Рынок недвижимости в России очень зависит от ипотеки, и любые изменения ставок, ужесточение требований к заёмщикам отражаются на нем. А рынок ипотеки в России в 2017 году показал хороший рост, свидетельствует статистика: число сделок на рынке новостроек увеличилось на 27% (на долю ипотеки в этом приросте приходится 53%), а на вторичном рынке жилья рост составил 25% (доля ипотеки достигла почти 60%).
Значительный рост выдачи ипотечных кредитов в 2017 году, отмеченный ЦБ, объясняется снижением их процентных ставок, пишет газета «Ведомости». Однако опрошенные изданием аналитики не ожидают подобного в 2018 году: по их мнению, столь существенного снижения ставок наблюдаться не будет, так как стоимость фондирования банков будет снижаться медленнее – при невысокой маржинальности ипотеки.
Между тем с 2018 года в России заработала новая программа государственной поддержки ипотеки. Правда, помимо плюсов, у нее есть и минусы – столь серьезные, что они ставят под сомнение эффективность программы в целом, приводит журнал Forbes мнение Вадима Пахаленко, директора дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка.
Побеседовать с «Полит.ру» об ипотеке и жилищной политике в России согласился Антон Табах, доцент Экономического факультета МГУ, эксперт по финансовой грамотности, руководитель проекта «Жилфин.РФ», подготовленного по заказу Минфина РФ в ходе реализации проекта «Содействие повышению уровня финансовой грамотности населения и развитию финансового образования в РФ». Эксперт подчеркнул, что сейчас опорой жилищной политики России действительно является ипотека, но пока неясно, куда жилищная политика двинется дальше.
«Квартирный вопрос, как говорил персонаж Михаила Булгакова, нас испортил. Понятно, что есть огромный неудовлетворенный спрос на жилье. При этом есть большая проблема: в разных, что называется, сегментах населения отношение к этому – очень разное. Проблему решают на федеральном уровне – и если мы посмотрим, как именно, то увидим, что решают ее в основном через ипотечные программы.
Базовый вариант – это «военная» ипотека, или, например, «детская» ипотека, такая ипотека, сякая ипотека… Что тут важно понимать? Что в принципе рынок развивается достаточно быстро и будет развиваться хорошо. То есть, когда говорят про ипотечный «пузырь», который якобы может возникнуть, забывают про то, что сейчас произошло естественное снижение ставок. И что как только экономика оживилась (плюс демография этому способствует), то сразу появился достаточно большой спрос на ипотечные кредиты, как на новые, так и на рефинансирование.
Поэтому здесь как раз нечего бояться. Единственное «но» тут таково: надо понимать, что льготные программы – это палка о двух концах. С одной стороны, людям даются обещания – но, с другой стороны, часто это не те категории населения, которые могут хорошо оперировать просрочкой.
Например, та же «детская» ипотека воспринимается на ура – вот АИЖК, Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, говорит, что у них множество звонков по этому поводу на «горячую линию». Действительно, на первый взгляд, интерес понятен: 6%, налоговые льготы, все замечательно. А потом выясняется, что это либо на первичное жилье, либо на рефинансирование, то есть вторичное жилье так не купишь. Плюс к тому – эту ипотеку надо получать, когда у семьи появляется провал в доходах по объективным причинам (чаще всего – из-за того, что мать в декрете).
И еще надо понимать, что тут вроде как одной рукой дали льготу, а другой рукой ЦБ закрутил гайки, чтобы не давали необеспеченную ипотеку. То есть если ставка меньше 20%, то нормативы настолько зверские, что лучше ее не давать.
Так что эта ипотека, грубо говоря, далеко не для всех. Можно даже сказать, что она – для очень малого числа граждан, для тех, у кого есть деньги на первый взнос или другая недвижимость, которую можно продать. Или для тех, у кого приличные доходы у работающего члена семьи либо доход не зависит от декрета. «Детская» ипотека – это не то, что материнский капитал, который более или менее всегда дается за второго ребенка (случаи, когда второй ребенок – не гражданин России и еще что-то такое – это все-таки совсем экзотика). Все неясности там утрясли: стало понятно, что все это – только вопрос правоприменения.
А в случае с ипотекой постановление правительства действительно достаточно сильно сузило поле ее применения. Да, это логично с точки зрения устойчивости, но дальше возникает вопрос: как помогать решать жилищную проблему?
В регионах есть много хороших ипотечных программ – либо целевых, под какие-то группы, либо в целом, например, для молодых семей. И, в принципе, богатые регионы могут это себе позволить. Поэтому здесь главный вопрос: куда жилищная политика будет двигаться дальше? Да, пока ее опора – ипотека, но что будет потом? Надо понимать, что доходные дома не приживаются: рынок аренды диковат, и регулирование его существует в основном на бумаге. И, самое существенное, тот же соцнайм объективно у большинства регионов поддерживает ресурсы. Это Москва – исключение, она может себе позволить практически что угодно.
Если мы посмотрим на то, что делалось в рамках минфиновского проекта по финансовой грамотности, мы увидим две основных категории вопросов. Одна связана с коммунальными платежами: деньги на субсидии по коммуналке идут в основном из местных бюджетов, и, естественно, давать денег стараются поменьше, а брать побольше. А законодательство у нас очень дружелюбно по отношению к кредиторам, поэтому люди очень часто оказываются в долговой петле именно из-за коммуналки.
Вторая категория – это вопросы по ипотеке, безопасности сделок и тому подобному. Потому что все понятно, что платят за коммуналку – это самая частая финансовая услуга. И покупка-продажа жилья – часто самая большая транзакция в жизни.
Кстати, если говорить о будущем, что надо сказать еще вот о чем. Люди живут все дольше и дольше, поэтому шансы на наследство у большинства – все более и более призрачные. Рассказы о том, как кто-то наследует по три-пять квартир, – это, скорее исключение. Поэтому, скорее всего, мы будем видеть очень сильную трансформацию и ипотечного рынка, и коммунального. Там происходит много всего интересного», – сказал Антон Табах.
