Снижение темпов экономического роста не обошло стороной и Москву, которая всегда являлась лидером этого роста. Лидером – не потому, конечно, что на ее территории добывают нефть и газ, а потому, что нефтегазодобытчики тратят свои сверходоходы в Москве. Тратят в основном на приобретение недвижимости, которая из-за этого постоянно находится в переоцененном состоянии. И поэтому уже давно недоступна москвичам.
Естественно, рост цен на жилье происходит как будто случайно, стихийно и вроде бы без злого умысла. Есть спрос – будет и предложение, но только, в отличие от промышленности с ее недозагруженными мощностями, у работников строительной отрасли несколько иные проблемы, которые не дают им взять с места в карьер. То есть самих мощностей и строительных организаций, и промышленности стройматериалов более чем достаточно, но загрузить их на полную катушку мешают, как минимум, два обстоятельства: нехватка оборотных средств и нехватка земли.
Нехватка оборотных средств связана с тем, что строительство – длительный процесс, своих капиталов, как правило, не хватает, поэтому застройщикам всегда приходится привлекать ресурсы инвесторов – людей или организаций, у которых есть свободные деньги на длительный срок. Заодно, понятное дело, разделяя с ними многочисленные риски. Среди этих организаций есть, конечно, и коммерческие банки, но поскольку строительный объект – это объект с неясными перспективами реализации, то банки стараются сильно не рисковать и редко вкладывают ресурсы в сложные проекты. Другое дело – физические лица, которым очень нужны дополнительные квадратные метры и которые готовы выкладывать за них лишние деньги. За счет этих инвесторов можно получить оборотные средства на весь срок строительства и, само собой разумеется, добиться гарантированной реализации готового строительного объекта. Потому что частный инвестор – это одновременно и покупатель будущей квартиры.
Однако, решая проблему оборотных средств за счет продаж еще не построенных квартир, строительные организации одновременно должны решить проблему земельных участков под застройку. Иначе все хлопоты по привлечению будущих покупателей окажутся напрасными. И вот здесь строительный комплекс попадает в трясину, так как городская земля, в отличие от нефтедолларов, в размерах не увеличивается. Тем более в крупных городах со сложившейся застройкой, находящихся в окружении пригородных деревень и поселков и в силу этого развиваться вширь, захватывая новые территории, не способных. Кроме того, расширение городской территории означает удлинение городских коммуникаций, что обходится крайне дорого.
Таким образом, развитие крупных городов может идти или по вертикали (за счет увеличения подземных уровней или этажности), или за счет вытеснения с городской территории объектов, профиль деятельности которых не соответствует нуждам города. Присутствие таких «непрофилей» особенно хорошо видно на примере Москвы, застроенной заводами, фабриками и товарными станциями эпохи индустриализации, от которых, по большому счету, городу нет никакого прока. Однако они стоят в городской черте, причем очень часто близко к центру, и не дают развиваться жилой застройке.
Казалось бы, сейчас нет споров о том, какой вид бизнеса выгодней – строительство и продажа жилых, офисных и торговых помещений или промышленное производство в городской черте. Причем промышленное производство по морально устаревшим технологиям и на физически изношенном оборудовании. Тем не менее, несмотря на очевидное преимущество первого вида бизнеса, промышленные и транспортные предприятия по-прежнему загромождают московскую территорию, что является основным препятствием для ее обновления.
Конечно, нельзя сказать, что московское руководство не понимает этой ситуации и ничего не сделало для ее разрешения. Существует план по выводу за городскую черту промышленных объектов, находящихся в центре города, с последующей застройкой высвобождаемой территории. Но большого толку от него нет, так как предприятия эти незначительных размеров и площадь, которую они занимают, в городском масштабе погоды не делает. С другой стороны, городские руководители неоднократно заявляли, что считают своей основной задачей дальнейшее развитие промышленного комплекса столицы, а это означает, что промышленные предприятия по-прежнему будут находиться в пределах городской территории, занимая место, которое могло бы пойти под гражданскую застройку.
Трудно понять логику этих противоречивых заявлений и действий. С одной стороны – вывод предприятий, с другой – их дальнейшее развитие. Поневоле создается впечатление, что городские руководители специально тормозят процесс вывода промышленных предприятий, чтобы создать искусственный дефицит площадей под жилую застройку и тем самым загнать цены на квартиры еще выше. В самом деле, такая схема очень даже реальна. Рост цен на жилье означает дополнительные прибыли строительных компаний, а это увеличивает налоговые и неналоговые поступления в городской бюджет, из которых можно субсидировать дышащую на ладан промышленность. Таким образом, все довольны: у застройщиков - сверхприбыль, у бюджета – сверхдоходы, а у промышленных предприятий – имитация деятельности, которая, однако, позволяет поддерживать занятость на прежнем уровне и не допускать роста безработицы. В общем, все как в учебнике – искусственная монополия позволяет поддерживать на плаву нерентабельные предприятия.
Но результаты функционирования этой модели могут оказаться плачевными, и итоги деятельности московского строительного комплекса в 2005 году об этом красноречиво свидетельствуют. Пожалуй, впервые после кризисных 1998-1999 годов ввод жилья едва-едва увеличился, о чем можно сделать вывод по официальным данным Правительства Москве за последние шесть лет.
Ввод жилья/годы | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
Млн. кв. м | 3,3 | 3,8 | 4,2 | 4,44 | 4,58 | 4,6 |
Темп роста, % | - | 15% | 10,5% | 5,7% | 3,2% | 0,4% |
Как видно из приведенной таблицы, несмотря на рост абсолютного объема, темпы роста ввода жилья постоянно падают, и вполне возможно, что в 2006 году они будут нулевыми или даже отрицательными. Это значит, что в дальнейшем вместо увеличения мы можем получить абсолютное сокращение ввода жилой площади. И это будет закономерным итогом деятельности московского правительства на такой хорошо знакомой ему ниве, как строительство и продажа новостроек в столице Российской Федерации.
