Победные нотки, прозвучавшие в выступлении президента России перед представителями российской и иностранной прессы, когда он говорил об итогах экономического развития страны за прошедший год, во многом были вызваны неожиданными успехами в области жилищного строительства. За 2006 год объем ввода жилья увеличился сразу на 15%, что является рекордным показателем за всю пореформенную историю российской экономики. В интервале с 1991 по 1998 годы ввод жилья постоянно сокращался, с 2000 года он ежегодно увеличивался на 3-4% в год, а в предыдущем 2005 году количество вновь построенного жилья возросло на 6%.
Такие высокие темпы роста дали президенту даже основание утверждать, что именно строительство жилья станет локомотивом экономического роста и ВВП удвоится именно благодаря жилищному строительству. Отчасти он прав, так как другой крупный сектор российской экономики, вносящий наибольший вклад в ВВП, – промышленность – резко замедлил темпы своего роста (до 4% в год), и в дальнейшем, судя по всему, каких-то рекордов от него ждать не стоит. Поэтому все надежды теперь возлагаются на строительный комплекс.
И эти надежды не напрасны, так как строительный комплекс, несмотря на все преграды, время от времени возникающие на его пути, может спокойно их преодолевать и легко удваивать темпы роста. Особенно показательным в этом плане является прошедший год, потому что увеличение ввода в строй жилья произошло вопреки всем пессимистическим прогнозам участников строительного рынка. Дело в том, что к обычным трудностям (нехватка земли под новое строительство, рост числа участков под застройку с обременениями, рост стоимости материалов и рабочей силы, рост стоимости одного квадратного метра из-за роста этажности зданий, рост стоимости подключения готовых домов к инженерным сетям, холодная зима 2005-2006 годов) в 2006 году добавилась еще одна.
Возникла она вследствие принятия федерального закона о долевом строительстве. Закон возлагает на строительные организации дополнительные обязанности в части финансовой устойчивости собственной деятельности и гарантий завершения работы над домами, строительство которых ведется за счет средств дольщиков, то есть людей, которые вкладывают свои средства еще на ранних стадиях строительства, чтобы потом получить готовые квартиры. Поскольку практически все строительные организации России работают с нулевыми собственными оборотными средствами и финансовые ресурсы на строительство домов получают только от дольщиков, то для них подобная норма закона стала убийственной. Они дружно прогнозировали снижение предложения жилья, так как, по их мнению, далеко не все строительные компании смогут выдержать эти требования; те же, кто их не выдерживает, будут вынуждены уйти с рынка, ну, а выдерживающие – сократить объемы строительства.
Однако провала в строительстве не случилось: никто с рынка не ушел – наоборот, все стали дружно наращивать обороты, что привело к резкому увеличению ввода жилой площади. Возникает вопрос: каким образом произошло подобное чудо, вернее, какой ценой оно было оплачено?
А цена была уплачена не малая. Цены на жилье весь год росли бешеными темпами, причем не только в Москве, на которую работает «столичный фактор», но и по всей России. Чтобы дать представление об этом процессе, мы приведем динамику цен на жилье в основных городах страны. В столице за 2006 год цена 1 кв. м в среднем по всем типам жилья и по всем районам города возросла на 88% – с $2232 до $4193. В Санкт-Петербурге за год жилье подорожало в 2 раза – с $1190 до $2450 за квадратный метр. В Нижнем Новгороде цены в среднем выросли с $550 до $1200 за кв. м – в 2,2 раза. В Самаре цены выросли на 50%-60% – с $1100-1620 до $1770-2390. В Ростове-на-Дону стоимость квадратного метра выросла на 54% – с 26,6 тыс. руб. до 41 тыс. руб.
По мере продвижения к Уралу и Сибири ценовая гонка не ослабевала. В Екатеринбурге за год цены выросли в 2 раза – до 63,5 тыс. руб., а в Перми – на 50%. Наконец, в Новосибирске цены выросли с 28,3 тыс. руб. до 43,6 тыс. руб. за кв. м.
Таким образом, рост предложения жилья на 15% был оплачен ростом его стоимости минимум на 50%, а максимум – более, чем в два раза. Естественно, что при таком подорожании все законодательные, административные и земельные барьеры преодолеваются очень легко, так как рост продажной стоимости покрывает все расходы – и строительные, и не строительные.
Попутно отметим, что рост стоимости жилья очень мало похож на индекс потребительских цен (рост в 2006 году на 9%), который правительство подсовывает нам в качестве единственного индикатора инфляции, но зато похож на темпы роста денежной массы, которая в истекшем году увеличилась на 47%.
Что явилось основным фактором подорожания жилья? По нашему мнению, в его основе лежит непрерывный поток нефтедолларов, с которым российская банковская система не может справиться, то есть превратить его в реальный капитал. Вместо этого российские банки активно участвуют в игре на повышение, в результате которой предложение товара «жилье» растет медленно, зато цены на него растут куда быстрее.
Ипотечные кредиты, обвиняемые многими в избыточном стимулировании спроса на жилье, здесь совсем не виноваты. Для банков не важно, каким именно способом избыточные деньги попадут на товарные рынки. Каналы для этого всегда найдутся, и если бы не придумали ипотеку или строительные кредиты, появилось бы что-нибудь еще. Поэтому в росте цен на жилье и частично отреагировавшем на это росте ввода жилья можно «винить» мировые цены на нефть, но никак не коммерческие банки с их ипотечными кредитами, всего лишь транслирующие мировую конъюнктуру на совершенно к этому не готовый российский строительный рынок.
Тем более непричастно к этому росту цен российское правительство, которое своей программой развития рынка доступного жилья только запутало простых людей, в очередной раз понадеявшихся, что им хоть кто-то поможет. Увы, не помогли, потому что все средства, которые правительство пустило на поддержку особо нуждающихся граждан, съел рост цен на это самое жилье. Поэтому рост спроса на жилье был вызван не денежными накачками из государственного бюджета (хотя информационный шум по этому поводу был постоянным), а ростом спроса со стороны работников экспортных отраслей и квартирных спекулянтов, которых вежливо называют «инвесторами рынка недвижимости».
Возможно ли продолжение ситуации 2006 года? Что касается роста цен, то в этом нет никаких сомнений. Пока на мировом рынке цены на товары российского экспорта находятся на очень высоком уровне, пока органы кредитно-денежного регулирования не научились предпринимать самые элементарные меры по абсорбированию избыточного денежного предложения, пока владельцы свободных денежных капиталов не найдут себе другой объект для инвестирования, цены на жилье будут продолжать расти (при возможности более сложной динамики на коротких участках). Что же касается прироста реальных квадратных метров, то здесь точных прогнозов дать нельзя. Будущее покажет. Хотя у него есть аналог в прошлом, и поэтому, опираясь на этот опыт при анализе развития текущей ситуации, мы можем попытаться понять, двигаемся ли мы вперед или топчемся на месте.
Дело в том, что показатели нашего жилищного строительства очень напоминают показатели жилищного строительства в середине 50-х годов. Так, в 1953 году было построено 30,8 млн кв. м жилых домов, в 1954 году – 32,6 млн кв. м, в 1955 году – 33,4 млн кв. м, а в 1956 году – 41 млн кв. м. В 2000 же году было построено 30,3 млн кв. м (как в 1953 году), в 2002 году – 33,8 млн кв. м (как в 1955 году), а в 2004 году – 41 млн кв. м – как в 1956 году. Дальше совпадения продолжаются. В 1957 году происходит скачок ввода жилой площади до 52 млн кв. м, и у нас сейчас, в 2006 году, вводы выросли до 50 млн кв. м. То есть пока мы успешно повторяем уже пройденный путь, но вот в следующем году наступает опасный рубеж. Тогда, в далеком 1958 году, ввод в действие жилой площади сразу вырос на 20 млн кв. м и достиг 72 млн кв. м в год, а еще через год, в 1959 году, ввод жилья достиг 80 млн кв. м и оставался на этом уровне еще очень много лет, пока не произошло очередное расширение жилищного строительства.
Повторит ли российский строительный комплекс второй половины 2000-х годов тот же подвиг, который совершил советский строительный комплекс второй половины 50-х? Сможет ли он взять опасный рубеж или замрет на старых позициях? Вырастет у нас строительство жилья за два года на 30 млн кв. м или так и остановится на достигнутом уровне? Если реализуется последний вариант, то будет понятно, что мы имели дело всего лишь с очередным кратковременным всплеском конъюнктуры, который сойдет на нет так же быстро, как и начался. И тогда хвалиться будет нечем.
