Правительство планирует помочь населению и строительной отрасли в условиях экономической нестабильности через субсидирование ипотеки, сообщает «Российская газета». Пока речь идет о 20 миллиардах рублей и о возможности снижения ставки по ипотечному кредитованию до 13 процентов. Однако отмечается, что такие условия будут доступны тем, кто собирается приобрести жилье в новостройке или в строящемся доме.
Соответствующее предложение было озвучено и одобрено на совещании у премьер-министра Дмитрия Медведева. Правда, все детали инициативы пока находятся на стадии обсуждения. Однако допускается возможность, что средства могут быть выделены уже этой весной в рамках реализации антикризисных программ. Предполагается, что эти 20 миллиардов субсидий позволят россиянам оформить ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей. Таким образом, поддержку почувствуют не только потребители, но и застройщики.
Старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк не исключает, что такое решение правительства может повлиять на ситуацию падения спроса на ипотеку: «Я занимаюсь спросом на ипотеку с точки зрения населения, домашних хозяйств, и данная мера помогает восстановить параметры выдачи ипотеки на тех условиях, которые были до недавнего времени, еще осенью. Повышение ключевой ставки в декабре резко повысило ставки по ипотеке, в связи с чем она оказалась доступной только очень небольшому числу домашних хозяйств. Частичное снижение ключевой ставки, произошедшее недавно, не спасло ситуацию, ставки по ипотеке все равно оказались на 5-6% выше, чем ранее, и на погашение этой разницы как раз и направлена программа», — отмечает эксперт РАНХиГС.
Однако нельзя ожидать и резкого роста спроса на ипотеку: «С точки зрения домашних хозяйств, 13% это тоже очень высокая ставка, и большинство семей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, как и раньше, останутся вне сегмента тех, кому приобретение жилья в ипотеку доступно», — говорит эксперт.
При этом, по ее словам, сейчас есть и другие негативные факторы, влияющие на спрос по ипотеке: «В целом, эта мера, конечно, положительная, и 13% это лучше, чем 16% или 18%. Но насколько ее будет достаточно для того, чтобы поддержать спрос на ипотеку на предыдущем уровне — это большой вопрос. В экономике сейчас возникли условия нестабильности. Это проявляется в нестабильности доходов домашних хозяйств, и есть признаки того, что в некоторых регионах и городах могут возникнуть проблемы с занятостью. Поэтому именно нестабильность в данном случае является большей угрозой для спроса на ипотеку, чем сама ставка», — говорит Александра Бурдяк.
Эксперт так же отмечает, что сложности возникли и в секторе строительства, и вполне возможно, что снижение ставки и субсидирование ипотеки со стороны государства скорректируют ситуацию в лучшую сторону: «Эта мера, действительно, направлена на поддержку жилищного строительства, так как будет субсидироваться покупка жилья в ипотеку только в новостройках. Мы знаем, что за прошлый год было построено очень большое количество жилья — 81 миллион квадратных метров. Это рекордная для России цифра как за постсоветский, так и за советский период. Понятно, что в этом году на таком уровне удержаться будет сложно в силу удорожания кредитов для бизнеса, и субсидирование ставки по ипотеке именно для покупки новых квартир поддержит платежеспособный спрос населения, поможет застройщикам завершить уже начатое строительство, и будет сопутствовать решению проблемы жилищной обеспеченности», — резюмирует г-жа Бурдяк.
Ведущий эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Дина Орлова оценивает идею правительства неоднозначно: «Государственная поддержка ипотечного рынка – инициатива, безусловно, нужная и важная. Но выделяемые бюджеты должны осваиваться эффективно и принести реальную пользу, а не только на бумаге», — говорит она.
По мнению Орловой, есть определенные риски, которые ставят под вопрос потенциальную пользу этой инициативы: «Следует подождать решения правительства и описания механизма, чтобы оценить, будет ли поддержка ощутимой. Эффективность мер будет под вопросом, если помощь будет оказана только Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Например, прежние программы на приобретение первичного жилья от АИЖК не оправдали возлагаемых надежд и по объемам уступали лидерам ипотечного рынка, работающим по собственным программам, а не по стандартам АИЖК. В частности, количество строящихся объектов, аккредитованных АИЖК, существенно меньше, чем у крупнейших банков – Сбербанка и ВТБ 24. В том случае, если помощь будет оказана также непосредственно банкам, активно работающим на ипотечном рынке, то эта мера существенно поддержит отрасль и позитивно отразится на финансовом состоянии банков и заемщиков», — объясняет эксперт портала «Банки.ру».
По мнению Дины Орловой, если эта инициатива пройдет, застройщикам будет лишь косвенная польза, хотя многое зависит от того, кому все-таки будет предоставлена поддержка: «Судя по первой информации, не планируется поддерживать напрямую застройщиков. Конечная целевая аудитория – физические лица, оформляющие жилищные кредиты на приобретение первичной недвижимости. Застройщики получат помощь через сохранение спроса», — поясняет эксперт.
На вопрос о том, какие сейчас предлагаются процентные ставки по ипотечным кредитам, Орлова рассказала, что самые низкие процентные ставки составляют 14,5% годовых по кредиту на вторичное жилье от Московского Индустриального Банка, 15% годовых Сбербанка. «Средние процентные ставки – 19-22% годовых. Максимальная ставка зафиксирована на уровне 35% годовых», — приводит данные эксперт. Она отмечает, что в таких условиях нет активности на ипотечном рынке: «Ажиотажный спрос конца 2014 года прошел, в январе проходили завершающие этапы сделок по кредитным заявкам, оформленным в декабре 2014 и ранее. Новых клиентов крайне мало», — говорит Орлова.
«До сих пор в нашей стране есть огромное количество людей, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий и не имеющих возможности квартирный вопрос решить. А оформление ипотеки по текущим ставкам вряд ли можно назвать обдуманным шагом.
Если оформление ипотеки по ставке 15-17% годовых еще допустимо, но на небольшой срок – не более 5-7 лет, то по ставке свыше 20% годовых неприемлемо», — считает аналитик «Банки.ру».
Член Экспертного Совета ГРМ, директор по риэлторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев в беседе с «Полит.ру» тоже высказал мнение, что инициатива, которая обсуждалась на правительственном уровне, весьма интересная и актуальная особенно при учете падения спроса на рынке недвижимости. По словам Вихлянцева, совсем скоро рынок ждет процесс адаптации и выхода из кризиса, который будет серьезно отличаться от прежних аналогичных периодов. «Мы наблюдаем снижение спроса, но при этом не снижение цен, потому что при росте курса доллара происходит постепенное подтягивание к нему рынка недвижимости. Если долларовые цены упали, то рублевые, наоборот, продолжают расти. Поэтому в принципе любая активизация ипотеки — это благо для рынка недвижимости, потому что примерно половина сделок на рынке сейчас проходит с использованием ипотечного кредита», — объясняет Роман Вихлянцев.
«Что касается формата этого предложения, конечно, оно является поддержкой не потребителя, а все-таки застройщика, потому что сделок, связанных с новостройками, не так много в общем объеме сделок», — считает эксперт, добавляя, что в Москве и области на рынке недвижимости совершается примерно 200 тысяч сделок, то из них только 10% относятся к недвижимости в новостройках. «Отсюда получается, что поддержка идет больше именно застройщиков, так как большая часть сделок по ипотеке все же происходит на вторичном рынке. Если бы хотели поддержать именно ипотеку и потребителя, то, наверное, все-таки стоило бы выделять подобное субсидирование не только для покупки квартир в новостройках, но и для всех остальных сделок, потому что их тоже не будут проводить, а это преимущественный сегмент рынка», — говорит Вихлянцев. «По московским меркам, учитывая, что значительная доля новостроек находится именно в Москве, Московской области и Петербурге, такого объема средств надолго не хватит. Он может закрыть проблему на полгода, максимум на год», — полагает эксперт.
Напомним, что резкий рост курса доллара по отношению к рублю сильнее всего ударил по тем, кто связался с валютной ипотекой, которая вместе с курсом выросла вдвое. В руководстве страны этой ситуацией всерьез озаботились, и в конце января Центробанк порекомендовал банкам перевести валютные ипотечные кредиты в рубли по курсу, который действовал осенью. Однако банки не оказались готовы в таким действиям, которые означали бы моментальные убытки, а для некоторых это могло бы гарантировать скорейшее разорение. Вскоре после этого глава Банка России Эльвира Набиуллина сообщила о возможности повышения коэффициентов риска для валютных ипотечных кредитов, чтобы таким образом сделать их «запретительными» для банков.
Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова считает, что текущее положение дел вполне ожидаемо: «После реализации большей доли спроса в 2014 году, снижение покупательской активности в 2015 году является закономерным и вполне естественным ходом событий. Каждый рынок подвержен цикличности, в том числе и рынок недвижимости: рост, перепроизводство, рецессия и восстановление», — поясняет Третьякова.
Эксперт разъяснила, как этот цикл рынка недвижимости себя проявляет: «На фазе подъема рынок характеризуется повышенным спросом и ростом цен. Строительная отрасль активно развивается, но объем свободных площадей остается на нормальном уровне. Вследствие спада в экономике начнется период перепроизводства. Сначала цены начнут расти медленнее, а затем снижаться, снизится покупательская активность, как следствие, начнет расти процент свободных площадей. Затем наступает рецессия, когда спрос на низком уровне, а цены снижаются, не смотря на минимальное количество новых проектов», — говорит Дарья Третьякова.
«Искусственное поддержание спроса за счет относительно дешевой ипотеки может оттянуть момент наступление рецессии на рынке недвижимости, однако впоследствии лишь увеличит глубину падения», — считает эксперт «Азбуки жилья», отмечая, что рынок недвижимости восстановится так быстро, как восстановится российская экономика. «Поэтому мы считаем, что эти средства следовало бы направить на поддержание экономики, в том числе на поддержание рубля. Когда восстановится экономика, так и процентная ставка вернется к своему прежнему уровню примерно в 12%. Но эти изменения будут следствием естественного хода событий на рынке на этапе восстановления. Тем более, что исходя из полученной информации, не совсем понятно, в каких банках будет заявленная процентная ставка, и на каких условиях эти банки получат средства. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Поэтому мы пока очень настороженно относимся к таким заявлениям», — подытоживает Дарья Третьякова.
