Последнее послание президента Путина содержит в себе столько идей, в том числе и экономических, что разбирать их придется, судя по всему, целый год. Но на одной идее, вернее, предложении, хочется остановиться сразу. Речь идет о том, чтобы довести ежегодное строительство жилья, во-первых, до 80 млн. кв. м (это максимальный советский показатель), во-вторых, до 100-120 млн. кв. м (чтобы переплюнуть советские показатели), и, в-третьих, до 1 кв. м в год на человека. Так как сейчас численность постоянного населения России составляет 142 млн. чел., то данное предложение означает ежегодный ввод в жилья в размере 142 млн. кв. м.
Напомним, что в ушедшем 2006 году было введено в строй 50 млн. кв. м жилых домов, что является постсоветским рекордом. В 2005 году было введено 43,6 млн. кв. м, в 2004 году – 41 млн. кв. м, а еще раньше жилье строилось в размере 33-36 млн. кв. м. При этом президент провозгласил задачу дальнейшего удвоения, а потом и утроения объемов жилищного строительства, что в наших условиях сильно смахивает на маниловщину.
Правда, у этой «маниловщины» есть кое-какие реальные основания, которые, в принципе, позволяют довести строительство хотя бы до 80 млн. кв. м. Но вот что будет потом, трудно сказать, потому что на российском рынке жилья в частности и на рынке капиталов в целом должны произойди кардинальные изменения. Если они не произойдут, то даже на достигнутых объемах трудно будет удержаться.
Когда у нас говорят о проблемах жилищного строительства, то в первую очередь имеют в виду нехватку свободных земельных участков, потом – нехватку мощностей в промышленности и строительных материалов и строительстве, потом говорят о нехватке строительных рабочих нужной квалификации, потом – о высокой стоимости подключения новых зданий к инженерным коммуникациям, потом – о законодательных ограничениях. Но никто никогда, во всяком случае, в течение последних пяти лет, не говорил о нехватке платежеспособного спроса. Спрос на жилье в нашей стране просто гигантский, он сметает на своем пути все преграды и барьеры и доводит цены на жилье до такого уровня, когда становится выгодно строить несмотря ни на какие ограничения. Именно этот спрос довел цены на жилье в прошлом году до немыслимого уровня, и именно благодаря этим ценам, которые за год выросли в 2 раза, ввод жилья возрос на 15%, хотя до этого он рос (если рос) на 3-4% в год (по первому кварталу 2007 зафиксировано резкое ускорение ввода в эксплуатацию жилых домов: по данным Росстата, построено на 51,1% больше, чем в первом квартале 2006 года, но что это за данные и какие именно являения они отражают, предстоит еще внимательно разбираться).
Откуда взялся подобный спрос, мы все прекрасно знаем. Он появился благодаря очень высоким ценам на основную продукцию нашего экспорта, – газ, нефть и нефтепродукты, – из-за которых резко выросли доходы нефтяников и газовиков, а также работников обслуживающих их секторов. Жилья нам всегда не хватало, поэтому, как только появились финансовые возможности, жилищные условия стали улучшаться. Но поскольку цены на нефть и доходы экспортеров росли гораздо быстрее, чем могла отреагировать на это строительная индустрия, то в результате образовался разрыв между спросом и предложением, который, естественно, был покрыт за счет роста цен. Потом этот рост цен спровоцировал дополнительный прирост ввода жилья, что вроде бы хорошо, но заодно привлек в отрасль и крупных спекулянтов (или инвесторов), что уже не так однозначно хорошо.
Что делать с инвесторами-спекулянтами, мы обсудим ниже, а пока отметим только, что планы президента об удвоении-утроении жилищного строительства могут наткнуться на вполне объективное препятствие в виде падения или даже хотя бы стабилизации нефтяных цен. Тогда доходы экспортеров и смежных с ними производств будут стагнировать или снижаться, а волна спроса, которую они создали, поутихнет. С учетом того, что производители у нас не очень любят снижать цены, приноравливаясь к падающему спросу, это вызовет сокращение предложения, то есть ввод жилья расти не будет или начнет снижаться. Возможность такого сценария событий и дает основания назвать президентские планы маниловщиной.
Но эстафету из рук экспортеров могут подхватить уже хорошо известные нам инвесторы, то есть лица, профессионально занимающиеся куплей-продажей жилья. Если до недавнего времени инвестором мог называться любой человек, покупающий квартиру в доме на стадии котлована, а потом продающий ее после госприемки, то теперь под категорию инвесторов могут попадать вполне солидные фирмы, которые покупают не одну-две квартиры, а сотню-другую, в разных домах и в разных районах. У них есть для этого деньги, у них есть собственный капитал, и они этот капитал инвестируют в жилищное строительство, выступая на этом рынке в качестве самостоятельных игроков.
Этот сегмент рынка сложился у нас стихийно, как реакция на, с одной стороны, нежелание коммерческих банков кредитовать жилищное строительство, а с другой – на почти полное отсутствие у строителей собственных оборотных средств. Поэтому для строителей основным источником финансирования были деньги будущих владельцев квартир, то есть дольщиков. Однако до 2003 года их средства были невелики, а время от времени случавшиеся скандалы отпугивали от инвестирования наиболее осторожных граждан. Поэтому темпы жилищного строительства были низкими – и из-за общей нехватки средств, и из-за рисков, которые несло в себе финансирование строительства на нулевом цикле. Но нашлись люди, которые смогли взять на себя эти риски, а потом, когда операции расширились, – во многом заместить собой конечных покупателей жилья.
Теперь эти люди, став самостоятельными игроками, могут выступать в качестве одной из сил, способных постоянно финансировать жилищное строительство, даже если спрос со стороны конечных потребителей будет ослабевать. К сожалению, сейчас никто не может достоверно оценить размер капиталов, находящихся в распоряжении профессиональных инвесторов на рынке жилья, поэтому масштаб их деятельности может оказаться меньше, чем мы рассчитываем, но пока, судя по всему, за ними будущее, так как даже при больших деньгах конечный покупатель не хочет брать на себя строительные риски. То есть потребность в финансовом посреднике между строителями и покупателями достаточно стабильна.
Нужно учитывать, что, кроме чисто строительных рисков, к которым профессиональные инвесторы приспособились, их теперь могут ожидать риски гораздо более серьезные, связанные с возможностью нереализации жилья, тем более, если темпы его строительства достигнут уровня, указанного в президентском послании. Мы уже говорили, что продажи жилья могут упасть из-за снижения цен на экспортные товары. Но дело не только в этом. Последние несколько лет строительный комплекс удовлетворял спрос крайне состоятельных людей. Эти люди могли давать деньги на строительство еще на стадии котлована или покупать готовые квартиры, выросшие в цене в два-три раза – у них было много денег. Но теперь, судя по всему, спрос этой категории граждан насыщен. Они наверняка купили квартиры себе, детям, дальним и близким родственникам, любовницам или просто друзьям. Больше покупать квартиры им смысла нет, если только они не переключатся на покупку жилья за границей. Но это, понятное дело, российского строительного комплекса уже не касается. Поэтому, понастроив новых квартир, строители и инвесторы могут обнаружить, что продавать их некому, так как в карманы остальных потенциальных покупателей, которые очень хотели бы улучшить свои жилищные условия, не попало ни единого нефтедоллара. Покупать квартиры им просто не на что. Ипотечные кредиты для них тоже не являются решением вопроса, так как стоимость их обслуживания крайне высока и доступности жилью не прибавит.
То есть инвесторы могут остаться с большими объемами непроданного жилья на руках. Вряд ли подобное развитие событий их обрадует. Они привыкли быстро выходить из проектов, быстро оборачивать капитал – сидеть и ждать, когда все квартиры будут распроданы, они не привыкли.
Хотя для них есть выход и здесь. Уже были случаи, когда из-за временного торможения продаж готовых квартир инвесторы предпочитали сдавать их в аренду. Срок аренды был небольшой, несколько месяцев, но он позволял переждать временную стагнацию на жилищном рынке, не теряя при этом деньги. Вероятно, если стагнация будет длительной, то и сроки аренды жилья растянутся на несколько лет, и из инвесторов владельцы готовых, но не продающихся квартир превратятся в домовладельцев. Правда, захотят ли они переквалифицироваться при этом в управдомы, - серьезный вопрос, ответ на который вряд ли можно найти в президентском послании.
