Приоритетной задачей парламента на весеннюю сессию является принятие пакета законов, регулирующих ипотечное кредитование в России. Цель подготовленных группой под руководством Игоря Шувалова законов - сделать ипотечные кредиты более доступными для населения, другими словами, стимулировать банки к тому, чтобы они кредитовали население. Но за общей "рыночной" схемой стоят проблемы, которые никто и не собирается решать.
Риски для банков как бы снижаются. Самым существенными и понятными каждому являются поправки в Гражданский кодекс, которые позволят выселять неплательщиков по кредиту из жилья. Пока ГК этого не позволяет, если это жилье у налогоплательщика единственное.
Однако сколько не давай людям кредитов, домов в России больше не станет. А на вопрос о том, как либерализовать региональные строительные рынки, законопроекты определенного ответа не дают.
Проблема в том, что даже если население сможет легко брать кредиты на строительство, это не обязательно будет это строительство стимулировать. Президент поставил задачу об увеличении объемов строительства в два раза к 2010 году, но, возможно, все удвоения в нашей стране - это какой-то неизвестный нам эвфемизм.
В переживающей строительный бум Москве, через которую проходит большая часть федеральных денег, конечно, удвоить можно все, что угодно. Так хотят строить – что даже Манеж горит. Свободных квартир в городе даже больше, чем надо. Как показал Григорий Гриценко, это происходит из-за того, что рынок недвижимости в столице по сути носит спекулятивный характер. Дома строят не для того, чтобы удовлетворить потребности населения в жилье или бизнеса в офисах, а для инвестирования свободных капиталов. Цены на жилье в три-четыре раза превышают себестоимость, а треть купленных квартир покупаются для перепродажи.
Но в большинстве регионов о строительном буме слышали только в репортажах о столичной жизни. Например, в Иркутской области уровень среднедушевого дохода (4373 рубля) заметно уступает среднероссийскому (5129 руб), но стоимость квадратного метра в Иркутске практически такая же, как в Санкт-Петербурге. Причина – недостаточные объемы строительства, и это притом, что Иркутская область занимает одно из самых последних мест. Главная причина – бедность населения. Лишь 6,7% населения имеет доходы выше 10 тыс. По мнению Татьяны Кубасовай, заместителя руководителя «Иркутского регионального агентства», именно эти люди должны служить ориентиром для внедрения ипотеки.
Другая проблема, которую нужно решить для выполнения путинского завета ( удвоения строительства) – инфраструктура. Строительство является объективно выгодным бизнесом, но у его развития есть серьезный ограничитель – инфраструктура. В городах незастроенные участки, к котором были бы подключены все коммуникации – большой дефицит. А строить в голом поле будет значительно дороже.
Главная претензия участников ипотечного рынка к государству – в неправильной постановки целей реформ, а если совсем жестко – то в бесцельности. Государство, кажется, не понимает, чего оно хочет от ипотеки – создать рыночный инструмент (но это - вроде бы не цель, а инструмент) или решить социальную проблему, т.е. обеспечить россиян жильем (но тогда нужно понимать, откуда у граждан возьмутся деньги для участия в ипотеке, и какие - легальные или нет).
Почему так происходит, понятно из того, что такая ипотека для государства – кроме возможности снижения социальной напряженности за счет обеспечения доступным, но платным жильем - это еще и способ не обеспечивать население жильем бесплатным, к которому население за годы советской власти привыкло почти как к воздуху. Поэтому настоящая, а не декларируемая цель - максимально незаметно отказаться от части социальных обязательств. Цель слабая, бессмысленная и неамбициозная.
Естественным следствием такой политики являются полугосударственные программы социальной ипотеки, которые дотируются из регионального бюджета. Ясное дело, если такая ипотека в регионе есть, то с коммерческой там делать нечего – понятно, у кого будут конкурентные преимущества. Совместно существовать двум разным ипотекам удается лишь в Москве. В первую очередь это связано с тем, что субсидируемые из городского бюджета ипотеки предназначены исключительно для москвичей.
Очень важный момент – особенности региональных строительных рынков. В этом смысле Москва – хороший показательный пример. Ни для кого ни секрет, что обычно, когда речь идет о региональном строительном рынке, в виду имеется некий строительный комплекс, тесно аффилированный с городской-областной-республиканской властью. И это – правило в большинстве регионов, где вообще строят.
Обычно имеющиеся в Москве строительные площадки распределяются между своими компаниями, а региональные чиновники спускают им заказы. При такой системе ценным строительной кампании является не получение прибыли, а участие в строительстве. Так как на рынке нет чужаков, цены на недвижимость завышенные. Администрации, которые с ними в доле, понятное дело не возражают.
Очевидно, что сопротивление региональных властей – суть главный фактор развития строительного рынка и ипотеки в России. Местным властям гораздо выгоднее распределять бюджетные деньги между своими и получать за это откаты, чем запустить рыночные механизмы, которые этот ресурс у них отнимет.
Единственная институция, которая теоретически могла бы быть союзником центра в задаче «раздраконивать» региональные строительные рынки, – это муниципалитеты. Если муниципалитетам дадут право самостоятельно осуществлять землеотвод под строительство ипотечного жилья, это может служить как ослаблению власти субъекта, так и появлению реально дешевого жилья. Местное самоуправление, например, в Москве опущено на уровень ниже плинтуса, какую-то роль в городе оно продолжает играть исключительно потому, что может влиять на принятие градостроительных решений. Что неизбежно при бурном развитии строительного рынка.
Но схема "муниципалитеты против регионалов", понимаемая многими как управленчески обоснованная, оказалась политически неподъемной для власти. Именно в политические вопросы упруться как в стену все удвоения: ВВП, строительства, а также сокращения бедности вдвое.
