19 апреля президент РФ Владимир Путин проводит заседание президиума Госсовета по проблемам жилья. Одной из обсуждаемых проблем видимо станет ипотечное кредитование жилья. Несмотря на то, что президент России в своем ежегодном Послании к парламенту подчеркнул важность развития ипотечного кредитования, ситуация на этом рынке по-прежнему оставляет желать лучшего.
Сегодня в России существует три способа покупки жилья кредит.Первый;— это приобретение квартир в строящихся домах с отсрочкой для дольщика полной оплаты стоимости квартиры до окончания строительства. Но с 1 апреля 2005 г. вступил в силу новый закон о долевом строительстве, поэтому будущее этой схемы находится под большим вопросом. Второй способ — это накопительная схема, когда вкладчик вносит деньги в виде накоплений различные паевые организации. Недостаток этой схемы в том, что человек становится не собственником жилья, а обладателем пая. Кроме того, появилось большое число структур, выдающих себя за жилищно-накопительные кооперативы, но по сути являющихся пирамидами по типу МММ. Третий, и пока самый малораспространенный, вариант — это покупка квартиры с использованием ипотечного кредита, который выдает банк. В конце прошлого года Госдума приняла пакет законов о жилье. Часть из них направлена на развитие и упрощение схем ипотечного кредитования.
Но специалисты рынка недвижимости, отмечая несомненный шаг вперед со стороны законодателей, говорят, что даже более четкое нормативное регулирование не способно кардинально улучшить ситуацию. В центре внимания разработчиков реформы находится проблема привлечения в жилищный сектор длинных и дешевых заемных средств. В странах со стабильными финансами, низкой инфляцией, эффективно работающими базовыми инструментами межотраслевого перелива капиталов — кредитной системой и фондовым рынком — создание инструментов, решающих указанную проблему, действительно оказывается достаточным условием формирования ипотечной системы.
С учетом сказанного, ситуация с ипотекой в России все еще выглядит не слишком оптимистично. В первые месяцы 2005 года «взрыва» ипотечного кредитования не произошло, увеличение числа ипотечных кредитов идет плавно. Как отметил в интервью «Росбалту» генеральный директор Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства Владислав Назаров, ситуация на рынке со вступлением в силу в начале года новых законов существенно не изменилась. «Никто не обещал, что сразу будет результат. Новый закон упрощает возможность получения ипотечного кредита, но не более того» - отметил он в интервью агентству "Росбалт".
На московском рынке стагнация в области ипотеки и на рынке недвижимости в целом обусловлена запредельными ценами и фактической монополией ряда строительных компаний, слабо заинтересованных в изменении существующего положения дел.
В Петербурге всё обстоит несколько иначе. В 2003 году в городе было выдано около 200 кредитов по ипотечным схемам. За 2004 год, по данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, их количество выросло в шесть раз и составило порядка 1200 кредитов. Но для города с населением почти в 5 млн. человек (из которых более 60%, по самым оптимистичным подсчетам, нуждается в улучшении жилищных условий, а порядка 10-15% вообще живет в аварийных помещениях) эта цифра ничтожно мала.
Существует несколько объективных факторов, которые тормозят развитие ипотеки.
Во-первых, это большие риски банков, связанные с кредитованием физических лиц. Законодательное регулирование до сих пор оставляет потенциальную возможность для частного лица приостановить выплату ипотечного кредита и при этом сохранить за собой заложенное имущество. Второй важный фактор — это высокие темпы инфляции и низкий уровень официальных зарплат.
Председатель комитета по Единой мультилистинговой системе Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, генеральный директор агентства «Бекар» Дмитрий Щегельский отмечает: «Проще всего получить кредит человеку, который может предоставить справку об официальной зарплате. Граждане с «серыми» доходами также могут получить кредит, но лишь в том случае, если компания-работодатель готова подтвердить реальный высокий уровень их доходов».
Кроме того, ввиду рисков и инфляции, банковский процент по ипотечному кредиту в России слишком высок. По рублевым кредитам он достигает 15-18%, а по валютным — 10-12% годовых. Для сравнения: в Эстонии ставка по ипотечному кредиту не превышает 4-5%.
Поскольку названные причины не позволяли широко развиться ипотеке, а количество вводимого жилья всё время увеличивалось, петербургские строительные компании разработали свою систему кредитования граждан, желающих купить квартиру в строящемся доме у конкретной компании. По этой схеме, клиентам предлагается взять кредит на покупку жилья в банке, с которым у данной компании заключено соглашение, после чего банк выделяет деньги строителям, а человек по окончании строительства квартиры получает ее в собственность, но оформляет в качестве обеспечения по кредиту. Таким образом, реализуется некая «псевдоипотечная программа», по которой человек, не имеющий в собственности жилья, получает возможность воспользоваться по сути ипотечным кредитом.
По мнению того же Владислава Назарова, «схему, которую реализуют строительные компании, можно назвать псевдоипотекой, поскольку под залог не выдается конкретная недвижимость. Такие схемы имеют право на жизнь, если строительные компании смогут привести их в соответствие с законом о долевом строительстве».
В основном подобные предложения исходят от компаний, занимающих от 1% до 5% на рынке городского строительства. Крупные компании пока не пошли по этому пути. У крупных компаний бизнес достаточно диверсифицирован, и за время бума строительных цен они поднакопили своеобразный «финансовый жирок». Поскольку они не испытывают дефицита наличных средств, то некоторое время могут держать уже построенные квартиры, не снижая цены и не предлагая гражданам удобных схем для их покупки. Средние же компании вынуждены искать способы продажи квартир еще на стадии строительства, что позволяет потенциальным покупателям находить более удобные для себя схемы покупки.
Так, «Петербургстрой Skanska», «ЮИТ Лентек», «Северный Город», «Петербургская Недвижимость» и другие строительные компании предлагают клиентам оформить кредит на строящуюся квартиру под 10-14% годовых в валюте и 14-15% в рублях. Принципиальным для всех схем является наличие у человека как минимум 30% от стоимости квартиры. Таким образом, кредит выдается лишь на оставшиеся 70%. Особенностью таких псевдоипотечных программ является то, что строительные фирмы берут на себя риски по кредитам, освобождая от них самих граждан, покупающих квартиру.
Целью таких финансовых схем является сохранение высоких цен на жилье и, соотвественно, сохранение прибылей строительных компаний. По мнению многих специалистов, единственное, что может удержать цену на жилье сейчас, это - вброс на строительный рынок новых денег, пусть и под видом ипотеки. Именно по этому лоббистами ипотечного кредитования выступают строительные компании. Кстати в Латвии в результате введения ипотечного кредитования цены на жилье возросли в 1,5 раза - однако там не было предшествующего бума цен на жилье, подобного московскому и питерскому. В России же речь скорее всего идет о сохранении прибылей для строителей.
См. также статью "Цены на жилье упадут, если чиновники и риэлторы не помешают"