Согласно "Ведомостям", руководитель департамента экономической политики и развития города М.Решетников заявил, что "Московские власти намерены заставить жителей города, сдающих квартиры в аренду, платить с полученного от сдачи дохода предусмотренный законом налог в 13%. Для взимания этого налога - то есть для выявления квартир, сдающихся в аренду, - городские власти будут работать совместно с участковыми, управляющими компаниями и ТСЖ", - сказал чиновник. «Процесс запущен». Случаи, когда квартира сдается без заключения договора аренды, будут расцениваться как уход от уплаты налога, добавил Решетников.
Он даже сосчитал, что "реализация новой схемы контроля за рынком аренды жилья позволит властям увеличить налоговые поступления в бюджет Москвы на 5 млрд руб". "Новая схема" - это (см.выше) привлечение к делу участковых, управляющих компаний и т.п. По его обсчетам, в Москве сдается в аренду "по меньшей мере 100 000 кв. м", а "если считать, что средняя арендная плата составляет 30 000 руб. в месяц, то налоговые отчисления с одной квартиры в бюджет города должны составить 50 000 руб". В год, надо полагать - как подсказывает калькулятор.
Данная новость рассматривается как факт политической жизни. Не в том смысле, что эта идея окажет влияние на политизацию масс (хотя, собственно, тема аренды - святое и для хозяев, и для съемщиков). Нет, просто тут видны механизмы, которые управляют политикой и в менее доступных личному опыту отраслях. Конечно, рассуждения в этой статье тоже ограничены личным опытом, однако ж - уже пятнадцатилетним.
Первое, что удивляет в перечислении тех, кто "будет работать совместно" и следить за уплатой налога, - отсутствие там посреднических контор, то есть - риэлторов. Да, тут дело государственное, но именно они в большинстве случаев и являются инстанцией, которая оформляет бумаги. То есть, определенные концы именно у них. Но это именно, что только концы: наличие договора вовсе не означает, что налог будет выплачен. Но об этом чуть позже, сначала - общая картина.
Есть два варианта съема: через посредника и без посредника. Имея изрядный опыт аренды квартир без посредников, сообщаю: только в единственном случае сдающая сторона предложила подписать договор. Даже не так, что предложила, а конкретно заполнила - вот именно, что с целью недопущения проблем с налоговой, причем - даже не занижая в нем цену. Но это серьезные люди и серьезный подход к сдаче квартиры - которая, к тому же, была именно квартирой, а не неким помещением, как бы пригодным для нахождения в нем с целью продололжения физического существования.
В остальных случаях ни о чем таком речь и не заходила. Иногда договаривались о том, за каких родственников себя выдавать, иногда тема и не возникала - по причине общего вида предлагаемого жилья. Вообще, это любопытно: имея в виду особенности владельцев убитых квартир, предполагать, что они лично, без посредников раздобудут бланки типового договора, заполнят, подпишут, а потом и выплатят налоги. Красивая картина.
Вообще же, в самом деле, если без посредника, да еще на слово - ну как же не считать себя фактически родственниками? По крайней мере - корешами.
Теперь, если был посредник. Тут деться некуда, есть отношения агентства с теми, кто выставил через них жилье. Надо заполнять какие-то взаимные бумаги. Но из этого также не следует, что эти документы потом могут попасть куда-то по налоговой части. Если тут что и предполагается, то добрая воля самого сдатчика. А что до агентства, то были и такие ситуации. Скажем, договор составлен на год. В чем гарантия того, что хозяева не станут повышать цену в пределах его действия? А вот, можно связаться с тогдашним агентом и он проведет работу с хозяевами - как бы тонко намекнув им на то, что если они будут вести себя неправильно, то у них будут проблемы - конкретно имея в виду сообщение в налоговую. То есть, заведомо предполагается, что никто никуда свои экземпляры договора не понесет.
Но тут не совсем понятна цена варианта для жильца - сколько стоит побеспокоить бывшего агента, который по сделке уже все получил? Ну да, мне, например, говорили, что для них это дело чести, принципа, репутации и т.п. Может, и так, но вариант мне казался сомнительным и с другой стороны - ну и как ты там будешь потом жить, когда фактически обидел хозяина через агентство? Это он хозяин на раёне, а там обида - дело серьезное. Словом, это к тому, что никакой договор не гарантирует уплату налога.
Иными словами, источник "Ведомостей" сообщил ровно о том, что речь идет не о создании условий для гармонизации жизни, но - о силовом варианте решения проблемы. Указанные категории лиц (участковый,управляющие компании и ТСЖ) будут следить за а) наличием договора и б) выплатами по нему. Тут интересно - чтобы эту функцию выполняла управляющая компания, им надо ж сеть коллекторов создать. Кончено, все это позитивно, так как создает в городе новые рабочие места, причем - конкретно укрепляющие общий исполнительский климат. Но, кажется, это несколько нарушит расчеты общей прибыли для города и, с другой стороны, создаст определенные новые коррупционные возможности для участников процесса.
Теперь и о политике. В смысле - о законотворчестве с последующей реализацией утвержденного. Приятно поглядеть на идею создать законодательные основания частной сделки, соблюдение которых невыгодно ни одному из ее участников! Безусловно, тут можно рассуждать на общие темы, типа нужд московского бюджета, который-то и обеспечивает горожан социальными пособиями, местным правопорядком, тротуарами и т.п. Но, в целом, как-то это сильно удалено от предмета сделки - весьма частного (в нынешнем варианте) характера. Вряд ли налог на сдачу жилья, который будет отправлен на дальнейшие развитие городских праздников от мэрии, создает москвичам услугу, уместную именно в связи с данными контрактами. Ну и как такое семантическое несоответствие может работать? Не будет все это работать - даже из общетеоретических соображений.
Причем, в этой схеме совершенно болтается еще один участник контракта - те же посредники. Они тут выглядят хоть и не упомянутой, но тоже страдающей стороной - выгод никаких, но в предъявленной рамке вполне возможна работа и с ними, - на каких-то основаниях вытаскивая у них договора. Можно, конечно, официально обязать их сообщать о заключении каждого договора, для чего придется создать и контроль за действиями риэлторских контор. Ну да, и это позитивно с точки зрения создания новых рабочих мест для контролирующих структур.
Выходит красивая и заведомо кривая структура. Откуда вопрос, возможна ли вообще формальная, официальная и работающая схема при участии города? Да, такие схемы бывают. В Дании, скажем, в муниципалитетах (не знаю, как в Копенгагене, в городе поменьше) есть банк сдаваемого жилья. Ну или там какая-то официальная фирма при муниципальном органе. То есть, муниципалитет берет на себя функции риэлтора. Запросы идут через него. Сдатчик практически устранен из этого процесса - он передает квартиру по оговоренной цене муниципалам, а они уже все регулируют - что, разумеется, в его интересах, поскольку - конкретное дело.
Соответственно, наниматель имеет дело только с ними, а уж там снимут с него и налоги, и процент за посредничество. Еще и возьмут залог, из которого по окончании договора непременно что-то вычтут - за обязательный косметический ремонт-того сего, согласно оценке локального лендлорда (это такой тип, который отвечает за конкретное жилье, в том числе - состояние жилья, аварийный ремонт и т.п. - то есть, конкретно предоставляемая услуга).
Но тут не о том, как иногда где-то что-то разумно устроено. А о том, какие весьма жесткие схемы нужны для вменяемого регулирования арендных отношений. Да там вообще и второй ключ в мастерской никто не сделает - если клиент не владелец жилья. Потерял - к тому же лэндлорду. И не так, чтобы на копии нажиться, а чтобы никаких неконтролируемых вариантов. В крупном городе, разумеется, все это может работать на уровне городских районов.
В итоге вопрос самый конкретный: какую именно предоставляемую московскими властями услугу по части сдачи-найма сами они оценивают в 13%? Чтобы, типа, у сдающих не было проблем? Ровно тех, которые иначе им устроят сами московские власти, разумеется.
