В январе этого года вступает в действие большая часть законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Но задуманная реформа может оказаться очень сильно обрезанной.
Речь идет о законодательном оформлении разработанной еще в позапрошлом году группой Шувалова программы по обеспечению населения жилплощадью. В отличие от других комплексных долгосрочных социальных проектов, таких, например, как проведение пенсионной реформы или монетизации льгот, шуваловский проект выглядел наиболее прозрачным. Смысл его сводился к тому, чтобы разработать рыночный механизм для обеспечения населения жильем. Для малообеспеченных слоев населения это принципиально предполагалось вывести за рамки рыночного механизма. Окончательно разрушая социально ориентированный постсоветский механизм, пусть и практически не работающий, необходимо было предложить реально работающий либеральный, а не только его красиво выглядящую оболочку.
Пакет жилищной реформы членится на несколько блоков. Во-первых, изменения в Жилищный кодекс, согласно которым, государство избавляется от обязательства по обеспечению бесплатным жильем всех граждан, которое до недавнего времени в законодательстве сохранялось. Во-вторых, изменения в Гражданский процессуальный кодекс, самое важное из которых – возможность изъятия у граждан единственного жилья. Это позволит брать ипотечный кредит под единственную собственную квартиру. Так же в ГПК вносятся изменения по снижению бюрократических барьеров при согласовании подобных сделок с органами опеки и отмене прав семьи собственников на квартиру после того, как собственник эту квартиру продал. В третьих, предполагается внести изменения в Градостроительный кодекс с целью снижения административных барьеров при проведении строительства. В четвертых, внесение изменений в Налоговый кодекс. С одной стороны, предполагается отменить НДС на реализацию жилья и земельных участков, а, с другой, - ввести новый налог на имущество, который будет поступать в муниципальный бюджет.
По данным Надежды Косаревой, президента Фонда “Институт экономики города”, на данный момент в стране такая обстановка с жильем: 61% населения хочет улучшить свои жилищные условия, и только 7% из них – очередники, которые продолжают надеяться на бесплатное получение квартиры. Для удовлетворения потребностей в улучшении жилья надо, как минимум, в полтора раза увеличить жилищный фонд.
В Министерстве экономического развития и торговли рассматривают четыре сценария изменения спроса на жилье и жилищные кредиты, а также предложения жилья, т. е. тех показателей , которые, по мнению экспертов, объективно показывают эффективность работы рыночного механизма в жилищной сфере. По сути делая, речь идет о стандартных кривых спроса и предложения. Объем жилищного кредитования привязывается к спросу, поскольку для России, по оценкам Фонда “Институт экономики города”, характерно низкое значение коэффициента доступности жилья (частного от деления средней цены стандартной жилой единицы (19 квадратов) на среднегодовой доход семьи). Размер этого коэффициента как бы вычисляет количество лет, которые надо потратить семье, чтобы получить квартиру, если тратить деньги только на жилье. Для различных регионов России он варьируется от двух до четырех. Семья, конечно же, не может отдавать все свои деньги на квартиру, но эта характеристика оказывается достаточно показательной при исследования рынка жилья. В России ее значение близко к европейскому, в США – больше почти в два раза. Однако в этих странах развита система ипотечного кредитования жилья. То есть дело не в низкой платежеспособности населения, а в отсутствии доступа населения к кредитам, поэтому в данном случае спрос можно “приравнять” к объему жилищного кредитования. Объем же жилищного строительства очевидно и есть предложение в самом незамутненном виде.
Вернемся к четырем прогнозам минэкономразвития. Два из них можно считать негативными, два – условно позитивными.
1. Инерционный вариант. И жилищное строительство, и кредитование остаются на существующем уровне. Удовлетворенный спрос на жилье будет крайне низким, и стабильно будет оставаться на тоже на нынешнем уровне – в тридцать процентов. Цены на жилье продолжат расти.
2. Увеличение объема строительства при ограниченных объемах кредитования. Хотя стоимость жилья уменьшается, реальное удовлетворение спроса оказывается незначительно выше чем при инерционном варианте. Причину этого мы уже выяснили – главным барьером является не абстрактная цена квадратного метра, а неспособность семьи собрать средства на покупку квартиры.
Два позитивных сценария, в которых объем жилищного кредитования максимален, эту проблему снимают.
3. Проведение комплексных реформ. Самый благоприятный сценарий, согласно которому, к 2009 году спрос на жилье будет удовлетворен на 65%. Цены на жилье в таком случае ниже чем в инерционном варианте.
4. Развитие рынка жилищных кредитов при сохранении инерционных темпов жилищного строительства. Цены на жилье к 2010 году в среднем по стране вырастают в два раза. Удовлетворение жилищного спроса к этому сроку незначительно превышает 50%.
Поддержанная правительством и президентской администрацией реформа, вероятно, будет осуществлена в части развития рынка жилищных кредитов. Что же касается увеличения объема жилищного строительства, то это упирается именно в вопрос либерализации рынка жилья, а, значит, угрожает интересам региональных и местных властей.
Если изменения в Жилищный и Гражданский кодексы касаются в первую очередь интересов населения, то изменения в налоговое и градостроительное законодательство задевают интересы различных уровней власти. Поэтому “гражданская” составляющая шуваловской жилищной реформы прошла через парламент легко, некоторые же “чиновничьи” законопроекты заметно тормозятся. Самыми “злостным” в этом смысле являются поправки в Градостроительный кодекс, обеспечивающие прозрачный рыночный механизм доступа застройщика к земле. По словам Надежды Косаревой региональному лобби удалось добиться девятимесячной отсрочки – нормы об обязательном предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность или аренду только на открытых аукционов, а также о порядке организации и проведения таких аукционов вступают в силу с первого октября 2005 гола. Другими словами, мэрам городов и руководителям регионов предоставлено достаточно времени, чтобы распределить если не все, то изрядную часть оставшихся участков между “своими”. Это имеет не только экономическое, но и политическое значение – строительные комплексы являются главным ресурсом местных и региональных властей. Пример Москвы, в которой чиновники и строители являются составными частями одной монолитной корпорации, хотя и имеет особенности, но по своему характерен. По словам Косаревой, изначально разработчиками предполагалось вообще только продавать землю на аукционах, и никакой аренды. Идея арендных аукционов тоже явно работает в пользу местных и региональных властей, поскольку позволяет последним сохранить рычаги влияния.
Муниципалитетам, кстати, от жилищной реформы кое-что перепадает: под № 26 в законодательном пакете содержится норма о введении местного налога в жилищной сфере, т. е. у местного самоуправления впервые после муниципальной реформы появляются живые деньги, которые они можно вкладывать в развитие коммунальной инфраструктуры – необходимого условия развития строительства.
Мы видим, что наибольшие шансы получает четвертый сценарий МЭРТа, - развитие рынка жилищных кредитов при сохранении инерционных темпов жилищного строительства. Хотя он может оказаться слишком оптимистичным.
Как можно преодолеть коррупционное сопротивление муниципальных и региональных властей? Возможно, через выборность – на муниципальном уровне она пока сохраняется в полном объеме. Дальше вопрос в том, окажется ли само население достаточно сознательным и социально активным для того, чтобы осмысленно участвовать в выборах и дальше не оставлять вниманием своих избранников.
2010 год. Почти каждой российской семье – по квартире
