Строительство жилья в Москве всегда было вопросом тонкой грани между искусством и бизнесом. С одной стороны, жилье нужно всем; в этом смысле печально знаменитые «хрущовки», которые, кстати, празднуют свой 40-летний юбилей, служат примером истинной заботы градостроителей о благосостоянии горожан. С другой стороны, заработав на хорошую квартиру в хорошем доме, человек хочет за свои деньги получить не только достойное жилье, но и определенный социальный маркер. Ты – это твоя квартира; но сколько «ты» при этом можешь стоить? Об этом и о других тонкостях строительства корреспонденту «Прагматики культуры» на «Полит.ру» Ольге Орловой рассказал глава компании «Универсал СК» Александр Ефремов.
Александр, двадцать два года Вы на стройке: военное строительство, государственное, семь лет частного предпринимательства… Сейчас основные ваши объекты – это офисы и жилые дома для различных ведомств: от Министерства иностранных дел РФ до частных компаний. Что такое стройка в России сегодня?
С армейской стройкой двадцатилетней давности сравнивать не будем - бессмысленно. В частном строительстве с середины 90-х многое изменилось к лучшему. Качество и скорость работ улучшились, на мой взгляд. Проекты стали лучше.
За счет чего это произошло?
Прежде всего – за счет новых технологий. Например, внедрили монолитное строительство, которое внутри здания дает большую свободу в проектировке жилья и офисов. Стало легко делать студии, которых раньше, как Вы помните, не было в наших типовых проектах. Второй фактор - конкуренция. Количество строительных фирм - причем с разной направленностью, со своей специализацией - увеличилось в несколько раз.
Еще лет десять назад, казалось, что в Москве строят только турки и югославы.
Сейчас их вытеснили российские компании. Профессионально мы ничем им не уступали, но нужно было время, чтобы разобраться, что такое качественный материал, и научиться с ним работать. Как только нашим строителям стали доступны новое оборудование и материалы из Европы, то турецкий товар - несертифицированный неликвид, привезенный с собой, - перестал быть конкурентоспособным, а значит, контракты с турецкими фирмами перестали быть привлекательными.
Почему в Москве вырастают дома, как грибы после дождя, - и для богатых, и для среднего класса, - а цены на жилье не снижаются? Неужели себестоимость строительства тоже неуклонно возрастает? У нас модно Россию сравнивать с Китаем. Так вот в Пекине, например, в хороших новостройках цена за 1 квадратный метр составляет 5 тысяч долларов! И это не Лондон или Париж, куда не стремятся миллионеры со всего мира. Почему так?
Цена на жилье не всегда связана с себестоимостью строительства. В данном случае речь идет об эффекте большого города. Люди зарабатывают на жилье по России, а потом стремятся попасть в Москву. Потенциальные покупатели жилья в Москве – не москвичи. Думаю, в Пекине так же обстоят дела. А что касается цен, то у нас есть дома, где стоимость и повыше 5 тысяч за квадратный метр. Но надо понимать, что туда входит. Предположим, если дом стоит в очень дорогом месте Москвы, и при этом тебе как жильцу обеспечена охраняемая персональная парковка, тренажерный зал, бассейн с солярием, круглосуточная охрана, - тогда, конечно, набежит на кругленькую сумму. При чем здесь стоимость затрат на строительство?
Когда Вы ездите по стране и налаживаете связи, что Вы видите? Как строят на периферии? Вы чувствуете, что работаете в Москве?
Чувствую. Когда смотришь, как и из чего люди строят, сразу все понятно. Всеобщая бедность населения страны всегда заметна на строительном рынке. Заказчиков мало, да и те располагают скудными средствами. Конечно, есть отдельные места, где люди живут побогаче. Сейчас в некоторых районах Сибири цены на жилье подошли к московским ценам пятилетней давности. Но это нормально для любой страны. Одна и та же квартира в Нью-Йорке и в Канзасе никогда не будет стоить одинаково.
При сопоставлении с западными строительными компаниями, с которыми, как я знаю, у Вас тоже были контакты, сильны ли отличия в работе?
Если сравнивать строительство в больших городах на Западе и в Москве, то принципиальной разницы почти нет. По темпу и качеству мы уже приближаемся к ним. Но дисциплины на западной стройке, конечно, больше. Например, ни один немец не будет укладывать бетон, замешанный два часа назад, а у нас – запросто. Поэтому западные компании, когда строят у нас, охотно используют наших рабочих, но ключевые специалисты – так называемая надзирающая за качеством работ сторона - работники западной фирмы.
С 50-х годов в Западной Германии большинство строителей были выходцами из Турции. Это повлияло на решение жилищной проблемы, но, как легко догадаться, не могло не сказаться на национальном составе граждан страны. У нас сравнимая ситуация?
Еще несколько лет назад на стройках использовались только гастарбайтеры из стран бывшего Советского Союза. У меня в компании - тоже. В последнее время ситуация меняется. Сейчас мне проще нанять русского строителя из глубинки, чтобы не иметь проблем с милицией. В этом случае наша фирма-работодатель оформляет временную регистрацию в Москве, но моим строителям не нужно разрешение на работу. Разницы в оплате труда уже нет.
Звучит тревожно. То ли наша провинция так обнищала, то ли на гастарбайтеров такой спрос, что они уже между собой держат цены…
Москвичи вообще не работают на стройке, они все бизнесмены. (Смеется.)
Что такое культурный бизнес на вашем рынке? Времена, когда говорили «Я могу отчитаться за все свои деньги, кроме первого миллиона», в строительстве прошли? Стройка и в советские-то времена считалась почти криминальным делом, а уж с наступлением «дикого капитализма» и подавно. Было ощущение, что Вы прорывались?
Изначальных амбиций вырваться в большой бизнес у меня не было, поэтому все происходило постепенно. С криминальными структурами я дел не имел, потому что всегда дружил с правоохранительными органами. А что касается самой культуры взаимоотношений в строительной цепочке, то она сильно изменилась. Раньше, если стороны не могли между собой договориться, бывало, что и «посылали гостей», то есть обращались к «братве». Сейчас со своими проблемами участники строительства предпочитают идти в арбитражный суд.
Часто возникают проблемы?
Они возникают почти всегда, когда речь идет о наличных деньгах. Заказчик обещает расплатиться наличными деньгами. Строитель, желая уйти от налога, покупается на это предложение. А дальше – построил, не построил, заплатил, не заплатил, - разбираются между собой неофициально и, как легко догадаться, не совсем вежливо. Не надо жадничать, а надо честно работать.
Что значит «честно» в строительстве?
Это когда работы выполнены качественно и соответствуют изначальному проекту.
О неразберихе в официальных взаимоотношениях строительной цепочки твердят постоянно, особенно после трагедии с Трансвааль-парком. Да и менее «громкие» аварии происходят чуть ли не каждый день. Где граница ответственности между заказчиком, проектировщиком и строителем?
Здесь действительно очень много сторон. Есть проект. Был ли он грамотен? Есть экспертиза, которая должна была поправить проектировщика, если он ошибся. Было ли это сделано? Есть строители, за которыми осуществляется авторский надзор. Экспертная комиссия определяет причину аварии, в зависимости от нее определяется ответственная сторона. Все стороны должны нести ту ответственность, которая на них возложена. Вот сейчас стали говорить о том, что при строительстве Трансвааль-парка применили вместо конструкций из черного металла алюминий, и в этом причина аварии. Да какая разница?! Есть методы расчета для стальных конструкций есть – для алюминиевых конструкций, для каких угодно! Надо было сделать перерасчет, если изменили материал.
Допустим, был грамотно рассчитан проект, но ни для кого не секрет, что на стадии строительства (в небескорыстных целях) начинают менять материалы.
Это незаконно. Если ты меняешь материал, ты должен это согласовать с проектировщиками.
В реальности это происходит?
Не всегда. Если люди на себя берут полномочия, которые не должны брать, они должны нести наказание.
Одно время казалось, что Москва превратилась в площадку для самостроя...
Нет, сейчас проектировщику вместе с Главным архитектурно-планировочным управлением (ГлавАПУ) надо сделать градостроительное обоснование. Сегодня заметно изменилась плотность строительства, и было бы проще строить только небоскребы, чтобы стократно использовать эту площадь. Но если мы учтем, сколько в этом месте появится людей с автомобилями, людей, которым нужен публичный транспорт, то выяснится, что это далеко не везде возможно. Нередко ведь как бывало? Заказчик уже купил участок и собирался там построить «высотку», а затем выяснялось, что в купленном месте этого делать нельзя. Чтобы не попадать в такие ситуации, сегодня существует визуально-ландшафтный анализ, который должен показать, что твое здание не будет помехой для других. Это зависит от многих факторов. Самый главный – что будет находиться вокруг объекта. Если, например, есть детские или оздоровительные учреждения, то это накладывает множество ограничений на проект.
Когда строительная фирма подписывает договор, учитывается эстетическая сторона дела? Для Вас как для исполнителя важно, будет ли Ваш объект заметен в городе, украсит ли он его или испортит?
Нет. Если заказчик уже все согласовал, если инвестору нравится то, что на бумаге, они все равно найдут людей для выполнения своих планов. И если заказ выгодный, то пусть это будет лучше наша фирма, чем кто-то другой. Так что строители подобные моменты не учитывают. Другое дело, что мы, например, сейчас пытаемся решить вопрос «под ключ» - то есть от проектировки до сдачи готового здания. Почему нас выбирают в качестве строительной компании? Потому что мы берем на себя все. У нас налажена цепочка с согласующими инстанциями.
Вопрос личных связей?
Конечно. На этом все построено.
И это культурный бизнес?!
Все зависит от того, как Вы эти связи используете. Я же не говорю, что стараюсь получить разрешение на незаконное действие, чтобы плохо построить. Мне дорого мое имя. Связи нужны, чтобы ускорить бюрократический процесс прохождения бумаг. Таким образом, и экономическая, и эстетическая сторона строительства зависит от нашей компании, за себя отвечать проще.
Хочется, чтобы было не стыдно?
Всегда. Поэтому и стараемся все вопросы решать сами. Но есть и другой момент. Мне как строителю не с руки оценивать работу архитектора, есть профессиональная этика.
Но для себя Вы определяете архитектурную ценность того или иного объекта?
А какая архитектурная ценность того, что мы видим вокруг – серии П-44? Центр застраивается по индивидуальным проектам – иногда удачно, иногда нет. Но окраины, как видим, выглядят однообразно.
К услугам полупрофессионалов - студентов архитектурных вузов - приходилось прибегать?
Конечно. В 90-е годы выпало целое поколение архитекторов. Работать было не с кем. Поэтому ситуация сложилась такая: в проектное бюро набираются студенты, которыми руководит профессионал, и они под его руководством выполняют проекты. Ничего плохого в этом я не вижу. Моя младшая дочь Наталья, например, тоже собирается работать в таком бюро. Она студентка вечернего отделения Архитектурного, и к окончанию института хочет стать специалистом-практиком. И я в нее верю.
