Строительный сектор экономики Санкт-Петербурга нуждается в избавлении от спикера регионального парламента Вячеслава Макарова и в реформе, сделающей земельные сделки на рынке открытыми и безопасными для девелоперов. В таком случае инвестиционный климат Северной Столицы улучшится, позволив привлечь новых бизнесменов, а городской бюджет получит приток средств.
«Девелоперская турбулентность» Петербурга
Санкт-Петербург — выгодный регион для вложения инвестиций. Город имеет выход в Балтийское море, развитую транспортно-транзитную инфраструктуру, мощный промышленный сектор, диверсифицированную экономику, а также население свыше 5,2 млн человек. Все эти факторы создают благоприятный инвестиционный климат. Власти города дополнительно стимулируют бизнес, формируя удобные условия для реализации проектов, предоставляя налоговые послабления, скидки на земельные участки и информационную поддержку.
Но, несмотря на работу по созданию условий работы предпринимателям, девелоперы не стремятся вкладывать деньги. По информации телеканала «Санкт-Петербург», с января по сентябрь 2019 года объем инвестиций в недвижимость снизился в 2,3 раза — с 360 до 154 млн долларов. Причина: снижение интереса у инвесторов к покупке участков для строительства из-за бюрократических сложностей. Проблема работы бизнесменов с госорганами затронута в исследовании АНО «ИКЦ "Бизнес-Тезаурус"». Эксперты назвали усиление административного давления и конфликты с профильными комитетами и комиссиями серьезной угрозой инвестклимату города.
Излишняя бюрократизация процесса получения земли, наличие конфликтов формирует еще одну проблему, о которой политики в городе не говорят — искусственность постановки препятствий бизнесу. «Первое антикоррупцонное СМИ» писало, что председатель Заксобрания Петербурга Вячеслав Макаров может быть причастен к задержке строительства трамвайной сети для «Чижика» и «выводе» бюджетных денег с использованием схемы по оплате переноса коммуникаций.
Бизнес-омбудсмен Петербурга Абросимов отдельно акцентировал внимание на проблемах, связанных с получением земельных участков. Эту же тему в апреле 2020-го актуализировал и президент России Владимир Путин, заявляя о необходимости борьбы с коррупционерами.
«Берут земли за копейки как земли сельхозназначения, потом в течение нескольких лет ничего не делают, потом чиновники какие-то подписывают необходимые бумажки и переводят из земель сельхозназначения в земли поселений для строительства», — заявлял Путин.
«Коррупционная бюрократия»
Прояснить положение девелоперов на петербургском рынке мы попросили человека, приближенного к госструктурам и занимающегося работой с инвестициями в строительной сфере свыше 10 лет. На условиях анонимности источник издания рассказал о некоторых нюансах ведения дел в Петербурге в современных реалиях.
«Чтобы понимать сложность реализации строительного проекта и суть возникающих проблем, нужно знать этапы "инвестплана" и сроки их претворения в жизнь. Этапов несколько. Первый — прединвестиционный, в рамках которого определяют тип строящегося объекта, подыскивают земельный участок и изучают действующее законодательство. Второй — приобретение прав на объект. Третий — стадия проектирования, связанная с реальной оценкой фронта работы, подготовкой проектной документации. Четвертый — само строительство, занимающее около трех лет в том случае, если нет форс-мажорных обстоятельств. Пятый этап — ввод объекта в эксплуатацию. Весь комплекс процедур занимает примерно 10-11 лет», — рассказал собеседник.
Срок реализации проекта, в совокупности со стремительно меняющимся локальным нормативным регулированием, усложнением и затягиванием процедур, непрозрачной работой профильных комитетов, является серьезной угрозой, предполагающей остановку строительства и большие финансовые потери. Большие проблемы могут возникнуть при изменении статуса земель, с, например, сельскохозяйственных на предназначенных для жилищного строительства. Для утверждения таких изменений требуется решение Заксобрания, так как они проводятся через поправки к Генплану города.
«На любом этапе могут возникнуть проблемы. Могут не выдать разрешение на строительство, зафиксировать нарушения правил землепользования. Это локальные трудности, решаемые в разумные сроки. Но есть ситуации, когда весь проект оказывается на грани срыва или вовсе завершается, несмотря на вложенные деньги. Срок внесения изменений градостроительного планирования может занимать от трех до пяти лет. За это время земельный участок, который был выделен для строительства, может сменить категорию земли или вид разрешенного использования (ВРИ). Например, сельскохозяйственные земли переведут в земли населенных пунктов или в "земли для промышленности", и наоборот. Или земли вовсе включат в список ЗНОП. В таком случае происходит смена целевого использования, предполагающая запрет на возведение и эксплуатацию определенных объектов. Смена категории происходит без уведомления собственника и без учета имеющихся проектов строительства или планов девелопинга территории. В Петербурге таких примеров много.
Навскидку: был судебный процесс по включению в ЗНОП территорий на Карповке ОАО "Аккумуляторная компания Ригель", которое запрещает вообще любое строительство, но там юристы компании отбились. Плачевная ситуация произошла со строительством торгово-делового центра "Василеостровский". В 2003 году распоряжением администрации инвестор получил участок, а в 2015 назначение земель в генплане изменили. В итоге было потеряно около 100 миллионов рублей. Конфликт ГК "Бронка Групп" по объекту на Большой Разночинной тоже показательный», — отметил собеседник издания.
В Санкт-Петербурге, по словам нашего собеседника, девелоперам сложно работать из-за «лоббистской деятельности» главы городского парламента Вячеслава Макарова. Если инвестор попадает в зону компетенции ЗакСа или на территорию самого спикера — в Петроградский район — проблем не избежать, считает наш собеседник.
По словам источника, манипуляция изменением назначения земель при затянутых сроках внесения коррективов в Генплан города — большая «коррупционная кормушка», на которой злоумышленники зарабатывают миллиарды рублей. В Санкт-Петербурге работает много спекулятивных компаний, деятельность которых направлена на увеличение стоимости земельного участка без капитальных вложений. Схема примерно следующая: покупается почти за бесценок участок сельскохозяйственного назначения, стоимость которого сотни тысяч рублей. Потом его переводят в земли для ИЖС (может быть и другая категория) без возведения объектов и перепродают. Только цена может возрасти в сотни и тысячи раз. По данным собеседника издания, «откат» за изменение категории, по слухам, составляет 25-30% от увеличения его цены.
Это и есть одна из основных проблем, убивающих инвестиционный климат Петербурга. Девелоперы не хотят работать при таких рисках, участвовать в криминальных схемах и нести убытки. Более того, это проблема и для города. Бюджет ничего не получает за смену статуса земель, деньги просто уходят в карман коррупционеров. Решение у этой проблемы есть, оно неочевидное. Нужно создать систему, при который перевод земель из одной категории или вида в другую будет открытым. Необходимо наладить публикацию достоверной информации с обозначением заинтересованного лица и с синхронизацией планируемых проектов рядом с территорией. За такую систему можно обязать инвесторов платить те же самые 25-30% как пошлину или налог не в карман коррупционеру, а в бюджет города — принцип win to win.
«Денежный поток будет не только выводить систему на самообеспечение, но и позволит "львиную долю" денег перенаправить для строительства, школ, детских садов, больниц. Но такое вряд ли когда-то произойдет, так как кормушку просто так отобрать не дадут», — подытожил собеседник.
Конец Макарова
В городских СМИ неоднократно затрагивалась тематика коррупции, связанная со строительством, изменением назначения земель и притеснением конкурентов включением выделенных им территорий в ЗНОП. И во многих информсообщениях фигурировал спикер ЗакСа Вячеслав Макаров, которого также именуют «петербургским спрутом». В фокус внимания журналистов парламентарий попал в 2015 году, когда Фонд борьбы с коррупцией (ФБК, признан иноагентом) вскрыл «муниципальный клан» политика в Петроградском районе Петербурге. По данным СМИ, родственникам Макарова и его приближенным принадлежит целая сеть строительных компаний, возводящих разные объекты в Санкт-Петербурге (например, «Еврострой-М»).
Учитывая, что Макаров занимает свой пост с 2011 у него были все возможности изменить ситуацию, но, отчего-то, он это не сделал. Полномочия действующего созыва истекают в 2021 году и велика вероятность, что с таким «бэкграундом» ему переизбраться невозможно. О том, что Макаров представляет собой списанный актив говорит задержание бизнесмена, экс-депутата Госдумы Дениса Волчека утром 22 апреля сотрудниками центрального аппарата ФСБ. Волчека считают «кошельком» спикера петербургского парламента.
