Во вторник президент Путин подписал поправки в Налоговый кодекс, предусматривающие ряд мер по упрощению приобретения гражданами жилья.
А в понедельник другой президент - Российской гильдии риэлторов - Елена Дранченко признала, что на рынке недвижимости наблюдается стагнация, связанная со снижением оборотов рынка. Проблема, по ее мнению, возникла еще в мае, с банковским кризисом она никак не связана и в скором времени, вероятнее всего, сойдет на нет. Кроме того, Елена Дранченко утверждает, что строительно-инвестиционные компании также столкнулись с проблемами в сфере банковского кредитования. “Банки перестали выдавать кредиты на некоторые объекты, кредитные линии работают с задержкой, – сказала она. – Компании вынуждены корректировать свою цену на 1-2%", - сообщает РБК. "Мы сегодня должны говорить не о снижении цен, – заявила Елена Дранченко, – …отдельные инвестиционно-строительные компании приводят цены в соответствие с рыночными реалиями”.
Вице-президент РГР Константин Апрелев заявил, что вся проблема заключается в том, что с рынка ушел наиболее активный двигатель цен – инвесторы, которых, по его данным, на столичном рынке 20% (от общего числа покупателей). “Эти люди повлияли на состояние рынка, притормозив покупки”, – сказал он.
Инвесторы в российскую недвижимость представляют особый класс. Это представители сырьевого сектора российской экономики, которые, не желая рисковать с долгосрочными проектами в недоинвестированную российскую экономику, вкладывали деньги в недвижимость и затем сдавали ее в аренду. В России окупаемость таких проектов, это касается не только жилья, но и коммерческой недвижимости – бизнес-центров, магазинов, гостиниц, очень высока: гостиница, например, в регионе, по данным аналитиков, может окупиться за 4-5 лет, бизнес-центр - еще быстрее.
Вот эти-то инвесторы и уходят сейчас с рынка, предпочитая пусть и менее доходные, но более надежные инвестиции в странах с более предсказуемой налоговой ситуацией. Безусловно, в первую очередь здесь сыграл свою роль сыграли удары, наносимые по российскому фондовому рынку. В связи с "делом ЮКОСа", по некоторым данным, из России было выведено $11 млрд. Конечно, инвесторы в российский ТЭК не уйдут, во всяком случае в ближайшее время, и недавние проекты иностранных инвестиций в "ЛУКойл" и в малую нефтянку тому свидетельство.
Но сектор недвижимости, который был закуплен так называемыми инвесторами, остается самой большой угрозой для российских риелторов: если финансовый капитал решит, что риск превосходит прибыльность и начнет уходить, то произойдет в одночасье сброс фонда, который был накоплен в качестве инвестиций. Поэтому осторожный прогноз аналитиков IRN.ru поставил динамику цен в зависимость от политических заявлений правительства о необходимости формирования цивилизованного рынка жилья.
Настораживает, что помощник министра промышленности и энергетики России Леонид Чернышов прокомментировал “Полит.ру” принятие законов так: “Те законодательные нормы, которые сейчас принимаются, в любом случае прижмут динамику роста повышения стоимости квадратного метра. Учитывая, что новые законы окажут очень мощное действие на снижение транзакционных издержек и увеличение объемов строительства жилья (после принятия пакета законопроектов), темпы роста цен на жилье в ближайшие годы не должны превышать 20% в среднем по России. Темпы будут расти не выше, чем темпы инфляции, когда предложение превысит спрос. По общим прогнозам, которые готовились к представлению пакета законопроектов, предложение должно догнать спрос к 2007 году”.
И будет плохо, если эта объявленная цель начнет осуществляться не как экономическая мера, а как политическая установка. Тогда директивы чиновников о том, сколько должен стоить метр жилья, дестабилизируют рынок и вместе с риелторами выбьют становящийся на ноги строительный бизнес. Самым плохим вариантом будет, если под лозунгом обеспечения населения социальным жильем произойдет подмена рынка указаниями чиновников о том, как должна распределяться недвижимость.
Специалисты предсказывали снижение цен на недвижимость уже давно. “В Москве просто физически не остается места для новых строительных объектов”, – заявил "Полит.ру" представитель концерна “Крост” Леонид Белага. Строительные фирмы, которые задумываются о долгосрочном бизнесе, предприняли соответствующие меры , вкладывая деньги в модернизацию заводов строительного комплекса, подготовку квалифицированных кадров на местах. Вот только это деятельность никак или почти никак не была связана с постановлениями Госстроя и его нынешних преемников.
Практически одновременно с многочисленными заявлениями федеральных и московских чиновников о формировании цивилизованного рынка жилья происходил перенос строительных проектов в регионы. Там, по мнению специалистов, проще договариваться с властями, чем в Москве, туда уходят не только российские строители, но и иностранные фирмы, в том числе и крупные. И ведь не случайно, например, челябинские строители на встрече с губернатором предложили для удешевления стоимости жилья в первую очередь ускорить процедуру выдачи земельного участка под застройку и разрешительной документации, применив принцип "одно окно".
“Только не надо регулировать рынок жилья, - сказал тот же Леонид Белага. – Рынок сам определит, сколько что должно стоить – жилье элитного или эконом-класса, или коммерческая недвижимость”.
