28 марта 2024, четверг, 12:30
TelegramVK.comTwitterYouTubeЯндекс.ДзенОдноклассники

НОВОСТИ

СТАТЬИ

PRO SCIENCE

МЕДЛЕННОЕ ЧТЕНИЕ

ЛЕКЦИИ

АВТОРЫ

24 октября 2005, 09:15

Происхождение и перспективы "квартирного вопроса"

Из четырех национальных проектов, реализацию которых возглавил сам президент, с первого взгляда самым оптимистическим выглядит жилищный. Все-таки ему предшествовал ипотечный пакет мер, прозванный «программой Игоря Шувалова», а также взрывной рост кредитования частных лиц, в том числе жилищного.

Понятно, что ни новая «продовольственная программа» (которую в свое время мы тоже обсудим), ни меры в сферах здравоохранения и образования не имеют столь же благоприятной предыстории. Но все же решение «квартирного вопроса» - задача настолько старая, капиталоемкая и трудновыполнимая, что сразу же вспоминается оценка умов москвичей иностранным проф. Воландом, «хрущевская» технология строительства однообразных пятиэтажных домов, жилищная программа, принятая в СССР в 1988 году, сулившая каждой семье по отдельной квартире, и пр.

Современный вариант жилищной программы обойдется бюджету в 212 млрд руб. Но сама по себе «программа» много места не занимает и сводится, в основном, к двум положениям. Первое – расширение сферы применения разного рода накопительных схем и ипотеки, в рамках которой планируется политика по снижению стоимости кредита. Второе - выделение отдельным группам населения (вроде переселенцев с Севера, военнослужащих и пр.) жилья, которое должно обеспечить непосредственно государство, правда, через схемы, имитирующие ипотечные.

Будут ли в достаточной мере эффективны эти положения – большой вопрос, так как общие условия реализации этой программы сейчас крайне неблагоприятные.

Как нам представляется, «квартирный вопрос» возник в России под воздействием нескольких неблагоприятных обстоятельств. Первое обстоятельство – мировые войны, в ходе которых жилищный фонд страны был сильно истреблен. Причем если в ходе Первой мировой войны и последовавшей за ней гражданской военные действия сильного урона жилым помещениям не нанесли, то вот хорошо известный топливный кризис ущерб нанес гигантский: дома тогда были в основном деревянные, что в городе, что в деревне, и холодными зимами их просто разбирали на дрова.

Именно тогда, в начале 20-х годов прошлого века, и появился не изжитый до сих пор жилищный кризис с его уплотнениями, подселениями, коммунальными квартирами и прочими прелестями советского быта.

Вторая мировая война принесла гораздо больше разрушений - тактика выжженной земли плюс воздушные бомбардировки не оставили от многих городов камня на камне. При этом надо отметить, хотя говорить об этом очень тяжело, что гигантские людские потери, которые понес СССР в ходе Второй мировой войны, не могли хотя бы частично не сгладить остроту жилищной проблемы, особенно в первые послевоенные годы.

Но это война, а вот в перерыве между войнами у нас была индустриализация, которая потребовала переключения гигантского количества строительных материалов из жилищного строительства в промышленное и транспортное. И это было вторым обстоятельством, провоцировавшим жилищный кризис. Жилье просто не из чего было строить, так как кирпич, цемент, стекло, древесина и металлопрокат шли на строительство фабричных и заводских зданий, электростанций и доменных печей, мостов и виадуков, а не на строительство жилых домов.

К этому обстоятельству добавилась дополнительная трудность: если бы строительство индустриальных объектов велось в обжитых районах, где кое-какой жилой фонд уже был, то тогда острота проблемы была бы не такой сильной. Но масса объектов возводилась в местах, где, как говорится, еще конь не валялся, жилья там вообще не было, а строителям, а потом и рабочим жить где-то все-таки было надо. Поэтому скудные ресурсы, выделяемые на жилстроительство в интервале 1929-1939 годов, шли во вновь осваиваемые районы, а вот на долю старых регионов почти ничего не оставалось.

Здесь надо заодно отметить, что другая плохо решаемая задача – строительство автомобильных дорог – имеет такие же причины невыполнения. Автодороги – это те же стройматериалы, а их не хватало даже на строительство жилья. Какие уж тогда могут быть дороги, если людям даже жить негде?

Первой серьезной попыткой хоть как-то сгладить остроту жилищного кризиса была хорошо известная кампания времен Никиты Хрущева по строительству однотипного жилья. Для ее реализации были построены сотни домостроительных комбинатов, которые, как автомобили на конвейере, шлепали детали для домов, а из этих деталей на стройплощадках собирались одинаковые дома.

Благодаря унификации деталей и видов строительных работ скорость возведения жилых домов резко повысилась, что позволило застроить практически все более или менее крупные населенные пункты однотипными зданиями и переселить в них людей из землянок, бараков и коммунальных квартир.

Казалось, решение жилищного вопроса было найдено, но тут нас опять ждали неприятности. Индустриализация, начатая в тридцатые годы, успешно продолжалась еще в 50-е, 60-е и 70-е, а это значит, что растущая промышленность постоянно предъявляла спрос на новые рабочие руки, взять которые можно было только из деревни. И, следовательно, переток населения из деревень в города, начавшийся в 30-е годы, только усиливался.

Люди оставляли свои дома в сельской местности и переезжали в населенные пункты городского типа,  где тут же становились в очередь на получение нового жилья. И понятно, что эта очередь, несмотря на резко выросшие темпы строительства, никак не оскудевала. То есть возрастал спрос на городское жилье при самоликвидации жилого фонда в деревнях, каким бы плохим он не был.

Количественный рост городского жилого фонда совпал с качественным. Во всех домах теперь были санузлы с ваннами, горячей и холодной водой, централизованным отоплением и освещением, газовыми плитами и мусоропроводами, радиоточками и коллективными телевизионным антеннами. А если дома были многоэтажными, то они обязательно комплектовались лифтами.

Естественно, вся эта благодать, так резко отличавшаяся от неблагоустроенных сельских домов и снесенных городских трущоб, требовала дополнительных затрат ресурсов на один квадратный метр общей площади. А раз больше ресурсов требуется на повышение качества - то меньше ресурсов остается на увеличение количества. И темпы жилищного строительства потихоньку стали снижаться, так как одновременно дать и количество, и качество советский строительный комплекс просто не мог.

При этом, кроме роста затрат на повышение качества жилья, расползание городской территории требовало дополнительных вложений на строительство транспортной и производственной инфраструктуры: асфальтированных улиц и водостоков, наземного транспорта и метро, осветительных фонарей и коллекторов по доставке воды и отводу канализации, водоочистных станций и полей аэрации, электрокабелей и газопроводов, теплоцентралей и теплотрасс.

То есть каждый вновь вводимый квадратный метр жилья требовал к себе довеска из нежилых объектов, затраты на сооружение которых становились все больше и больше и по стоимости приближались к стоимости основного сооружения. Частично снизить эти затраты можно было бы увеличением этажности жилых домов, но и здесь, как оказалось, свобода для маневра была ограниченной.

Рост этажности требовал усиления прочностных характеристик зданий, расходов на их эксплуатацию и, как ни забавно это звучит, дополнительных расходов на усиление пожарной безопасности. И поэтому до сих пор остается неясным, какой вариант развития городской территории предпочтительнее – средне- и малоэтажная застройка с протяженными транспортными артериями или многоэтажная застройка с протяженными внутридомовыми коммуникациями.

Так и не разрешив эту дилемму, рухнул Советский Союз. А постсоветское возведение жилья, несмотря на новую, рыночную реальность, унаследовало технологии и инерцию советского времени. Есть подозрение, что это произошло не потому, что найден экономический и технологический оптимум, а потому, что отреагировали на массовый и государственный спрос имевшиеся советские комбинаты. Частная инициатива отреагировала другим способом – массовой малоэтажной, чаще всего – совсем кустарной дачной застройкой.

Повышение качества вновь возводимого жилья и увеличение площади городской застройки в советское время вызвало к жизни  еще одно обстоятельство, серьезно сузившее воспроизводственные возможности жилищного комплекса. Дело в том, что по мере роста качества и территориальной протяженности жилого фонда стали возрастать расходы на его возведение. Если бы квартирная плата и плата за проезд повышались пропорционально росту этих затрат, то финансирование городского хозяйства осуществлялось бы непосредственно за счет потребителей его услуг.

Но поскольку при социализме о таких вещах даже заикаться было опасно, то при росте стоимости капитальных и текущих затрат расходы потребителей на его содержание практически не менялись. И разницу между фактическими и нормативными расходами стали брать на себя бюджеты городов и поселков. Что негативно отразилось на темпах жилищного строительства, особенно после 1992 года, так как если раньше расходы домостроительных комбинатов могли профинансироваться союзным бюджетом, то потом, после бюджетной и налоговой реформы, каждый регион остался один на один со своим городским хозяйством.

И поскольку львиная доля расходов региональных бюджетов уходила на субсидирование потребителям постоянно растущей стоимости коммунальных и жилищных услуг, то на новое строительство или капитальный ремонт средств просто не хватало. И жилой фонд мало того, что перестал возрастать, но стал изнашиваться и ветшать прямо на глазах.

Здесь надо заметить, что, субсидируя жильцов городских домов, советская власть не то чтобы очень сильно шла против экономических законов. К сожалению, общий уровень доходов основной массы населения страны был такой низкий, что позволить себе квартиры со всеми удобствами, если бы они оплачивались по полной стоимости, вряд ли кто бы смог. Но ведь не замораживать же тогда технологический уровень строительного комплекса на допотопном уровне только потому, что конечный потребитель не может оплатить более качественные дома?

В конце концов, трудовая деятельность людей становилась все более и более интенсивной, и поэтому в домашних условиях они должны отдыхать, а не продолжать работать, нагревая, например, каждый день холодную воду, для того чтобы приять душ или помыть посуду. За них эту работу теперь должны были выполнять машины, и поэтому рост технологического уровня жилья был сам собой разумеющимся. Рост стоимости его строительства и эксплуатации – тоже.

При этом, несмотря на общий негативный итог, с которым окончился советский период гражданского строительства, кое-какие положительные результаты все же есть. Процесс индустриализации у нас завершился, а значит, постоянного притока населения из сел в города больше не происходит. А этот приток был одной из основных причин появления дисбалансов в сфере распределения жилья. Более того, часть населения даже стала мигрировать обратно из городов в сельскую местность, что тоже хоть и немного, но снизило давление неудовлетворенного спроса на жилой фонд. Но на этом положительные результаты заканчиваются.

Новым российским властям по наследству от прежней системы достался постоянно растущий разрыв между стоимостью эксплуатации жилья и ее фактической оплатой. Причем если раньше этот разрыв создавался в основном за счет роста качества жилья, то теперь – за счет постоянно растущей стоимости энергоносителей, без которых проживание в доме просто невозможно.

В постсоветское время, конечно, обнаружились экономические и технологические недостатки «промышленного», централизованного советского ЖКХ, рассчитанного на дешевые энергоресурсы, но о переходе на локальные и более экономичные схемы отопления и горячего водоснабжения еще никто и не думал.

На местные бюджеты ложится непосильная нагрузка по субсидированию коммунальных расходов малообеспеченных групп населения - и на строительство нового жилья и городской инфраструктуры средств не остается. Попытки же хотя бы частично переложить на потребителей жилищные и транспортные расходы тут же вызвали массовые выступления недовольных этим мероприятием людей.

В таких условиях естественным выглядит желание переложить расходы на новое строительство на частных инвесторов, тем более, что сейчас для этого есть все возможности. Во многом это желание было реализовано, но большого народнохозяйственного эффекта перенос расходов с государственного бюджета на бюджеты частных лиц не дал. Не дал хотя бы потому, что количество лиц, которые смогут за счет своих доходов купить квартиру или жилой дом, не так уж и велико. Большая часть населения, к сожалению, балансирует на грани между бедностью и нищетой (то есть не способно делать достаточные денежные накопления), и ему сейчас не до нового жилья.

Кроме того, на размеры инвестиций в жилой сектор накладывает серьезные ограничения постоянный рост цен. Причем этот рост имеет под собой достаточно плохую основу. Его стимулируют, во-первых, средства частных инвесторов, которые ищут (и находят) направления для вложения своих ресурсов. У инвесторов ресурсы появились благодаря сверхвысоким нефтяным и газовым ценам, то есть доходам конъюнктурного характера, и инвесторы просто мечтают и в будущем продолжать получать такие же доходы, как и сейчас. Только уже не от нефти, цена которой может упасть, а от жилья.

Во-вторых, спрос на жилье продолжает формироваться по старой советской центростремительной схеме, когда любой человек с периферии, накопивший капиталец, старается переехать (или просто впрок вложить в недвижимость) в московский или питерский регион. В результате на периферии предложение существующего жилья превышает спрос на него, и это приводит к депрессии цен и сворачиванию деятельности строительных организаций, которым при таком уровне рентабельности работать невыгодно. А в центре спрос на жилье, наоборот, превышает предложение, потому что строительные организации просто не успевают за постоянно появляющимися новыми покупателями. И им ничего другого не остается, как только повышать цены на свою продукцию.

В результате мы имеем стагнирующий рынок на периферии и перегретый рынок в центре, на который сбирается влезть государство со своими миллиардами, такими же шальными, как и у частных инвесторов. В результате мы получим или дальнейший скачок цен, если средства будут направлены в центр, или рост пустующего жилья, если их направят на периферию.

Если же бюджетные ресурсы будут направлены на формирование ипотеки, то тогда, как нам кажется, они не найдут нужного спроса. Так как погашать кредит и платить по нему проценты, пусть и относительно небольшие, большая часть населения просто не сможет. Критическим для общенациональной программы является не столько ставка процента, сколько количество людей, имеющих более-менее легальные достаточные доходы и определенные накопления.

То есть желая стимулировать жилищное строительство, государство пытается обмануть сложившееся распределение доходов в обществе и предложить малообеспеченным семьям товар, за который они в принципе не смогут расплатиться.

Есть в президентской программе и очевидные плюсы. Желание обеспечить жильем хотя бы отдельные категории бюджетников весьма похвально, и если из этого чего-нибудь получится, то президенту и правительству это можно будет записать в актив.

Только понятно же, что cоциальные задачи не решаются исключительно кредитными схемами, и наоборот - развитие рынка ипотечных кредитов при сложившемся расслоении общества не решит многих социальных и инфраструктурных задач.

Дорогой жилищный сектор в крупнейших городах, где сосредоточены вложения «избытка» роста доходов, будет развиваться вне зависимости от усилий государства. Здесь имеется дефицит предложения, так что даже плохое и неудобное жилье будет продаваться по постоянно растущим ценам. Хоть это, конечно, не стимулирует качественного развития бизнеса и технологий в сфере.

А с другой стороны, за пределами столичных регионов ситуация существенно хуже, чем последние годы в СССР, – непонятна перспектива обновления стареющего жилищного фонда, да еще в отсутствии платежеспособного спроса на строительство.

Но в регионах (если уж есть средства на «социальное жилье») как раз усилия государства теоретически могли бы быть сориентированы на поиски более современных и дешевых технологий строительства и ЖКХ, на более разумное городское планирование, чем «стихийная» (под давлением огромных денег) и часто неудобная для жизни дорогая застройка Москвы. Но ни интеллектуальных, ни технологических ресурсов для решения этой задачи пока не просматривается.

Поэтому, кстати, если вдруг где-то за пределами крупнейших городов и возникнет рост платежеспособного спроса на жилье, то он будет проходить в условиях дефицита относительно плохого жилья без всякого городского планирования, без удешевления (или улучшения) коммунальных услуг – по типу столичных «спальных районов» и такого же «элитного жилья» в условиях жуткой тесноты и плохой инфраструктуры.

См. также:

Редакция

Электронная почта: polit@polit.ru
VK.com Twitter Telegram YouTube Яндекс.Дзен Одноклассники
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003 года. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2024.