Вчера, во вторник, на встрече с вице-премьером Александром Жуковым президент Путин в очередной раз обозначил в качестве одного из приоритетов работы правительства решение проблемы жилья. В качестве отнюдь не единственного, но действенного средства фигурировала и часто припоминаемая в последнее время ипотека.
Особенность московской ипотеки, которую местные власти решил развивать одновременно с федеральными, в том, что ипотекой по сути она не является. Все ипотечные программы, которые проводились в городе начиная с 1998 года, - обычное приобретение квартир в рассрочку под гарантию городского бюджета. Московское правительство заинтересовано в том, чтобы происходящее в Москве называлось ипотекой, потому что таким образом есть надежда привлечь федеральные деньги. И тут понятно, что у ипотеки шансов больше, чем у программы по продаже квартир в рассрочку.
Ипотека – это залог недвижимости. А под залог недвижимости кредиты дают неохотно, пока не приняты поправки в Гражданский кодекс, позволяющие неплательщика выселить из квартиры. Это, кстати, и есть главное препятствие для развития ипотеки в стране. Поэтому, наверно, не стоит строго судить московские власти за то, что они придумывают схемы, позволяющие обходить узкие места законодательства. Проблема в том, что система создается не рыночная, а социальная – без перспектив дальнейшего развития. Выдернул бюджетную иглу – и нет ипотеки. Отсюда и следствие – эти программы только для москвичей, да и то для тех, кто успел встать в очередь. Всем же остальным приходится пользоваться коммерческой ипотекой, которая значительно дороже. Можно конечно говорить о том, что это "рынок так решил". Но проблема, конечно, кроется в другом – завышенных ценах на недвижимость. Строительный комплекс в городе хотя и считается бизнесом, но вплотную завязан на мэрию. По сути вся эта "социальная ипотека" – предложение москвичам вступить в долю, причем на не слишком выгодных условиях.
История московской ипотеки началась одновременно с федеральным провозглашением развития кредитования на приобретение жилья. В 1998 году мэрия приняла Московскую ипотечную программу. По ней любой москвич, имея 30% от стоимости квартиры, мог остальные 70% по жилищному сертификату получить от уполномоченных банков московского правительства. Далее с помощью Московского ипотечного агентства (МИА) мэрия выкупала у банков закладные и фактически потом обслуживала кредиты самостоятельно. Эдакое подобие рефинансирования кредитов, дающее возможность с помощью бюджетных средств обеспечивать кредиторам досрочный возврат средств.
Данные по этой программе не впечатляют: в год по программе приобретали квартиры не более 1% москвичей, нуждающихся в жилье. Правда, по информации из МИА, им пришлось даже приостановить в 2001 году рефинансирование, поскольку и при таких объемах горбюджет не успевал гасить долги перед банками. Основные силы МИА направило на работу по выдаче кредитов населению, работая с банками и риэлторами.
Более удачным оказалось развитие строительно-сберегательных касс. Идея явно заимствована из немецкого опыта. Там в таких кассах граждане начинают копить на жилье с нуля, а строители получают дешевые деньги, которые инвестируются в строительство.
Правда, в Москве эта схема превратилась в обычную рассрочку оплаты жилья: москвичи могут вносить от 50% стоимости, остальное строителям компенсируется в форме налогового кредита московским правительством. В отличие от московской ипотечной схемы, эта не требует дополнительных расходов со стороны московского правительства, поэтому Москва одно время возлагала на нее схемы большие надежды. Но…отсутствие реально действующих законодательных механизмов (на федеральном уровне) защиты инвестиций в строительство и явный перекос в социально-рыночном соотношении не сделали и эту “ипотеку” популярной среди москвичей.
В прошлом году была провозглашена новая ипотечная программа при поддержке правительства Москвы – по идее, для всех москвичей, которым надо улучшить жилищные условия, а на деле - только для очередников. Но и это скорее не ипотека, а все та же пресловутая рассрочка.
Согласно этой программе, жилье приобретается по льготной стоимости – в зависимости от района - 350-700 долларов за квадратный метр. Благодаря чрезвычайно удачной конъюнктуре последних трех лет на московском рынке недвижимости, цена столичного кв. метра в 1000 долларов считается низкой, и сохранилась она на таком уровне только в районе разве что Зеленограда. Решение предоставить квартиру выносит жилищная комиссия при жилищной управе. И если оно положительное, московская семья становится обладателем так называемого смотрового листа, который визируется в Центре арендного жилья, где москвичи регистрируются в качестве потенциальных кредитозаемщиков. В Центре по мере введения нового жилья (схема работает только на первичном рынке) семье предлагают варианты квартир. Выбрав себе подходящий, семья вносит от 30% стоимости жилья. А все остальное выплачивается по графику номер один. График номер два устанавливает сроки выплат по процентам. Максимальный срок рассрочки – пять лет.
Принципиальными отличиями ото всех остальных схем являются не только льготная стоимость, но и льготные проценты – 6-8%. К тому же в жилищной управе для разрешения на кредит вашу кредитоспособность проверять не будут, потребуют только справку с работы и… конечно же, московскую прописку обоих молодых супругов. Предполагается, что выплачивать задолженность молодой семье могут и родственники, и вообще кто захочет. Декларировать дополнительные поступления необязательно и можно (в отличие от ипотеки) досрочно погашать свои обязательства по кредиту, без штрафных санкций.
Сходство с классической ипотекой здесь, пожалуй, только в одном. Если заемщик нарушит договор выплат по кредиту и процентам, из квартиры его вежливо попросят. Чтобы не нарушать ту самую статью ГК, людей будут выселять не на улицу, а в муниципальное жилье. Лужков в прошлом году торжественно выделил один из муниципальных домов с малогабаритками под ипотечный фонд переселения. Напомним, что не выполнивший свои обязательства заемщик либо приобретает более дешевое жилье меньшей площади, либо переселяется на условиях аренды в жилье муниципальное.
Как это будет в Москве, пока непонятно даже самим московским чиновникам: ну, не стала программа массовой. Как надеются в мэрии, - пока. Кредиты берут те, кто способен погасить его в худшем случае через два-три года, поэтому риск почти нулевой. Остальные или не знают об этой программе (на информационную неподготовленность москвичей сетуют и в мэрии), или не имеют и 30 процентов стоимости.
Многие эксперты констатируют, что от московской ипотеки москвичи отказываются осознанно – им не нравятся районы новостроек, в которых предлагается такое льготное жилье. Такую квартиру очередники надеются получить и бесплатно.
Не до всех пока дошло, что бесплатного жилья больше не будет. Никому. Посмею предположить, что Лужков не может предложить даже такую свою ипотеку любому москвичу (не являющемуся очередником, но желающему улучшить жилищные условия) по причине отсутствия соответствующих средств в городском бюджете.
Для осуществления этой программы он хочет воспользоваться пенсионными деньгами. Не успели в правительстве РФ договориться с тогдашним главой Пенсионного фонда России (ПФР) Михаилом Зурабовым о привлечении длинных денег на рынок недвижимости, а Лужков уже придумал, как ПФР должен взаимодействовать с московской ипотекой.
Под закладные своей ипотеки и гарантии столичного правительства Лужков намерен выпускать “московские ипотечные бумаги”, которые, по замыслу, должен купить ПФР. Идея московских ипотечных бумаг, впрочем, может посоперничать по критерию продуманности с идеей ипотеки для москвичей.
Ипотечные московские программы – это целый букет нарушений федерального законодательства. Во первых, конституционного права любого россиянина на выбор места жительства. Далее: законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об ипотечных ценных бумагах" и, наконец, "Об инвестировании средств при финансировании накопительной части трудовых пенсий в РФ".
Против московской же ипотеки-рассрочки как-то не хочется говорить ничего плохого. Все-таки социальную функцию она выполняет, кто-то эти квартиры получает. Однако это до тех пор, пока кто-нибудь из иногородних всерьез не попробует в судебном порядке воспользоваться правом приобретать квартиры как москвичи. А это уже вопрос политический. Любой публичный конфликт между “россиянином” и “москвичом” - не о квартире в новостройке, а о целостности страны.
