Свежая идея руководства страны, связанная с нацпроектом «Доступное жилье», – застройка пригородов недорогими индивидуальными домами для постоянного проживания – вызвала в обществе определенное недоумение.
«Будем в итоге каждый для себя землянку рыть в чистом поле… Доступнее не бывает!» – фыркают пессимисты.
Переубедить их непросто – в современной России практически нет примеров массовых цивилизованных поселений, состоящих из индивидуальных домов «эконом-класса». Существуют элитные загородные поселки с заоблачной стоимостью квадратного метра земли и жилой площади. Остался в некоторых городах убогий и лишенный элементарных удобств «частный сектор», отстроенный в годы послевоенной разрухи. А подавляющая часть российского загородного жилья – это дощатые будочки на шестисоточных садоводческих участках, громко именуемые дачами. В свое время ничего более основательного строить в «садоводствах» не разрешалось, да и участки горожанам давали, как правило, на неудобьях вдали от жилой инфраструктуры, поэтому они малопригодны для постоянного проживания.
Другое дело – достаточно просторный капитальный дом в обжитом пригороде, обязательно с гаражом и садом, с городскими удобствами, с хорошей транспортной сетью и развитым «соцкультбытом» в окрестностях. Кто ж от такого доступного жилья откажется? Только видим мы подобную благодать исключительно в кино про заграницу. Да еще приходится иногда читать и слышать, что средняя стоимость рядовых домов на Западе – 300-500 долларов за квадратный метр. То есть во много раз ниже, чем сейчас стоит любое жилье в крупных городах России.
Есть опасение, что одного горячего желания руководства страны решить жилищную проблему сограждан с помощью современной «слободской» застройки окажется недостаточно, чтобы такое жилье стало массовым и доступным. Слишком упорно власти на местах сопротивляются любым проявлениям здравого смысла в этом вопросе. Сужу по своему Новосибирску.
Задолго до нынешних кремлевских инициатив отдельные местные депутаты, журналисты и представители бизнеса начали теребить городские и областные власти на предмет освоения под застройку бывших сельхозугодий, которые сейчас представляют собой заброшенные пустоши, зарастающие сорным лесом. Это же абсурд: по одну сторону дороги земля уходит под застройку по сто тысяч рублей и более за сотку, а по другую – простаивает без дела, хотя рядом проложены газ и водопровод, и желающих строиться нашлось бы сколько угодно.
«В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, субъект Федерации имеет законное право заниматься территориальным планированием своих земель и переводить их из одной категории в другую. Давайте осуществим планировку пригородных районов и отдадим под жилье сразу много удобных участков», – настойчиво предлагал руководству области депутат Новосибирского областного совета А.Н. Абалаков. Если бы чиновники в ответ хоть чуть-чуть пошевелились, Новосибирск давно мог бы стать первым городом в стране, где появились бы кварталы малоэтажных, быстровозводимых, энергоэффективных и экологичных домов с автономными системами жизнеобеспечения.
Почти 20 лет идеологию такого строительства пытается продвигать физик из Академгородка, создавший свою строительную компанию. Ученый люд под его предводительством стал мечтать о собственных домах еще на заре Перестройки. К делу подошли основательно, решив для начала проработать вопрос технологически и организационно. Вряд ли кто-то в стране имеет сейчас больше знаний о способах удешевления строительства и оптимальных конструкциях малоэтажных домов, чем физик и его соратники. Ученый даже попал в состав правительственной комиссии по жилищной политике, которая, правда, просуществовала недолго.
Главным испытанием для созданного предприятия стала эпопея с выделением земли под строительство поселка вблизи Академгородка. Глава местной сельской администрации поддержал ученых, существенно снизив для них арендную плату за землю, – но на этом поблажки закончились.
Недавняя комиссия из Обладминистрации особых восторгов по поводу жилищной самодеятельности не выразила: «Подумаешь, всего двадцать готовых домов! Слишком медленно осваиваете участок».
«Да, возимся с этой стройкой уже много лет, но ведь все делается только вскладчину, на голом энтузиазме, – рассказывает физик-строитель. – Мы на собственные деньги построили дорогу, провели в поселок электричество и водопровод. Стройматериалы тоже производим сами. Сильно состоятельных людей среди нас нет, поэтому стройка продвигается медленно. Но эти скромные коттеджи на краю леса – и есть доступное среднему горожанину жилье. Так смогут жить многие, если процесс строительства домов будет правильно организован. Его нельзя пускать на самотек, иначе люди рискуют напрасно потратить деньги, что и происходит сплошь и рядом. Делают мощные фундаменты, как под многоэтажную башню, потом строят слишком большие несуразные здания из дорого кирпича, которые не удается ни протопить, ни проветрить. Современные технологии позволяют строить гораздо проще и дешевле. Мне представляется, что при районных архитекторах должна быть создана консультационная служба, которая сможет доносить до потенциальных застройщиков хорошие современные проекты и технологии, подсказывать оптимальные параметры домов. Существующая вертикаль власти могла бы решить этот вопрос в кратчайшие сроки. Но главное – нельзя сваливать на будущих домовладельцев все коммунальные проблемы. Я много езжу по миру, и ни в одной стране такого безобразия не видел. В соседнем Казахстане, где еще в 1995 году был принят закон об индивидуальном жилищном строительстве, каждый гражданин имеет право на земельный участок под застройку, а муниципалитеты обязаны проводить инженерную подготовку и благоустройство районов нового строительства. Там понимают, что новые домовладения – это налоговая база поселения, которую необходимо всеми силами расширять. Поставщики газа, воды, электричества видят в застройщиках не докучливых просителей, а будущих постоянных потребителей услуг – поэтому сети готовы тянуть за свой счет. Хочу подчеркнуть, что это никакая не благотворительность, а нормальная муниципальная и предпринимательская политика».
В Новосибирской области удалось отыскать пример разумной жилищной политики в отдаленном от мегаполиса райцентре Сузун. В этом затерянном среди сосновых лесов рабочем поселке с населением 15 тысяч человек в настоящее время строится около 500 частных домов – примерно каждая десятая семья самостоятельно решает свою жилищную проблему. Новые дома в основном не блещут архитектурными излишествами – это незамысловатые «кубики» из соснового бруса, но они достаточно просторны, имеют водопровод, водяное отопление и местную канализацию, с обязательными баней и гаражом на участке. Строятся, в основном, молодые семьи – и это уже привело к повышению рождаемости в поселке. Секрет сузунского строительного бума заключается в том, что местная администрация несколько лет назад оставила попытки собрать инвестиции на строительство многоквартирных домов городского типа и переключила свое внимание на поддержку индивидуальной застройки. На бюджетные средства были подготовлены участки для трех новых жилых районов, два из которых уже застроены местными жителями, получившими участки в заявительном порядке. Стоит отметить, что Сузун не блещет высокими показателями экономического развития, здесь нет богатых предприятий, а люди, тем не менее, хотят и могут строить жилье.
Если ту же пропорцию перенести на областной центр, то получится, что собственные дома могли бы строить одномоментно как минимум 50 тысяч новосибирских семей. А вообще, как показывают последние социологические опросы, до трети россиян хотели бы жить в собственных домах в пригороде. Только возможности такой у нас нет, поскольку вблизи города предложение земельных участков весьма ограничено, поэтому они непомерно дороги.
… Молодой новосибирский предприниматель бродит по начальственным кабинетам с «безумным» предложением – строить в пригороде доступное недорогое жилье для семей, которые не могут самостоятельно повлиять на уровень своих доходов. В частности, это врачи и учителя, которым на рыночные «квадраты» никогда не заработать, – если государство не может платить бюджетникам достойную зарплату, то должно помочь с жильем.
«Отстань ты, Бога ради! – уже в глаза говорят ему в Обладминистрации – Покупай на аукционе участок и строй, что тебе нравится: хоть дорогое жилье, хоть дешевое».
«Я-то куплю, но дешевое жилье таким способом получиться не может, – упорствует предприниматель. – Давайте по-другому: создадим предприятие, в которое любой из 40 пригородных муниципалитетов вкладывается землей с минимальным обустройством, а моя фирма на этой земле строит дома и половину жилплощади передает по себестоимости для обеспечения бюджетников. Другую половину мы продаем желающим по рыночной цене и на этом получаем свою прибыль. Себестоимость у нас выходит 8 тысяч рублей за квадрат – за счет собственного производства стройматериалов и экономичного проекта. Это двухэтажный восьмиквартирный дом с отдельным входом и небольшими земельными участками для каждой квартиры. Я подсчитал, что даже при нынешних высоких ставках ипотечного кредитования семьи бюджетников могут потянуть ежемесячные выплаты по кредитам для предлагаемой нами цены жилья. А лучше всего было бы, если бы состоятельное ныне государство выкупало у нас построенные квартиры и продавало бы их бюджетникам в рассрочку без накруток или с минимальными процентами. Риска тут никакого нет, потому что в обеспечение долга всегда остается квартира, которая будет только расти в цене. Такие траты бюджета можно рассматривать как инвестиции в население страны».
По мнению оппонентов, бизнесмен должен заниматься бизнесом, а не лезть в государственные дела. Есть Земельный кодекс 2004 года, который ясно указывает, что земля под застройку должна продаваться с аукциона. Кто больше заплатит, тот и будет застройщиком.
«Возможно, такой закон рационален для Москвы, а вот в регионах он может окончательно застопорить жилищное строительство, – так прокомментировал ситуацию побывавший недавно в Новосибирске председатель комитета по региональному развитию и местному самоуправлению Общественной палаты РФ, архитектор Вячеслав Глазычев. – Но выход есть. Никто не отменял понятие социального жилья. Муниципалитет должен получить законное право проведение не только земельных аукционов, но и конкурсов на социальную застройку с условием обеспечения минимальной стоимости жилья».
Все же муниципальные и региональные власти существуют в первую очередь для того, чтобы заботиться о населении, а не только для участия в земельных спекуляциях. Похоже, им пока не поставлена внятная задача организовать строительство именно недорогого жилья. Ведь еще недавно глава Госстроя Сергей Круглик разъяснял, что «доступное жилье не может и не должно быть дешевым», а доступными и дешевыми должны быть ипотечные кредиты. Сейчас эта точка зрения устарела, и уже официально признается, что жилье, как и всякий товар, должно существовать в разных ценовых категориях. Только до Сибири новые веянья еще не дошли.
У главы администрации Новосибирской области Виктора Толоконского есть собственные взгляды на проблему доступности жилья, которые он недавно изложил публично: «Нужно строить как можно больше серийных домов – так много, чтобы цена жилья сошла практически до себестоимости, и тогда больше людей смогут покупать квартиры. Себестоимость у нас сейчас составляет примерно 800 долларов за квадратный метр».
Инициативный бизнесмен, напомним, хочет строить жилье в пригороде по 8 тысяч рублей за квадрат, то есть почти в три раза дешевле.
Впрочем, пока под Новосибирском элементарно нет земли. Везде она есть, даже в разбросанной на крошечных островах в индийском океане Мальдивской республике каждой семье полагается конституционный надел для строительства собственного дома – а в Сибири, как это ни удивительно, негде жить.
Гриценко. Лишние деньги на жилищном рынке
