Хотя сектор жилищного строительства не миновала судьба всей российской экономики – он тоже снизил обороты, - однако падение выпуска готовой строительной продукции оказалось не таким большим, как, например, в промышленности. За прошедший год объем жилищного строительства сократился только на 6,7%, в промышленности падение составило 10,8%, а на грузовом транспорте – 11,6%. Так что результат относительно других отраслей совсем неплохой, особенно на фоне ожиданий того, что жилищное строительство должно упасть сильнее всех. Но не стоит радоваться раньше времени – перед нами только самое начало реакции строительного рынка на кризисные явления.
Негативный прогноз перспектив жилищного сектора основывался на нескольких особенностях его воспроизводства, из-за которых он был очень уязвим перед лицом разного рода кризисных явлений. Первая особенность состояла и состоит в низком уровне внутренних сбережений в российской экономике. Поэтому рост объемов жилищного строительства, как он происходил несколько последних лет, мог иметь место только за счет привлечения внешнего финансирования.
Это внешнее финансирование поступало сразу по нескольким каналам. Во-первых, часть ресурсов привлекалась строителями путем продажи еще не готовых строительных объектов представителям экспортноориентированных секторов российского хозяйства. Получая сверхприбыль вследствие очень высоких цен на товары российского экспорта, представители этого сектора охотно вкладывали ее не только в иностранную, но и в российскую недвижимость, снабжая строителей крайне необходимыми оборотными средствами. Во-вторых, в 2006-2008 годах крупные строительные компании нашли путь к прямому внешнему финансированию в виде долгосрочных кредитов иностранных банков или в виде продажи на иностранных фондовых рынках своих акций и облигаций. В-третьих, коммерческие банки, выдававшие ипотечные кредиты, могли рефинансировать их за границей, у иностранных банков. Кроме того, государственные и муниципальные бюджеты всех уровней, перераспределив в свою пользу часть экспортных сверхдоходов, тоже стали тратить их на финансирование разного рода жилищных программ.
В общем, благодаря внешним ресурсам объем жилищного строительства смог подняться со среднегодового уровня в 30-32 млн. кв. м в год за период 1997-2001 гг., когда он находился на самом дне, до уровня в 61,2 млн. кв. м в 2007 году и 64,1 млн. кв. м в 2008 году. Кстати, в приснопамятном 1990 году на территории России было построено 61,7 млн.кв. м жилья, поэтому органы государственного управления могли с гордостью заявить, что показатели тяжелого советского прошлого ими не только достигнуты, но даже превзойдены. Правда, ненадолго, но все же.
Вторая особенность российского жилищного сектора состояла в том, что значительную часть вновь построенного жилья, в отдельные годы доходившую до 30%, покупали не конечные потребители, то есть семьи для собственного проживания, а инвесторы, то есть лица, зарабатывающие на разнице между низкими ценами квадратного метра в период начала строительства и высокими ценами после сдачи жилого дома госкомиссии. Этот бизнес был настолько прибыльным, что привлек к себе массу свободных капиталов, как малых, так больших и средних. И эта масса капиталов, с одной стороны, достаточно жестко отсекала от вновь построенного жилого фонда семьи с незначительным достатком, создав очень большой неудовлетворенный спрос, а с другой стороны, создала гигантский запас готовых, но совершенно пустых квартир.
Такова специфика российского рынка жилья, во всяком случае, в крупных городах. Почти половина квартир строилась за счет внешних ресурсов, и почти треть квартир является инвестиционными, а не жилыми. Естественно, что после мирового финансового кризиса,те же самые факторы, которые помогали сектору жилищного строительства расти, теперь тащат его вниз.
Понятно, что от сверхдоходов экспортноориентированных отраслей мало что осталось, и им едва-едва хватает средств на собственное воспроизводство, о финансировании же других секторов не может быть и речи. Кроме того, эти сектора обременены большими долгами, в том числе внешними, поэтому все свободные от текущего производства ресурсы они направляют на обслуживание долгов, а не на жилищное строительство.
Другой фактор роста, прямое привлечение капитала с иностранных рынков, сейчас тем более не работает, и российские строительные компании и коммерческие банки сейчас думают не о привлечении новых ресурсов (их все равно никто не даст), а о том, как рассчитаться или реструктурировать уже имеющуюся задолженность. Таким образом, все внешние источники финансирования закрыты, а внутренние, вследствие их незначительности, компенсировать их не могут и в ближайшее время не смогут.
Не имея нового финансирования, строительные компании поневоле должны были сбросить объемы нового строительства и уменьшить ввод в действие жилых квартир и домов. Тем более что к снижению деловой активности их подталкивает конкуренция со стороны инвесторов, которые в свое время понакупили квартир, а теперь сидят с ними и только о том и мечтают, чтобы побыстрее от них избавиться.
Именно подобная специфика российского рынка жилья давала основание для негативного прогноза, который подразумевал достаточно сильное, на несколько десятков процентов, падение объемов готовой строительной продукции. Однако реальность оказалась немного иной: хотя показатели жилищного строительства и снизились, но не так сильно, как это можно было предположить. С чем может быть связано такое «аномальное» поведение строительной отрасли?
Мы полагаем, что в поддержании процесса строительства прежде всего заинтересованы сами строительные компании, а также кредитовавшие их банки: компании должны обслуживать долги перед банками и другими инвесторами, а банки, в свою очередь, сильно заинтересованы в погашении ранее предоставленных кредитов и купленных облигаций. Ну, а единственный способ генерировать денежный поток, чтобы гасить долги, - это строить дома и продавать их. Также в продолжении строительства заинтересованы и федеральная, и местные администрации, которым желательно выполнять свои обязательства по ранее объявленным жилищным программам. И, наконец, не стоит забывать, что значительная часть жилья строится с привлечением средств пайщиков, которые меньше всего заинтересованы, чтобы стройки замерли на полдороги, и вместо квартир они оказались бы собственниками голых монолитных каркасов. Как представляется, воздействие этих четырех сил пока не позволяет объемам строительства упасть ниже определенного уровня.
Тем не менее, эти силы не так могучи, как можно себе представить. Если нет дополнительного финансирования, то как бы на компанию ни давили ее кредиторы и местные власти, она все равно ничего сделать не сможет. Помощь, которую готово предоставить государство, не так уж и велика, потому что у государства и других забот хватает, и дает оно деньги только на государственные жилищные программы и на завершение начатых объектов, чтобы не было конфликтов с соинвесторами или очередниками. А это не те суммы, которые могут поддерживать строительную отрасль на достигнутом уровне длительный период времени. У других участников инвестиционного процесса с деньгами дела обстоят еще хуже.
Поэтому, как мы можем предположить, позитивное влияние на рынок жилья оказали деньги тех потенциальных покупателей, которые были готовы приобрести квартиры для личного проживания еще три-четыре года тому назад, но не смогли этого сделать из-за резкого роста цен на рынке недвижимости, вызванного притоком внешнего финансирования. Теперь, когда этого финансирования нет, а цены на жилье снизились к концу 2009 года как минимум на 20% в долларовом выражении (а в середине года снижение могло доходить и до 25%), то не стоит удивляться, что основная доля продаж на рынке недвижимости пришлась на спрос, который был отложен в 2005-2007 годах. Именно этот спрос дал строительным компаниям финансовые ресурсы, которые позволили закончить начатые ранее стройки и поддержать объем строительства в прошедшем году на достаточно высоком уровне.
При этом надо отметить, что семьи, откладывающие свой спрос на жилье, смогли воспользоваться своими сбережениями во многом благодаря тому, что государство во время кризиса приняло беспрецедентные меры по поддержке ликвидности банковской системы. Банков разорилось очень мало, а те, что все-таки разорились, были санированы Агентством по страхованию вкладов. Поэтому потенциальные покупатели недвижимости, которые хранили средства для покупки квартир в банках, могли беспрепятственно их снять, чтобы оплатить так долго ожидаемое ими жилье. В противном случае, при массовых дефолтах банков, они вряд ли смогли бы пустить свои сбережения на покупку квартир (естественно, это соображение не касается тех граждан, которые держали свои сбережения в наличной форме).
Теперь логично сделать прогноз на 2010 год, который мы по-прежнему оставляем негативным. Негативным, потому что ресурсы, за счет которых у нас финансируется строительство, останутся крайне незначительными. У государства средств будет мало из-за падения налоговых доходов, отложенный спрос почти полностью исчерпан, а банковская система все так же будет находиться в «притопленном» состоянии и будет больше озабочена погашением старых кредитов, чем выдачей новых. Про приток капиталов с мировых финансовых рынков, по понятным причинам, лучше вообще не вспоминать. Поэтому, повторяем, источники финансирования жилищного сектора будут очень скудными и для поддержания прежнего объема строительства совершенно недостаточными.
Кроме того, надо понимать, что в 2009 году строительные компании достраивали те объекты, которые были начаты в более ранние годы – в 2008, 2007 и так далее. Строительный задел был достаточно большим, 39,5 млн. кв. м, и именно благодаря его наличию строительной отрасли удалось упасть не так сильно, как другим отраслям. Но какие показатели жилищного строительства будут в конце 2010 года, когда строительный задел докризисного периода будет исчерпан, а вновь начинаемых строек будет очень мало? Понятно, что объем ввода нового жилья должен упасть еще больше, чем в 2009 году, и хотя другие отрасли российского хозяйства, вероятнее всего, сокращать выпуск продукции уже не будут, в секторе жилищного строительства падение продолжится.
