Экономический кризис отразился на рынке недвижимости. По оценкам экспертов, стоимость «дешевого жилья» в Москве опустилась до уровня августа 2012 года. По итогам этого года в столице могут сдать почти в полтора раза меньше офисных площадей, чем годом ранее. По прогнозам, инвестиции в коммерческую недвижимость сократятся на 60%.
По данным компании «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), недорогая вторичная недвижимость в Москве к 12 октября подешевела по сравнению с прошлым годом почти на 11%. В сегменте «дешевое жилье» представлены квартиры на первых этажах и в старых панельных домах, которые располагаются в удалении от центра и станций. В эту группу входят предложения от 95 до 145 тысяч рублей за квадратный метр. В среднем такая недвижимость подешевела с 135,9 до 121,1 тысяч рублей за квадратный метр. В ИРН отмечают, что уровень цен на дешевое вторичное жилье снизился до августа 2012 года. При этом средние цены на дорогую недвижимость достигли около 285 тысяч рублей за квадратный метр, что соответствует прошлогоднему уровню.
По мнению некоторых аналитиков, снижение цен на вторичном рынке в настоящее время касается наименее ликвидных предложений. По их данным, однокомнатную квартиру в Перове сейчас можно купить по 5 млн руб, хотя раньше не было предложений дешевле 6 млн. «Двушка» в «хрущевке» в районе Третьего транспортного кольца уже предлагается и по 7,5 — 8 млн вместо 10.
«Полтора года назад "однушка" у метро "Варшавская" в доме 1980 года постройки стоила 7,3 млн руб., из желающих купить ее выстраивалась очередь. Сегодня аналогичная квартира в соседнем доме выставлена за 6,5 млн рублей, и покупателей нет», — рассказала гендиректор агентства Home Staging Анна Моисеева. По ее словам, большинство покупателей приобретают недвижимость для себя, а не для сдачи в аренду. Кроме того, можно заметить, что увеличилось количество предложений по квартирам, которые покупались с помощью ипотеки — такую недвижимость пытаются продать, чтобы расплатиться с кредитом.
Эксперты отмечают, что традиционное осеннее оживление на рынке было немногим выше, чем в августе. При этом возникла нехарактерная ситуация, когда цены начали снижаться, откатившись до уровня прошлого декабря, несмотря на снижение предложения.
По данным Росреестра, в сентябре в столице зарегистрировано только 7,69 тысяч случаев перехода прав по купле-продаже жилья. Для сравнения, августовский показатель 7,36 тысяч. При этом в сентябре прошлого года он был значительно выше — более 12 тысяч случаев. Данные Росреестра касаются продаж как на первичном, так и на вторичном рынках. Так как срок госрегистрации прав составляет около девяти дней, то благодаря статистике можно судить о сделках за последнее время.
Эксперты полагают, что на стоимость «вторички» влияет не только экономический кризис, но и отсутствие программы по льготным ипотечным кредитам, а также превышение предложения над спросом — общее количество новостроек в продаже, согласно сентябрьским данным, увеличилось на 21%.
«По нашим прогнозам, через некоторое время, когда первичный рынок недвижимости насытится комплексными концептуальными проектами, менее качественные квартиры старого жилого фонда еще больше упадут в цене», — считает глава компании «Бон Тон» Надежда Коркка.
На рынке первичного жилья провал выглядит менее существенным. Количество договоров долевого участия, зарегистрированных в третьем квартале, снизилось лишь на 14,4% по сравнению с прошлогодним периодом. Эксперты считают, что застройщики пока не готовы повышать цены. По их данным, средневзвешенная рублевая цена снизилась на 6%. Наиболее негативная динамика была зафиксирована в Южном округе столицы (до 162 354 рублей за квадратный метр). Всего же цены снижались в шести округах Москвы.
По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в России не распродано 45% жилья. Проблемы с реализацией возникают из-за высоких кредитных ставок для девелоперов и падения платежеспособности россиян. Некоторые эксперты считают, что на рынок недвижимости в России повлияет снижение темпа демографического роста. По мнению экономистов, в следующем году объем продаж жилой недвижимости увеличиться незначительно.
Стоит отметить, что, согласно результатам сентябрьского опроса ВЦИОМ, каждый десятый россиянин решил во время кризиса отложить покупку жилья до лучших времен. Еще 7% респондентов были вынуждены полностью отказаться от приобретения недвижимости. 12% участников опроса заявили, что кризис не повлиял на их планы, а 5%, наоборот, решились на покупку жилья именно в этот период. Оказалось, что жить в типовой многоэтажке хотели бы лишь 13% россиян, а большинство предпочли бы малоэтажный дом (39%) и коттедж (31%).
Кризис коснулся и коммерческой недвижимости. Аналитики прогнозируют, что до конца этого года в Москве введут около 620 тысяч квадратных метров офисов вместо запланированного миллиона. По данным Knight Frank, в большинстве случаев были перенесены даты ввода объектов в эксплуатацию, к тому же анонсировались в текущем году лишь единичные проекты. Всего же за три квартала было введено на 55% меньше офисных площадей, чем годом ранее. Ожидается, что по итогам 2015 года введут в эксплуатацию от 800 до 850 тысяч квадратных метров, что на 40% меньше показателей прошлого года.
По данным в Knight Frank, в столичных офисах классов А и В свободны 25,5% и 17% площадей, что является историческим максимумом за всю историю рынка. При этом, отмечают в компании, объем вакансии в этот кризис в полтора раза выше, чем в 2008—2009 годах. Подобная ситуация может привести к тому, что собственники пойдут на компромиссные условия для арендаторов. В Colliers International поясняют, что речь идет о ставках в рублях или фиксировании коридора обменного курса.
Эксперты считают, что снижение объема ввода платежей не повлияет на арендные ставки из-за рекордного объема вакансии. Не исключается. что снижение девелоперской активности повлияет на рынок в будущем — при восстановлении объема спроса на фоне низкого ввода в эксплуатацию может возникнуть дефицит площадей. По прогнозам, стоимость аренды может немного снизиться из-за изменения предложения. Сейчас аренда офисов класса А и B ежегодно обходится в более чем 26 и 15 тысяч рублей за квадратный метр. За девять месяцев этого года долларовые ставки аренды снизились на 14% и 7%. Причем в третьем квартале снижение в долларах составило не более 1%, что является минимальным показателем.
Кризис пока не повлиял на привлекательность офисной недвижимости для инвесторов. За первое полугодие они вложили в нее более 500 млн долларов, что составляет свыше 40% от вложений в коммерческую недвижимость. При этом по итогам года все же прогнозируется сокращение инвестиций во все коммерческие сегменты на 60%.
Эксперты считают, что пока не стоит ждать оживления на рынке. По их мнению, объем спроса может составить 700 тысяч квадратных метров при прошлогоднем показатели в 1,1 млн.
«Говорить о коренной смене тенденции пока рановато. Кроме того, следует отметить и отсутствие перелома в динамике розничного товарооборота, который по-прежнему снижается темпом выше 8% в реальном выражении. Без заметного изменения тренда в данном показателе говорить о стабилизации рынка торговой недвижимости также несколько преждевременно», — считает глава отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
