Сенсационную вроде бы новость отметили на прошлой и в начале этой недели несколько федеральных СМИ – «ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ БУДУТ ПАДАТЬ». Сначала страховщики пообещали падение в 10-20 процентов к концу года. А вчера выяснилось, что уже за прошедшую неделю цены упали.
В опубликованном накануне еженедельном обзоре аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» отмечается, что, в среднем, цена предложения одного квадратного метра жилья по Москве, исключая элитные квартиры, за неделю понизилась на $9 – до $4189. При этом сильнее всего – на 0,3% – подешевели квартиры в современных монолитно-кирпичных и панельных домах. В свою очередь, среднегодовая доходность инвестиций в столичные квартиры уже уступает даже доходности по банковским депозитам. Боле того, не исключено ее дальнейшее снижение. «Если коррекция цен на квартиры сохранится, то доходность жилья может стать отрицательной, то есть потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды», – прогнозирует IRN.RU. Страшная, казалось бы, новость для жилищных спекулянтов.
Вообще, индексы IRN публикует каждую неделю и динамика, скажем, с начала года, вовсе не указывает на падение цен. Коррекция наблюдается только с конца прошлого года, отрицательная динамика на краткосрочном промежутке времени наблюдалась в конце 2006 года и теперь.
Объясняют динамику, как правило, выросшим предложением на московском рынке жилья. Впрочем, застройщики обещали в этом году ввести жилья меньше, чем в прошлом: 4,8 млн кв м. (5 млн. – в 2006). Существует соображение, что московский рынок жилья в целом насыщен, а жилье будет расти в дальнейшем сравнимыми с инфляцией темпами (а не по 10% процентов в месяц, как весной 2006 года). Возможно, при настоящих ценах это действительно так.
В Москве в первую декаду апреля побит трехлетний рекорд по числу выставленных на продажу квартир. По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения в марте–апреле «взлетел до максимального значения за последние три года и составил 51 343 квартиры». Это на 14% больше, чем в феврале, и на 42% – чем на тот же период год назад. На этом фоне цены на столичное жилье продолжают снижаться. Причем наибольшее их падение зафиксировано в секторе элитной недвижимости, которая, по прогнозам многих риэлторов и застройщиков, в отличие от низкокачественного жилья должна была только дорожать. Сегмент, впрочем, специфичен, на нем как раз возможны всяческие фокусы, вплоть до действительного насыщения рынка или падения спроса вследствие каких-либо внеэкономических или условно экономических факторов (вплоть до «детям жилье уже купили, а пятый пентхауз не нужен»).
Интересен информационный фон последнего «падения цен». Журнал «Итоги» (входит в газпромовский медиа-холдинг) опубликовал интервью с куратором нацпроектов, первым вице-премьером Дмитрием Медведевым, в котором чиновник пообещал, в частности, побороться с жилищными спекулянтами. Этот пассаж Медведева процитировали все информагентства и федеральные «Вести». Конкретизации борьбы со спекулянтами не поступало, зато информагентства сразу опубликовали еженедельный отчет с отрицательной динамикой. Только вице-премьер сказал – результат уже налицо, даже с опережением. Результат, правда, больше психологический.
С чем бы ни была связана коррекция цен на жилье, но основной фактор – это уж точно не ипотека или успехи ПНП «Доступное жилье». По России, как считают социологи, более половины граждан не желают брать ипотеку, а если и желают, то собираются только в отдаленной перспективе. Ввод же дополнительного жилья (что по программе "жилье для военнослужащих", что по ФЦП "жилище") россиян удовлетворить не в силах.
По Москве ситуация схожая. Осложняется она и высокой (причем, постоянно увеличивающейся) долей «социального жилья», которое, по общему представлению, закладывается застройщиками в стоимость остального жилья. Да и высокой остается доля инвестиционного жилья (покупается с целью перепродажи).
Впрочем, риелторов и застройщиков стагнация не слишком пугает. Да и методы борьбы у них, в принципе, имеются. Вопреки опасениям, что рынок рухнет после принятия закона «О долевом участии в строительстве», в 2005 году, например, стоимость жилья продолжала расти. По некоторым оценкам, участники рынка тогда снизили предложение путем заморозки части объектов. По всей видимости, жилье начнет дорожать уже осенью. Спрос на жилье активный, объемы предложения стабильны, поэтому рост цен будет сохраняться и дальше, полагают аналитики рынка. Так что СМИ рано обрадовали население – жилье будет дорожать и, ежели аналитики совсем уж не заблуждаются, то опережающими инфляцию темпами.