачком цен произошел, не скачок конечно, но очень существенный прирост вводов жилья.
Хотя после такого ценового шока, который произошел на этом рынке, реакция ожидалась совсем другой. Многие предполагали, что, загнав цены под облака, строители и инвесторы столкнуться с резким падением платежеспособного спроса, который ограничит аппетиты застройщиков. У населения просто не хватит денег, чтобы выкупить весь объем строящегося жилья по новым высоким ценам, и строителям, рано или поздно, придется или снижать цены, или сворачивать объемы строительства. Но по факту не произошло ни того, ни другого.
Что помогло им выстоять в нелегкой конкурентной борьбе? Как нам представляется, строители уже очень давно не ориентируются на индивидуального покупателя, если только речь не идет об элитном строительстве. Им возиться с каждым потенциальным квартировладельцем неудобно. Строителям проще распродавать квартиры оптом, этажами или подъездами, предпочтительнее на стадии нулевого цикла, и потом спокойно строить, не ломая голову, где раздобыть финансирование на каждый новый этаж, как это было еще несколько лет тому назад. Другое дело, что раньше таких оптовых покупателей не было, а вот теперь, благодаря нефтедолларам, они появились, и в большом количестве.
Причем, если в начале этого процесса оптовые инвесторы были реальными (конечными) покупателями, то есть они давали деньги на строительство, а потом въезжали в построенные квартиры, то позже основную роль стали играть финансовые инвесторы, которых квартиры в качестве объекта жилья не интересовали, а интересовал объект, за который можно выручить денег больше, чем было в него вложено. Вот именно эти финансовые инвесторы и не дали спросу на жилье упасть.
Тем не менее, несмотря на мощную финансовую подпитку строительства, вопрос с конечной реализацией построенного жилья никуда не исчезал. Финансовый инвестор может купить 10, 20 или даже 50 квартир, но он не может долго держать их на своем балансе. Он их покупал для того, чтобы продавать, а не для того, чтобы ходить по ним и любоваться голыми стенами. Тем более, что если он не будет быстро продавать квартиры, то его капитал будет заморожен в готовом строительном объекте, скорость его оборота упадет и прибыль снизиться. Правда, конечно, в период быстрого роста цен выгоднее всего «сидеть на товаре», но поскольку весь прошедший год цены стагнировали, то «придерживать товар» смысла уже не было. Площадь надо было продавать, а для этого по-прежнему требуются конечные покупатели.
Но и конечные покупатели тоже никуда не исчезли, просто вместо одной категории появилась другая. Что это значит? Рынок покупателей жилья, условно, можно разделить на несколько сегментов. Первый, и основной, сегмент – это люди с деньгами, с большими деньгами, которым нынешние цены на жилье нипочем. Их, опять же условно, можно назвать «нефтяниками». Именно они покупают дорогие квартиры, финансируют строительство на стадии котлована и въезжают в элитные коттеджные поселки. Рост цен на жилье их действительно не очень волнует, так как рост мировых цен на нефть все равно перебьет наши внутренние ценовые колыхания. Они, действительно, могут поддерживать спрос на жилье, хотя понятно, что таких людей не очень много, чтобы этот спрос был таким большим, каков он есть на самом деле. Поэтому в действие вступает второй сегмент, который состоит из людей, у которых, скажем так, живых денег не очень много, зато есть лишние метры в приличных домах, и вот эти метры они продают людям с деньгами, покупая себе потом новое жилье. Таких вариантов может быть очень много. Одна большая семья разъезжается, и вместо трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных. Или если трехкомнатная квартира хорошая, то на деньги, вырученные от ее продажи, можно сразу купить и однокомнатную, и двухкомнатную квартиру. Естественно, никуда не исчезают варианты с расселением коммунальных квартир, которые по-прежнему популярны в Петербурге. Таким образом, в результате покупки одной квартиры «нефтяником» в имеющемся жилом фонде, покупаются одна-две-три квартиры во вновь построенных домах. И спрос остается высоким.
Далее в игру вступает третий сегмент, состоящий из людей, у которых были деньги на приобретение жилья в ценах 2005 года, но потом, после скачка цен в 2006 году, они оказались отодвинутыми от вожделенных метров. Но жить-то ведь им где-то надо. Поэтому спрос этих семей плавно перетек из городских районов в пригородные, тем более, что и там строится вполне приличное жилье, только гораздо дешевле, чем в городе. Это перетекание спроса было хорошо заметно уже в 2006 году, а в 2007 году стало само собой разумеющимся. Тем более, что если взять, например, Москву и Санкт-Петербург, то они окружены городами-спутниками, имеющими терпимые транспортные коммуникации, которые позволяют в более или менее нормальные сроки добираться до работы, находящейся в городе. Во всяком случае, не дольше, чем добираются до работы жители городских окраин.
И наконец, есть еще четвертый сегмент спроса на жилье, который позволяет владельцам большого массива пустых квартир заполнять их жильцами и получать прибыль, пока не подыщется покупатель с деньгами. Этот сегмент спроса называется арендой жилых помещений, и его представляют люди, у которых нет денег на их покупку. Масштаб этого явления достаточно большой, причем настолько, что уже можно говорить о сложившемся рынке коммерческой аренды жилья. Естественно, здесь речь не идет о пожилых людях, сдающих комнату в своей квартире для получения прибавки к пенсии. Коммерческая аренда – это сдача в наем готового жилья во вновь построенных домах с минимальным ремонтом, приносящая доход на уровне, сопоставимом с торговлей нефтью и позволяющая владельцам квартир переждать временное охлаждение спроса.
Таким образом, несмотря на рост цен, спрос на жилье не уменьшился, а только реструктуризовался, стал более сегментированным. Этого и следовало ожидать в условиях постоянного притока нефтедолларов, формирования больших свободных капиталов, а также гигантского спроса на жилье. Судя по всему, пока действуют эти два фактора – высокие цены на нефть и высокий внутренний спрос на жилье – объем предложения последнего будет расти, а цены или будут стабильными, или приобретут тенденцию к росту.
Кроме сегментации спроса, ситуация на рынке жилья в 20006-2007 годах дала некоторый материал и для анализа. Экономисты, наблюдающие за этим рынком, могли заметить закономерность, которую можно назвать маржиналистской. Эта закономерность состоит в том, что рост цен в два раза вызвал прирост ввода жилья на 35% (16% за 2006 год плюс 19% за 2007 год). Это очень важный показатель, который позволяет понять реакцию хозяйственных субъектов на изменение внешних условий, хотя само это отношение большой радости не внушает. Все-таки велики у нас издержки строительства, да и административные издержки тоже не маленькие. Вон, какой ценовой шок потребовался, чтобы раскачать махину строительного комплекса России и выйти на показатели советского периода! Хотя, с другой стороны, эффект этого ценного шока может оказаться еще не исчерпанным, и соотношение между ростом цен и вводом нового жилья может улучшиться. Но об этом можно будет судить только после окончания 2008 года.
