2019-й заканчивается результатами по жилищному строительству, едва превышающими прошлогодние. А высокая цель нацпроектов и указов — достичь ввода 120 млн кв. м. в 2024 году. Пессимисты считают, что ни ввода такого не будет, ни, тем более, обеспеченность жильем особо не вырастет. Нужно внедрять новые способы финансирования строительства и вообще подходы к жилищной политике.
Росстат подсчитал ввод жилья в первых трех кварталах 2019 года: по сравнению с тем же периодом 2018-го — рост на 6,9%. Больше половины из этого — индивидуальное жилищное строительство, то есть люди строят для себя больше девелоперов.
Лидеры по строительству (в тысячах кв. м.) с процентами по отношению к трем кварталам 2018 года — регионы, где построено более миллиона кв. м.:
Основные аутсайдеры — Северо-Западный и Дальневосточный ФО.
Президент на предновогоднем совете по стратегическому развитию и нацпроектам отметил, что, учитывая изменение правил — переход на счета эскроу, — результат можно считать хорошим. По данным вице-премьера Виталия Мутко, который курирует нацпроект «Жилье и городская среда», по году получится около 80 млн кв. м. Это вполне возможно, так как, судя по динамике прошлых лет, больше всего вводится жилья в четвертом квартале. Но всё равно запланировано было 88 млн кв. м. У Росстата есть предварительные итоги по результатам 11 месяцев: получилось 62,9 млн кв. м, рост — на 8,2% по сравнению с минувшим годом.
Многие эксперты считают, что гораздо важнее, сколько из этого количества квадратных метров будет куплено и сколько семей в итоге окажется обеспеченными жильем. Это вполне обоснованные опасения, учитывая количество «мертвых» домов в Подмосковье, Новой Москве и даже в средней престижности новостройках столицы.
По мнению Ирины Ирбитской, директора Центра градостроительных компетенций РАНХиГС, также важный вопрос — что, где и как строится. Эксперт считает, что действительно качественного жилья едва ли будет построено столько, сколько запланировано — 120 млн кв. м. к 2024 году. Кроме того, в нацпроекте вообще не обозначено, что такое для нас жилье — 20-метровые квартиры, над которыми смеются чиновники, землянки или всё же что-то другое.
А главное — не обозначено, как обеспечить жильем всех тех, кто в нем нуждается. В России объем ипотеки не превышает 5% ВВП, тогда как, например, в США — 60%. Есть города, в которых вообще ничего не строится, потому что продать будет невозможно. Важная проблема, что сейчас россиянам предлагают только один вариант — купить жилье, взяв ипотеку, то есть либо ипотека, либо нет жилья. Нужны новые и разные механизмы.
Специалисты говорят, что перспективно возрождение жилищных кооперативов. На днях этот вопрос был поднят в Думе на круглом столе, где даже прозвучала мысль о том, что без них жилищная проблема не будет решена, а нацпроект не будет исполнен.
Кооператив — это свободное объединение, в котором люди собирают деньги на строительство, строят и приобретают квартиры по себестоимости строительства, а иногда и ниже, за счет поддержки государства и разных льгот. Сейчас кооперативы также разрешены и есть даже реально действующие, но это пока не совсем то, о чем говорят специалисты. Это, скорее, эквивалент ссудно-сберегательных касс — жилищно накопительный кооператив, где из общего фонда пайщиков доплачивается сумма, которой не хватает на полную стоимость квартиры, а пайщик за 10 лет гасит долг. В итоге переплата получается не под 80%, как в ипотеке, а всего до 20%.
В таком кооперативе есть определенная очередь — за счет новых членов оплачиваются квартиры старым. Но это не пирамида, так как старые члены продолжают за себя платить до полного погашения стоимости жилья. Однако такая структура не занимается строительством, как традиционный для СССР ЖСК, а покупает квартиры на рынке и по рыночным же ценам, а не по себестоимости. В таком кооперативе велика вероятность мошенничества, поскольку нет гарантии защиты вложенных средств.
«Мы уже 10 лет поддерживаем и продвигаем идею развития кооперативов, — рассказала корреспонденту "Полит.ру" Ирина Ирбитская. — Это система, которая не только позволяет создать альтернативный способ приобретения жилья, но и интегрирует качественные городские инвестиции. Что я имею в виду? Крупные инвестиции, которые идут в город, во всем мире власти стараются перенаправить в инфраструктурные проекты, но у нас нет подобной системы и такого количества проектов, поэтому они перетекают в жилищное строительство. Но когда люди строят для себя, они делают это лучше, они строят более качественно, надолго, заинтересованы в том, чтобы передать жилье по наследству, обеспечить максимально комфортные условия, а девелоперский подход — это быстрее построить и продать, то есть заинтересованность ограничена горизонтом строительства».
Профессор РАНХиГС считает, что нужно идею кооперативов всячески поддерживать, создавая эффективные механизмы защиты участников кооператива и возможность свободного выхода из него с возвратом пая. И, кстати, кооперативы сейчас наиболее активно развиваются в Париже, который стал центром городских инвестиций и привлекает самые большие средства. Власти там таким образом пытаются защитить жителей и облик города, активно развивая как раз систему мелких и средних качественных городских инвестиций.
Светлана Разворотнева, член Общественной палаты России и глава НП «ЖКХ Контроль», считает, что сейчас не предусмотрено достаточное софинансирование жилья государством. Есть какие-то незначительные по объемам программы, но их недостаточно, а строительство становится дороже.
Нужно сделать так, чтобы стимулировалась не только бурная застройка, но и главное — бурное приобретение жилья. Теоретически ипотека доступна не более чем 40% россиян, но не ясно, сколько из этого числа сохранит платежеспособность и решится брать такой кредит. По мнению Разворотневой, государство должно увеличить участие в кооперативах, как, например, в ФРГ, где государство финансирует существенную долю жилищного пая.
Академик Виктор Полтерович полагает, что в недостаточно развитой экономике ипотека в чисто американском виде не могла иметь априори особого успеха в государственных масштабах. Ученый считает, что гораздо интереснее могли бы оказаться строительные сберегательные кассы, как в Чехии и Словакии.
В этой системе вкладчики делают обязательные сбережения в течение 3–5 лет, таким образом собирают деньги на первоначальных взнос, и затем под малый процент получают льготный кредит с помощью государства. В России такой опыт применялся в Краснодарском крае и Ростовской области, а сейчас активно развивается в Башкирии. Это, кроме прочего, так необходимые нашей экономике длинные деньги, которые можно использовать для инвестиций.
Академик Абел Аганбегян также считает, что России нужны новые механизмы жилищного финансирования. В частности, можно было бы разработать взаимовыгодный заем: домохозяйство покупает жилищную облигацию, а через 3 года получает жилье со скидкой в 30%, так как с момента вложения цена недвижимости выросла. Таким образом, опять же, можно привлечь длинные деньги в экономику.
Понятно, что россиян пока меньше всего интересует, кому и на что не хватает длинных денег. Но, судя по количеству метров, которые люди строят для себя сами, хорошо продуманный и защищенный кооператив может оказаться реально работающим.
