С начала этого года стоимость недвижимости в России медленно, но верно снижается. По мнению ряда экспертов, велика вероятность того, что за второе полугодие она сократится еще не менее чем на 25%. Так, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» Вадим Засько в беседе с «Российской газетой» напомнил, что рынок жилой недвижимости с отставанием на год реагирует на любые катаклизмы. Поэтому экономический кризис конца 2014 года в полной мере отразится на этом рынке лишь в декабре, когда предположительно и будет наиболее глубокое падение цен.
Член Экспертного Совета ГРМ, директор по риэлторской деятельности агентства недвижимости «Простор»Роман Вихлянцев тоже считает, что тенденция на падение стоимости недвижимости в России сохранится. «Если посмотреть основные аналитические сайты, например, Индикатор рынка недвижимости, то будет видно колебание цен: когда-то цены падают, когда-то растут. Но эта аналитика не отражает реальное состояние рынка», — замечает он.
По его словам, фактическая стоимость сделок существенно ниже заявленных цен: «Если брать цены-экспозиции, то есть когда люди их выставляют, то действительно многие держат цены, которые были год назад, и скорее всего они будут держать их и дальше. То же самое было и в 1999, и в 2008-2009 годы, когда часть рынка оставалась в рынках предыдущего года спустя даже два года. при этом реальные сделки проходят только с очень большим дисконтом. Эта тенденция четко появилась в апреле и увеличивается до сих пор, на данный момент этот дисконт составляет до 20% от нижних рыночных планок, так называемых аналитических», — говорит Вихлянцев.
«Тенденция к уменьшению цены действительно продолжается, растет и будет расти до конца года. По данным аналитического центра нашего агентства недвижимости «Простор», падение цен до конца года составит от 30 до 40%. При этом четкая тенденция к быстрому понижению будет сохраняться до сентября, дальше возможна некая стабилизация. Но стабилизируется именно падение, а не цены, то есть они будут продолжать снижаться, но темп снижения реальных сделок будет несколько уменьшен», — рассуждает эксперт «Простора».
При этом эксперт не исключает, что спрос может немного оживиться к концу года: «Я думаю, что резкого повышения спроса не будет, но можно ожидать небольшой рост в конце года. Он будет связан с тем, что, во-первых, выйдут покупатели, которые так бы не купили недвижимость. Во-вторых, этот спрос (точно так же, как это было в 1999 и 2009 годах) придется на региональных покупателей. Дело в том, что если в Москве цены снижаются на 30-40%, то наиболее дорогие объекты недвижимости в крупных городах России имеют сопоставимую цену. И люди, которые сохранили деньги для покупки недвижимости, на которую имеют в первую очередь инвестиционные планы, зачастую вместо покупки недвижимости в своих регионах выходят на покупку в Москве, которая традиционно обладает большей инвестиционное привлекательностью. Поэтому уже сейчас мы наблюдаем достаточно большой тренд со стороны региональных покупателей, которые до конца года будут увеличиваться», — заключает Роман Вихлянцев.
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, напротив, не ожидает сильного обвала цен: «Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, я не вижу серьезных предпосылок для обвала цен во втором полугодии 2015 года. Более того, за шесть месяцев стоимость квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 9%. Основным фактором, сдерживающим падение цен, является действие государственной программы субсидирования ипотечной ставки. Ее результаты к концу полугодия выглядят впечатляюще. Количество зарегистрированных сделок с ипотекой составило 8505 штук, что на 26% выше показателя 1 квартала 2015 года. Поэтому вмешательство властей фактически стало «спасательным кругом» для рынка новостроек.
В том случае, если программа господдержки завершится, спрос будет падать в течение всего второго полугодия 2015 года, выход новых проектов замедлится. А в текущих будут предлагаться скидки до 10-15%. Причем, прежде всего, это коснется проектов на начальной стадии строительства, тогда как почти готовые объекты по-прежнему будут пользоваться спросом. При продлении господдержки во втором полугодии на рынке новостроек нас ждет стагнация цен. Новые проекты, вероятно, будут выходить с дисконтом к рынку 10-15%», — рассуждает Литинецкая.
По ее мнению, снижение цен во втором полугодии более вероятно на вторичном рынке недвижимости: «В последние несколько месяцев мы наблюдаем переориентацию спроса со вторичного на первичный рынок по причине более привлекательных условий по ипотечному кредитованию. В результате увеличиваются сроки экспонирования, а собственники все чаще готовы идти на торг. Однако размер дисконта вряд ли составит более 15-20% относительно среднерыночных значений. В наибольшей степени пострадают квартиры в старом жилом фонде 60-70-х гг. по причине их наименьшей ликвидности», — говорит эксперт «Метриум Групп».
Она подчеркивает, что снижение стоимости недвижимости обусловлено в первую очередь падением спроса: «Высокий уровень инфляции и волатильность валюты привели к уменьшению реальных доходов населения. Сегодня практически нет покупателей с «живыми» деньгами. Платежеспособность продолжает падать, большинство сделок, особенно в массовом сегменте, заключается с привлечением ипотеки. Кроме того, на фоне ажиотажного спроса прошлого года многие клиенты, планировавшие совершить покупку в этом году, уже сделали это, боясь обесценивания рубля».
При этом Литинецкая также отмечает и то, что цена на жилую недвижимость упадет во всех городах России, но в зависимости от населенного пункта и региона снижение стоимости может различаться: «В небольших городах, вероятно, скидки будут меньше. Это связано с тем, что разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночной стоимостью в регионах не столь велика и девелоперы просто не могут предложить значительные скидки, в противном случае они просто не получат прибыли», — говорит эксперт.
Ажиотажного спроса в конце текущего года ожидать не стоит, считает Мария Литинецкая. По ее словам, для этого не будет столь значительных скидок, которые могли бы привести к покупательскому буму на рынке недвижимости, и к тому же покупательская способность не успеет восстановиться к тому времени.
Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома напоминает о необходимости разделения таких понятий, как цена предложения и цена сделки, хотя и оговаривается, что на московском вторичном рынке жилья ни по одному из них не наблюдается обвала цен. «Объективно, ситуация все же не настолько близка к «апокалипсису», как об этом стало модно предупреждать последнее время. Хотя, безусловно, она сложная. Даже очень сложная – была, остается и продлится еще некоторое время при сохранении нынешней макроэкономической конъюнктуры», — считает он.
«По итогам июня средняя стоимость предложения на вторичном рынке столицы составила 196,3 тыс. рублей – номинально с начала года цены даже выросли, на 0,6 % (при уровне инфляции в Москве за тот же период – 9,7 %). При этом 74% объектов в июне были проданы с дисконтом – это рекордно высокий показатель (для сравнения: в мае – 60 %, апреле – 63 %, в марте – 50 %, в феврале – 55 %, в январе – 60 %). Средний размер скидки составил 7,4 %»,—говорит эксперт ИНКОМ-Недвижимости.
При этом, по словам Сергея Шломы, психологически комфортным для покупателя является дисконт 10-15%, он позволяет продать объект в течение примерно полутора месяцев. «По нашим оценкам, при текущей рыночной конъюнктуре не более 15-20% нынешних продавцов на вторичном рынке жилья имеют в этом году хорошие шансы реализовать недвижимость. Это только те люди, которые готовы предоставить покупателям скидки от 10 % и выше. Для сравнения: оперативно реализовать квартиру в условиях стабильного рынка можно, снизив ее цену на 5 % от средней стоимости предложения», — говорит эксперт.
«По итогам минувшего месяца выраженная в долларах средняя стоимость предложения составила $ 3602 за кв. м, снизившись в июне вслед за ослаблением российской валюты на 7,8 %. При этом укрепление рубля, по сравнению с началом года, скорректировало долларовые цены на вторичное жилье в сторону увеличения: + 12 % относительно января. Однако, по сравнению с июнем 2014 года, московские квартиры подешевели в долларах на 33,4 % - вот этот показатель уже ближе к определению «обвал»», —резюмирует специалист по вторичному рынку.
Директор Департамента загородной недвижимости компании ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор подчеркивает, что есть несколько причин падения спроса и стоимости загородной недвижимости. «Во-первых, это риск недостроя, который раньше покупатели недвижимости на загородном рынке игнорировали. Сейчас они очень осторожно к этому относятся и хотят видеть максимально законченный проект. Во-вторых, если раньше покупатели готовы были мириться с какими-то изъянами в качестве проекта, то сейчас они на это не идут. То есть наступило время покупателя, который хочет приобретать самый качественный продукт с минимальным риском недостроя. Эти две причины привели к падению спроса, и, как следствие, к падению цен», — говорит Кройтор.
По его словам, есть и другие факторы, влияющие на рынок недвижимости: «Это общая экономическая ситуация, которая пока продолжает ухудшаться. Промпроизводство падало в мае и в июне, некоторые эксперты говорят, что уровень падения уменьшится, и будет меньше чем в прошлом году, однако мы видим, что падение пока продолжается. Кроме того, влияние оказывают цены на нефть, курс валют, а также ситуация на Украине, внешнеполитическая обстановка», — рассуждает эксперт. Все это не дает прогнозировать развитие ситуации на полгода вперед, так как слишком много внешних факторов оказывают на нее влияние, считает специалист по загородной недвижимости. По его мнению, пока можно говорить лишь о ближайшей паре месяцев.
Кройтор полагает, что оживление спроса можно ожидать, если курс доллара достигнет 60-65 рублей. «В этом случае те люди, у которых есть сбережения в долларах, начнут переводить их в рубли, так как им это будет выгодно, и начнут покупать недвижимость. Причем эта категория потенциальных покупателей за летний период уже изучили рынок, выбрали себе объект, который хотят купить (это мы видим по количеству звонков и показов), но в настоящее время не совершают покупку, так как заняли выжидательную позицию, ждут, когда доллар вырастет», — поясняет эксперт.
По мнению Андрея Кройтора, крайне маловероятно, что цены упадут на 25%: «Мы скорее можем ожидать падения цен на нефть в связи с событиями в Ираке и, как следствие, рост курса доллара, что соответственно может обострить покупательский спрос. Кроме того, хочется верить, что есть шанс на стабилизацию ситуации на Украине и внешнеполитической обстановки. Поэтому я точно не жду такого катастрофического снижения цен. Скорее всего, мы увидим либо ситуацию, когда все останется в том же режиме, который сложился сейчас, либо начнутся улучшения», — поделился мнением специалист по загородной недвижимости Андрей Кройтор.
